WWW.NEW.Z-PDF.RU
БИБЛИОТЕКА  БЕСПЛАТНЫХ  МАТЕРИАЛОВ - Онлайн ресурсы
 


Pages:     | 1 || 3 |

«Р. Егоров Правовое обеспечение деятельности агентств недвижимости (Заметки практикующего юриста) § 1. Введение.. § 2. Функции юриста ...»

-- [ Страница 2 ] --

В какой форме? Ведь ни у продавца, ни у покупателя не остается никаких доказательств заключения сделки, если не считать записей на магнитном носителе, которые не могут с абсолютной достоверностью подтвердить время и условия договора, поскольку могут быть изменены в любой момент .

На этот вопрос нам даст ответ п. 2 ст. 160 Гражданского кодекса РФ, который называет такие сделки в числе совершаемых в письменной форме, определяя обязательным условием Цена "в продаже" Ї каталожная цена на недвижимость, "в руки" Ї сумма, получаемая продавцом .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

допустимости электронно-цифровой формы наличие соглашения сторон или указание закона. Но ведь в нашем случае нет соглашения сторон, оформленного на бумажном носителе, есть лишь соглашение по умолчанию: если я зашел на страницу продавца и согласился с его офертой, выставленной на странице, следовательно, я согласен и с формой заключаемого нами договора .

Употребление термина "форма" применительно к электронно-цифровому заключению договора не вполне верно, поскольку этим вносится смешение: Гражданский кодекс РФ говорит о двух формах сделки — устной и письменной. О возможности заключения сделки в виде электронноцифрового документа законодатель не говорит в ст. 160 Кодекса ничего, упоминая лишь об электронно-цифровой подписи (далее — ЭЦП) как способе удостоверения волеизъявления стороны, способе подписания сделки. Только применительно к договору упоминается обмен документами посредством электронной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ). На самом же деле не только подпись может существовать в электронном виде, но и сама сделка может храниться в машиночитаемом виде у обеих сторон .

В настоящее время принят Федеральный закон от 10 января 2002 года "Об электронноцифровой подписи" 19, в сооветствии с которым электронная цифровая подпись Ї реквизит электронного документа, предназначенный для защиты данного электронного документа от подделки, полученный в результате криптографического преобразования информации с использованием закрытого ключа электронной цифровой подписи и позволяющий идентифицировать владельца сертификата ключа подписи, а также установить отсутствие искажения информации в электронном документе. Статья 4 указанного Закона устанавливает, что ЭЦП в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении ряда условий. Таким образом, никаких препятствий к заключению договоров купли-продажи товаров в Интернет в электронной форме теперь нет .

Оставим в стороне общие вопросы заключения сделок с использованием электронно-цифровых средств и зададимся более частным: возможно ли заключение сделки о передаче недвижимости с оформлением ее на магнитном носителе, то есть в электронном виде?

На первый взгляд такая постановка вопроса вызывает недоумение: ведь и документы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), и договоры о передаче недвижимости всегда оформляются на бумаге. Но нелишним здесь будет напомнить, что, во-первых, были времена, когда права на недвижимое имущество оформлялись путем установки камней, табличек на земле, а во-вторых, уже сейчас ЕГРП ведется как в "О государственной регистрации прав бумажном, так и в машиночитаемом виде (п. 8 ст. 12 ФЗ на недвижимое имущество и сделок с ним") .

Возьмем для примера договор купли-продажи недвижимости. Что значат слова законодателя в ст. 550 ГК РФ "договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами"?

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 20 февраля 1995 года "Об информации, информатизации и защите информации" 20 документированная информация (документ) Ї это зафиксированная на материальном носителе информация, то есть сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах, с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать. Следует отметить, что информация по смыслу указанного Закона понимается как объект права, то есть вопрос о ее документировании стоит несколько в иной плоскости: понятие документа отражает процессуальную сторону доказательственной силы содержащихся в нем сведений. Но и проблема формы сделки в гражданском праве тесно соприкасается с процессуальными вопросами: например, существует запрет ссылаться на свидетельские показания при несоблюдении письменной формы .

Поэтому приведенное определение документа, на мой взгляд, полностью допустимо применительно к ст. 550 ГК РФ .

Следовательно, "один документ, подписанный сторонами" может существовать как в электронном, так и в бумажном виде .

Что значит "подписанный сторонами" применительно к электронно-цифровому виду договора продажи недвижимости? Исходя из систематического толкования п. 2 ст. 160 ГК РФ и п. 3 ст. 5 ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации", подпись стороны может быть выполнена только с применением программного обеспечения, позволяющего проставлять на документах ЭЦП .

Подобные рассуждения полностью применимы к любому договору о передаче имущества (аренды, дарения). Исключение составляют завещания, относительно которых законодатель Собрание законодательства РФ, 2002, № 2, ст. 127 .

Собрание законодательства РФ, 1995, № 8, ст. 609 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

устанавливает обязательность собственноручного подписания документа (п. 3 ст. 1125, п. 2 ст. 1126 ГК РФ) .

Итак, мы установили отсутствие препятствий к применению электронных средств для заключения договоров в рамках гражданского законодательства. Но сделки с недвижимостью отличаются от всех остальных сделок в гражданском праве тем, что в их регулирование вмешивается административное право, устанавливающее порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество .

Рассмотрим возможные препятствия в реализации права на заключение договора о передаче недвижимости в избранной сторонами форме со стороны регистрационных органов .

Как уже упоминалось, п. 8 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо указывает, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях .

Статья 18 указанного Закона содержит требования к документам, подаваемым на государственную регистрацию, при этом какие-либо указания на вид материального носителя отсутствуют, так же как они отсутствуют в перечне оснований для отказа в государственной регистрации (ст .

20). Кроме того, органы государственной регистрации на практике активно используют возможности Internet для сокращения денежных и временных расходов. Так, Городское бюро регистрации прав на недвижимость заключило соглашение с Управлением Министерства по налогам и сборам по Санкт-Петербургу и направляет все сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в порядке ст. 85 Налогового кодекса РФ по электронной почте. Еще одно подтверждение внедрения Internet Ї распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 15 мая 2002 года № 751-ра "Об организации использования электронной цифровой подписи в электронных документах, хранимых, обрабатываемых и передаваемых в автоматизированных информационных и телекоммуникационных сетях и системах исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга" .

Итак, самый важный вывод — д о г о в о р ы к у п л и - п р о д а ж и к в а р т и р м о ж н о подписывать прямо в агентстве, а затем на дискете или по электронной почте п е р е с ы л а т ь в о р г а н р е г и с т р а ц и и п р а в н а н е д в и ж и м о е и м у щ е с т в о. Естественно, что на первых порах эти органы будут отказываться принимать договоры в таком виде — потребуется время, чтобы в судебном или административном порядке доказать их обязанность принять документы. Сколько проблем решается сразу с помощью применения ЭЦП! Во-первых, отпадает необходимость стоять в очередях на подачу документов (нужно только получить их). Во-вторых, клиентам будет понятна необходимость агентства недвижимости как такового — ведь практически эта схема будет доступна только для профессиональных риэлтеров, имеющих достаточное техническое обеспечение, а также договор с регистрирующим органом, который предусматривает предоплату госпошлины на депозит, откуда она списывается автоматически при подаче документов на регистрацию. Наконец, иногородним клиентам достаточно будет выйти на сервер агентства, чтобы удостоверить договор своей ЭЦП. Ведь фактически единственное, что вынуждает их приезжать за тридевять земель, — это подписание договора (осматривать квартиру в серийном доме особого смысла нет, консультации может дать и агент — было бы доверие к нему) .

Вот еще одно направление деятельности агентства недвижимости, направление, да-ющее возможность развиваться и двигаться вперед. А ведь без этого невозможно предпринимательство .

4. Квалифицированные консультации по подбору недвижимости До тех пор, пока объекты недвижимости рекламируются в виде "листингов", в России недостижим уровень услуг, оказываемых в странах Западной Европы и США. Однако не-лишне будет знать, как построена работа агентов там, потому что по окончании периода активного перераспределения недвижимости та же участь ждет и наш риэлтерский рынок. Западное агентство недвижимости всегда содержит в своем штате архитектора, дизайнера, которые вместе с клиентом осматривают объект, дают советы по планировке, размещению мебели и консультируют относительно вопросов качества жилья. Агент по недвижимости в США представит клиенту абсолютно полную информацию о недвижимости, включая сведения о соседях на несколько миль вокруг, ближайших парковках, магазинах, качестве приема сотовой связи, степени загрязненности атмосферы и т. д. Вопрос о расчетах и посредничестве в них не возникает вовсе, поскольку все деньги передаются в безналичной форме. Достаточно вспомнить о скандале, когда сотрудники одного из американских банков были заподозрены в том, что приобрели недвижимость, рассчитавшись за нее наличными. Сотрудникам (они были российского происхождения) пришлось публично доказывать, что деньги были безналичными. Юридические услуги (консультации в

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

составлении договоров и т. д.) клиентам, как правило, тоже не нужны — нормой является наличие семейного адвоката, который встретится с адвокатом продавца и урегулирует все юридические вопросы. Таким образом, функции консультанта по недвижимости сводятся только к предоставлению полной информации об объекте. К сожалению, российские риэлтеры привыкли совсем к другому стилю: на одного активно работающего агента приходится по 5-10 объектов, при этом в 80 процентах случаев он видит квартиру при первом просмотре вместе с клиентом, на вопросы о соседях по лестничной площадке ответить ничего не может. Что уж говорить о каких-то поздравлениях каждого клиента с праздниками — общепринятой практике за рубежом?!

В недалеком будущем риэлтерам придется переучиваться. Жесткая конкуренция сметет многие агентства, и останутся лишь те, которые смогут предложить действительно качественный полноценный сервис, после которых у клиента не останется ощущения, что на нем "сдернули денег" (увы, тоже обычное риэлтерское выраженьице) и забыли .

§ 6. Договоры между клиентами Главное, ради чего люди обращаются в агентства недвижимости, — это заключение договора на отчуждение или приобретение жилья. Как правило, договоры заключаются в нотариальной форме (причины этого изложены в разделе 3.4 § 3), но бывает, что сделки совершаются в простой письменной форме. Я не ставлю себе задачу детально проанализировать все виды договоров о передаче недвижимости, имея в виду наличие более фундаментальных исследований 21. Задамся лишь целью определить моменты, которые обязательно должны присутствовать в договорах .

Все договоры между клиентами можно разделить по принадлежности недвижимости на договоры по передаче прав на жилье, находящееся в частной собственности, и прав на неприватизированное жилье. Различие существенное и с технической, и с юридической точки зрения. Например, разные органы ведают вопросами передачи прав на недвижимость, разными нормативными актами регулируется сама возможность такой передачи и т. д. Кроме того, права на неприватизированное жилье могут быть переданы только по договору обмена жилыми помещениями, который мы предлагаем квалифицировать как договор мены .

1. Договоры о передаче жилья, находящегося в частной собственности Среди договоров о передаче недвижимости, находящейся в частной собственности, наиболее часто используются в практике:

? договор продажи недвижимости, ? договор мены, ? договор дарения .

Д о г о в о р о б о т ч у ж д е н и и ж и л о й н е д в и ж и м о с т и обязательно должен содержать ряд сведений:

Ї наименование сторон, Ї определение объекта недвижимости, Ї цена договора (при продаже), Ї права третьих лиц на жилое помещение, Ї сведения о передаче недвижимости .

Наименование сторон. Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 19) указывает: "Гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая" .

Таким образом, для идентификации лица в договоре достаточно указать: Иванов Иван Иванович .

Но такая ситуация возможна только в рамках Гражданского кодекса. Специальное законодательство вводит дополнительные требования к сделке. Так, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требует, чтобы фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства были написаны полностью (п. 2 ст. 18). Далее в числе сведений, вносимых в подраздел II ЕГРП, упоминаются данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем (п. 6 ст. 12 Закона) .

См., например: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. Ї М., 2000 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Сложно сказать, устанавливается ли такими нормами обязательность упоминания дополнительных данных (адрес и реквизиты паспорта) непосредственно в договоре или достаточно указать их в заявлении о государственной регистрации права. Все-таки Гражданский кодекс должен иметь приоритет в вопросах установления требований к форме сделки и существенным ее условиям, поэтому считаю, что для договора достаточно определения стороны в соответствии со ст. 19 ГК РФ. Однако риэлтеру необходимо учитывать практику и знать, что в договоры об отчуждении недвижимости включаются фамилия, имя, отчество, место жительства, паспортные данные, дата рождения гражданина, а для юридического лица — полное наименование, место нахождения, реквизиты уставных документов, идентификационный налоговый номер .

Определение объекта недвижимости. Статья 554 ГК РФ устанавливает строгое правило: "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества". При отсутствии такого определения договор куплипродажи будет считаться незаключенным. В результате существования такой нормы договоры продажи недвижимости изобилуют формулировками "квартира 5 в доме 1 по улице Некрасова в Санкт-Петербурге, расположенная на 5-м этаже 3-4-5-этажного дома с мансардой, 1911 года постройки, капитальный ремонт в 1984 году, общей площадью 70 квадратных метров, кухня... " и т. д. Насколько необходимо такое детальное описание объекта недвижимости? На мой взгляд, в законе достаточно поставить точку после фразы "должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору". Ведь если мы определим недвижимое имущество, то, разумеется, сможем установить его место на земельном участке, на этаже, среди других квартир. Между тем общепринятым способом определения имущества является так называемый "милицейский адрес", то есть адрес квартиры, присвоенный проектно-инвентаризацион-ными бюро (или бюро технической инвентаризации). В Петербурге для продажи жилья необходимо представить еще и технический паспорт на квартиру, который содержит план объекта и описание истории его постройки. 4 листа размашистого текста с картинкой вожделенной недвижимости обходятся сторонам договора в сумму, приблизительно равную 100 долларам США. При этом ни один законодательный акт не устанавливает обязательность представления такого документа для государственной регистрации права собственности! Поистине изобретательность чиновников не имеет границ. Дело лишь за малым — оспаривать отказы в регистрации по каждому договору продажи недвижимости да не забывать при этом взыскивать ущерб .

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219) (с изм. от 23 декабря 1999 года) 22 содержат перечень сведений, которые должны быть внесены в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В него входят: адрес, наименование объекта (квартира, нежилое помещение), этаж, номер на поэтажном плане, назначение (жилое, нежилое), площадь. Все остальные данные будут сопутствующими и правового значения иметь не будут. Отметим, что включением описания объекта недвижимости в государственный реестр прав на него на регистрирующие органы возложена несвойственная им функция — учет недвижимого имущества. Представляется целесообразным возложить эту задачу на действующие органы по учету недвижимости Ї проектно-инвентаризационные бюро, а записи в ЕГРП ограничить номером объекта и адресом .

Цена договора. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена должна быть либо определенной (10 000 рублей), либо определимой (10 рублей за квадратный метр). В абсолютном большинстве случаев стороны указывают вместо реальной стоимости "балансовую" или стоимость в соответствии с оценкой органов по инвентаризации недвижимого имущества. В чем причина такой массовой несознательности?

? Значительная часть договоров продажи недвижимости заключается в нотариальной форме, а нотариус взимает пошлину в зависимости от цены сделки, но во всяком случае не менее оценочной стоимости продаваемого имущества .

¦ Покупатели опасаются контроля над их расходами. В соответствии с п. 4 ст. 85 Налогового кодекса РФ органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество направляют в 10-дневный срок после регистрации имущества сведения о недвижимом имуществе, Собрание законодательства РФ, 1998, № 8, ст. 963 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

расположенном на подведомственной им территории, являющемся объектом налогообложения, в налоговый орган по месту жительства покупателя .

¦ Как правило, все обмены производятся посредством череды договоров купли-про-дажи, поэтому продавец не получает деньги в руки, они лишь переходят в счет "встречной покупки" .

Как видно из перечня, причины безраздельного господства "балансовой стоимости" на рынке недвижимости вполне устранимы: опасения преследования со стороны налоговых органов достаточно эфемерны, нотариальное оформление необязательно (кстати, процент нотариально оформленных сделок неуклонно снижается), а мену можно оформлять и предусмотренным для нее договором — договором мены .

Но у покупателя всегда сохраняется риск признания сделки недействительной, поэтому исключительно актуален для него вопрос о реституции: иначе говоря, что он получит в случае возврата сторон в исходное состояние?

А получит он только то, что уплатил, что записано в договоре в качестве цены квар-тиры .

Многие риэлтеры пользуются тем, что помимо цены в договоре составляют расписки об уплате цены квартиры, причем эти расписки заверяются нотариально, без проверки их содержания .

Сложно определить место такой расписки в гражданском праве. С одной стороны, она безусловно свидетельствует, что сторона заплатила другой стороне реальную цену квартиры, и это действительно так. С другой стороны, в договоре продажи квартиры фигурирует иная цена, а правила о форме договора продажи недвижимости гласят, что он должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами. Как расценить отдельную расписку? Здесь мы имеем дело с притворностью части сделки и можно требовать применения последствий ничтожности к размеру цены, установленному в договоре, обосновывая это распиской. Но такая точка зрения спорна и подлежит тщательному исследованию. Скорее всего суд не примет во внимание расписку, а будет ориентироваться на договор .

Иная форма защиты прав покупателя состоит в том, что в договор включается фраза: "в случае признания сделки недействительной продавец обязуется вернуть покупателю сумму (указывается реальная стоимость квартиры)". При этом цена договора сохраняется на уровне "балансовой" .

Пункт 2 ст. 167 ГК РФ устанавливает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иное не установлено законом. Как видно, "иное" может быть установлено только в законе, но не в договоре. Поэтому указанное условие должно считаться ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ (противоречие закону) .

Единственный способ защиты прав покупателя — указание реальной цены объекта. Только тогда продавец будет обязан ее выплачивать .

Кстати, нет никаких ограничений на указание цены ниже балансовой оценки. Никто не может запретить даже коммерческой организации продать здание за 100 рублей — это будет действительная, законная сделка. Другое дело, что для обхода налога на имущество, переходящее в порядке дарения, часто используется договор купли-продажи — ведь за купленную квартиру не надо ничего платить, в отличие от дарения. Конечно, тогда мы будем иметь дело с притворной сделкой купли-продажи, прикрывающей дарение, со всеми вытекающими последствиями .

Права третьих лиц на жилое помещение. Не станем вдаваться в глубины исследования прав членов семьи собственника и иных лиц, проживающих в квартире. Главное, что вытекает из ст. 558 ГК РФ на практике, — обязательность закрепления права пользования жилым помещением за гражданами, зарегистрированными в продаваемом жилье, то есть упомянутыми в справке по ф. 9 .

Если указанные граждане намерены сняться с регистрационного учета, у них берутся личные заявления и соответствующий пункт вносится в договор: "А., зарегистрированный в квартире по состоянию на момент продажи, обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства" .

При наличии заявления и такой записи в договоре органы регистрации прав на недвижимость регистрируют право собственности за покупателем без обременения. При отсутствии заявления этих граждан в свидетельстве о праве собственности в графе "Ограничения, обременения права" будет наличествовать запись "Право пользования на основании договора купли-продажи от 1 января 2002 года. Лицо, в пользу которого установлено обременение, — гр. А.". Ловкие агенты находят способы, как обойти закон — в регистрирующий орган представляется поддельная справка о зарегистрированных в квартире по ф. 9. Впрочем, это уже относится скорее к разделу "Мошенничества в сфере недвижимости" .

Сведения о передаче недвижимости. Статья 556 ГК РФ устанавливает обязанность сторон оформить передаточный акт или "иной документ о передаче" недвижимости. Как правило, при продаже через риэлтерскую фирму по окончании сделки подписывается акт приемки-передачи. В целом понимания этого института с учетом существования государственной регистрации права собственности у риэлтеров нет. Осмелюсь высказать противоречащее зарубежной доктрине

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

мнение: т р е б о в а н и е н а л и ч и я д о к у м е н т а о п е р е д а ч е н е д в и ж и м о с т и п р е д с т а в л я е т собой в российском праве пустую формальность, не имеющую для сторон н и к а к о г о п р а в о в о г о з н а ч е н и я. На практике во все договоры во избежание споров включается фраза вроде "настоящий договор является иным документом о передаче недвижимости по смыслу ст. 556 ГК РФ" .

Д о г о в о р м е н ы подчиняется общим правилам о купле-продаже. Его особенностями будут:

ненужность указания на цену обмениваемых объектов и одновременный переход права собственности на вещи .

На мой взгляд, возможности договора мены неосновательно не используются в настоящее время на рынке недвижимости, ведь до 70 процентов сделок с жильем осуществляется путем "встречной покупки": продавец покупает на вырученные деньги жилье себе, а покупатель имеет деньги за счет продажи собственного жилья. Целый ряд факторов выгодно отличают мену от купли-продажи .

Так, в случае признания сделки недействительной стороны будут обязаны вернуть друг другу полученное имущество и только при невозможности возврата вещи в натуре они должны будут отдать денежный эквивалент. Это решает для покупателя проблему взыскания с продавца цены квартиры: ему возвращается сама квартира, а не исполнительный лист на огромную сумму с неопределенным сроком получения. Кроме того, нет необходимости в "закладке денег" в ячейки банков: право собственности на обмениваемые квартиры переходит одновременно. Здесь невозможна ситуация, когда одна сторона получила квартиру, а другая осталась безо всего, а ведь именно этого боятся стороны в договоре купли-продажи!

Д о г о в о р д а р е н и я урегулирован главой 32 ГК РФ и представляет собой сделку, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязывается передать недвижимое имущество другой стороне (одаряемому). Единственное требование к форме договора Ї государственная регистрация, что не вполне верно, поскольку регистрация не является формой сделки. Но естественно, что для договора дарения недвижимого имущества необходимо соблюсти письменную форму, ибо он подлежит государственной регистрации .

Иных требований к договору дарения недвижимого имущества нет, но по аналогии с куплейпродажей, а также с учетом упомянутых Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует точно определить имущество, подлежащее передаче. Не является существенным для договора дарения жилого помещения условие о правах третьих лиц на него .

Агентства недвижимости используют дарение в сравнительно редких случаях и, как правило, не по назначению: чтобы заключить договор дарения, гражданам не нужно агентство, они и сами оформят свои отношения. Риэлтеры используют форму дарения для обхода требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников общей долевой собственности .

Все приватизированные комнаты коммунальных квартир, по крайней мере в Петербурге, находятся в общей долевой собственности. Известно, какие грандиозные конфликты могут возникать в коммунальных квартирах, и многие соседи из принципа будут злоупотреблять своим правом преимущественной покупки. Вдобавок нередко покупатель комнаты не может ждать установленный законом срок для отказа сособственника (один месяц), а должен приобретать жилье срочно. И здесь на выручку приходит договор дарения, который не требует согласия сособственников .

Конечно, de facto "одаряемый" уплачивает деньги за комнату и возникает риск не только признания договора недействительным, но и отмены дарения, право на которую установлено ст. 578 ГК РФ. Если псевдодаритель предъявит иск об отмене дарения и истребовании дара, "одаряемому" не останется ничего кроме предъявления иска о применении последствий ничтожной сделки к договору дарения. Он будет доказывать, что дарение прикрывало продажу, а в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка ничтожна, а к прикрываемой применяются относящиеся к ней правила .

Свою роль может сыграть расписка от "дарителя" о получении денег, приложенная к договору дарения. Ее наличие неоспоримо свидетельствует о притворности дарения, вместо которого должны применяться правила о купле-продаже .

Чтобы суд пришел к выводу о наличии именно купли-продажи, необходимо включать в договор все существенные условия договора купли-продажи, которые мы рассмотрели ранее .

Существуют некоторые особенности в субъектах договора дарения. Несовершеннолетние до 14 лет вообще не могут выступать дарителями по договору дарения Ї таково единодушное мнение практиков, хотя и не подкрепленное законодателем expressis verbis, но вытекающее из смысла ст. 37 ГК РФ и в целом защиты интересов несовершеннолетних. Ни один орган опеки и

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

попечительства не даст согласия на совершение малолетним дарения. Спорно, возможно ли дарение недвижимости совершеннолетним старше 14 лет, в конце концов он сам подписывает договор, его мнение принимается во внимание. Как бы то ни было, таких прецедентов не было и вряд ли они будут. Также не могут быть дарителями и одаряемыми коммерческие организации между собой. Такие сделки будут считаться ничтожными в силу прямого запрета в законе .

С договором дарения неразрывно связан вопрос о дополнительных расходах в виде налоговых платежей. В соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 года № 2020-I (с изм. на 30 декабря 2001 года) "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" установлена прогрессивная шкала налогообложения, то есть чем дороже имущество, тем больше придется выплачивать налог. Налог на имущество, переходящее в порядке дарения, составляет от 3 процентов для детей и родителей дарителя до 40 процентов от оценочной стоимости жилья для третьих лиц. С учетом направленности политики российских органов инвентаризации недвижимого имущества на максимальное приближение балансовой стоимости недвижимости к реальной рыночной цене эти цифры так впечатляют умы наших граждан, что фактически платят их единицы — если балансовая стоимость объекта недвижимости окажется более 75 тысяч долларов, то почти половину этой суммы придется отдать государству .

Есть более простой способ подарить ту же квартиру — оформить договор купли-продажи, при которой никаких налогов платить не надо (об этом см. ранее). Но в силу наличия "дырки" в цитированном Законе их уплаты можно избежать .

В соответствии с п. 1 ст. 5 указанного Закона налог подлежит уплате только в случае оформления сделки у нотариуса. Если свидетельство о праве на наследство может выдать только нотариус или приравненный к нему орган, то договор дарения недвижимости можно заключать в простой письменной форме, что автоматически влечет освобождение от уплаты. Таким образом, при заключении договора дарения недвижимости в простой письменной форме н и к а к о г о н а л о г а п л а т и т ь н е н а д о. С такой трактовкой Закона согласны и налоговые органы 23 .

2. Договор о передаче прав на неприватизированное жилье В сфере оборота прав на неприватизированное жилье (то есть жилье, находящееся в государственной или муниципальной собственности) допускается только один вид договоров — договор обмена жилыми помещениями. Институт этот Ї одно из порождений советской системы распределения жилой площади, в настоящее время значительно устарел, а потому вызывает много споров, большей частью, к сожалению, судебных, а не теоретических .

В литературе вопрос об обмене жилых помещений всегда излагался своеобразно. Например, Ю. К. Толстой 24 рассматривает его как право нанимателя в разделе "Содержание жилищных правоотношений" вместо того, чтобы включить обмен в параграфы, посвященные возникновению или изменению жилищных правоотношений. По тому же пути идет Н. С. Никитюк .

Такой подход приводит к тому, что определением правовой природы обмена жилыми помещениями как основания возникновения гражданских прав и обязанностей никто не занимался .

Раскрывались лишь субъективные права сторон, условия обмена и другие моменты, не затрагивающие главного — что же такое "обмен жилыми помещениями"?

–  –  –

Финансовая газета, 1999, декабрь, № 49. Ответ Л. Крыкановой, советника налоговой службы I ранга .

Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Ч. 2, с. 244 .

Никитюк Н. С. Жилищное право. Ї Кишинев, 1985, с. 116 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Для ответа на поставленный вопрос необходимо для начала проанализировать, с чем мы имеем дело. В соответствии со ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" (с изм. и доп. от 8 июля 1999 года) наниматель неприватизированного помещения имеет право обменять его на другое жилое помещение, находящееся либо в частной, либо в государственной (муниципальной) собственности .

В результате обмена жилыми помещениями у одной стороны возникает право пользования жилым помещением и ряд обязанностей по договору социального найма (назовем его для удобства Обменщик 1). Другая сторона получает либо право собственности на жилое помещение, либо иное право пользования (наем, социальный наем). Эту сторону мы назовем Обменщик 2 .

Таким образом, стороны достигают своими действиями установления, изменения или прекращения прав и обязанностей. Что же это, как не сделка по смыслу ст. 153 Гражданского кодекса РФ?

Поскольку сторон данной сделки как минимум две, такая сделка называется договором .

Конечно, можно объявить этот договор вновь открытым и ранее неизвестным всему человечеству .

Однако тщательный анализ особенной части обязательственного права приводит нас к выводу о нецелесообразности изобретения велосипеда, тем более в свете нового гражданского законодательства .

Рассматриваемые правоотношения полностью урегулированы главой 31 ГК РФ "Мена". По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Поскольку п. 2 ст. 567 ГК РФ содержит отсылку к положениям о купле-продаже, под товаром следует понимать как вещь, так и имущественное право .

Но у договора мены прав есть противники. Вот что пишут об этом М. И. Брагинский и В. В .

Витрянский: "Имущественные права не могут признаваться объектами договора мены, а положения гл. 31 ГК — применяться к сделкам, связанным со взаимной уступкой имущественных прав. В последнем случае речь идет о двойной цессии, которая регулируется нормами ГК об уступке прав требования (ст. 382-390 ГК). По этим же причинам не может рассматриваться в качестве договора мены договор, по которому одна сторона передает другой стороне товар в обмен на уступку имущественного права" 27. Приме-нительно к обмену права найма жилого помещения лое помещение И. Белявский указывает, что "такой договор на собственность на другое жиотличается от договора мены (ст. 567 ГК РФ), предполагающего наличие права собственности на обмениваемые вещи" .

Согласиться с подобным мнением нельзя. Действительно, возможность свободного обращения прав — новая конструкция в российской цивилистике, заимствованная из системы общего права и международных договоров. Именно поэтому восприятие права как предмета сделки (или, в терминологии цитированных авторов, объекта второго рода) встречает значительное сопротивление .

Но действующему законодательству соответствует позиция, высказанная И. В. Елисе-евым, который указывает: "Из содержания главы 31 ГК невозможно усмотреть прямого запрета договоров мены имущественных прав... Сама по себе мена имущественных прав не противоречит природе договора мены и его заключение следует считать возможным" 29. Впрочем, далее И. В. Елисеев отступает от занятой позиции, отмечая, что договор обмена жилыми помещениями не является договором мены прав, поскольку при обмене происходит и перевод долга .

Но ведь основной интерес приобретателя прав по договору социального найма заключается именно в правах на владение и пользование жилым помещением, а не в обязанностях (ремонт, оплата и т. д.) Поэтому стороны по договору обмена желают совершить именно цессию, а дополнительной обязанностью в связи с этим для них является перевод долга, для которого и требуется в некоторых случаях получить согласие кредитора-наймодателя .

Систематизировать аргументы в пользу возможности мены имущественных прав на такие же права или на вещи можно следующим образом .

1. Имущественные права — объект гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ .

2. На возможность купли-продажи имущественных прав прямо указывает ст. 454 ГК РФ (п. 4) .

Ведомости СНД РФ и ВС РФ, 1993, № 3, ст. 99 .

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2, с. 266 .

Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Российская юстиция, 2001, № 1 .

Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Ч. 2, с. 114 .

Там же .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

3. Возможность договора мены прав или права на вещь подтверждается и практикой — ведь основная масса договоров между юридическими лицами исполняется именно в форме обмена товаров на обязательственные требования к банкам (безналичные расчеты) .

4. Ряд законодательных актов прямо предусматривают такую возможность. Например, п. 2 ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изм. на 21 марта 2002 года) прямо разрешает гражданам, владеющим земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, обменивать эти земельные участки .

Таким образом, договор мены прав или мены прав на вещь прямо предусмотрен Гражданским кодексом РФ. Обмен жилыми помещениями полностью соответствует конструкции мены прав или мены прав на вещь, следовательно, к нему должны применяться положения главы 31 ГК РФ и субсидиарно — положения о купле-продаже. Отсюда следует ряд важных выводов: например, возможность доплаты в случае неравноценности обмениваемых товаров .

Признание законности доплаты, на практике существующей в 95 процентах случаев 32, исключает применение п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР, требующего признания недействительным обмена, совершенного "с корыстной целью". Это устаревшее положение позволяет признать недействительными абсолютно все производимые обмены, так как любая из сторон преследует "корыстный", материальный интерес — если бы его не было, не заключался бы договор мены .

Кроме того, зачастую материальный интерес, если расценивать его как интерес в получении иных благ, помимо жилищных, также весьма расплывчат. Вот и приходится судам решать глобальные вопросы — носит ли обмен корыстный характер, если один из обменщиков обещал другому подарить за проведение обмена музыкальный центр 33 .

Для договора мены права социального найма на жилое помещение нет специальных правил, установленных в законодательстве, однако отдельные особенности можно вывести путем систематического толкования .

Понятие. Договор мены права социального найма на жилое помещение, находящееся в частной собственности, — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (условно назовем ее Наниматель) обязуется передать свои права и обязанности по договору социального найма жилого помещения, а другая сторона (условно — Собственник) обязуется передать Нанимателю жилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности .

Стороны. Исходя из содержания п. 1 ст. 672 ГК РФ, стороной в договоре социального найма может выступать только физическое лицо. Поскольку при исполнении рассматрива-емого договора к Собственнику переходят права и обязанности Нанимателя, которые не может приобрести юридическое лицо, сторонами в данном договоре могут быть только граждане .

Предмет. Предметом договора являются, с одной стороны, права по договору социального найма, к которым предъявляются специальные требования, перечисленные в ст. 73 ЖК РСФСР, а именно: право должно быть бесспорным (п. 1) и осуществимым (жилое помещение должно быть пригодным для проживания, дом не должен подлежать сносу — пп. 3, 4). Содержание права требования по договору социального найма состоит в правомочии нанимателя требовать от собственника жилого помещения или управомоченного им лица предоставления жилого помещения во владение и пользование для проживания .

Этому праву корреспондируют обязанности, которые Г. Ф. Шешко сводит к следующим:

1) пользоваться жилым помещением исключительно по назначению, то есть для проживания;

2) своевременно вносить плату за жилое помещение;

3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;

4) соблюдать санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и иные требования 34 .

Указанные обязанности являются долгом нанимателя и передаются с согласия кредитора (наймодателя) в силу прямого указания в законе (ч. 2 ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики", с изм. на 8 июля 1999 года). Согласие на практике выражается в виде обменного ордера, выдаваемого уполномоченным органом (в Санкт-Петербурге — ГУ "Горжилобмен") .

См.: Лавров Д. Г. Денежные обязательства в российском гражданском праве. Ї СПб., 2001, с. 29-30 .

По неофициальным данным, сообщенным работниками ГУ "Горжилобмен" (Санкт-Петербург) .

Пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам" // Бюллетень ВС РФ, 1998, № 8, 9, 10 .

Шешко Г. Ф. Основные обязанности граждан по пользованию жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда // Жилищное право, 2000, № 1 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

В литературе 35 существует точка зрения, в соответствии с которой предметом исследуемого договора выступают не права и обязанности по договору социального найма, а само жилое помещение. Обосновывается это тем, что может существовать право найма жилого помещения, а само помещение быть негодным и тогда сделка будет недействительна. С этим никак нельзя согласиться, ибо передаются именно права и обязанности по найму, а сама вещь может передаваться только собственником или управомоченным им лицом .

Довод о недействительности сделки при негодном помещении опровергается общими положениями о цессии, при которой кредитор отвечает за действительность передаваемого права, а отсутствие предмета права делает само право недействительным (несуществующим). Если же предмет права существует, но не соответствует определенным требованиям, в данном случае наймодатель как кредитор по договору социального найма не дает своего согласия на перевод долга .

Предметом данного договора мены выступает жилое помещение, но только то, которое передается как эквивалент права социального найма. Никаких специальных требований по сравнению с общими требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, не установлено. На практике возникает вопрос — можно ли считать предметом договора не жилое помещение в целом, а его часть, причем Собственник передает Нанимателю долю в праве общей долевой собственности на вещь. Так, по этому основанию истцы оспаривали обмен в деле, рассмотренном Красносельским районным судом г. Санкт-Пе-тербурга. Наниматель заключил договор мены права социального найма на 1/80 долю в общей долевой собственности на квартиру. Адвокат истца утверждал, что, поскольку ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает обмен только жилыми помещениями, 1/80 доля квартиры, равная 1,65 м2, не может считаться жилым помещением, поскольку не предоставляет реального права пользования жильем .

На мой взгляд, нельзя говорить о недействительности договора мены по причине негодного предмета в данном случае. Право пользования является составной частью права собственности в соответствии со ст. 209 ГК РФ, кроме того, российская доктрина гражданского права стоит на том, что доля в праве собственности представляет собой не реальную, а идеальную долю, следовательно, всем сособственникам одновременно принадлежит право пользования жилым помещением, порядок которого они могут определить соглашением. В указанном деле суд отказал в иске по процессуальным основаниям, однако единственным основанием для признания обмена недействительным, по моему мнению, была притворность сделки Ї п. 2 ст. 170 ГК РФ. Впрочем, подробнее этот вопрос еще будет затронут .

Содержание. В соответствии с заключенным договором Наниматель приобретает право требовать передачи ему индивидуально-определенной вещи (жилого помещения), а Собственник — перевода на него прав и обязанностей по договору социального найма. При этом в случае неисполнения одной из сторон своего обязательства применяются положения о встречном исполнении обязательств. Например, если до исполнения договора Собственник отказывается от передачи жилья Нанимателю, последний вправе приостановить или отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков. В силу ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче .

Следовательно, право собственности Нанимателя возникнет после получения ордера Собственником и, наоборот, право на занятие жилого помещения возникнет у Собственника после регистрации права собственности за Нанимателем .

Форма и государственная регистрация. Статья 567 ГК РФ предусматривает субсидиарное применение положений о купле-продаже к мене, следовательно, на мену распространяются требования ст. 550 ГК РФ об обязательной письменной форме договора купли-продажи недвижимости, причем такой договор должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Моментом заключения договора мены является согласование его существенных условий. Однако ст. 71 ЖК РСФСР (с изм. и доп. от 17 апреля 2001 года) устанавливает, что соглашение об обмене вступает в силу с момента выдачи ордеров. Это правило применимо лишь к договору мены прав между нанимателями по договорам социального найма. К рассматриваемому договору данное правило не относится в силу отсутствия прямого указания в законе. Тем не менее выдача ордера Собственнику имеет правовое значение, так как с ним связывается исполнение обязательства со стороны Нанимателя. Поскольку в договоре мены права социального найма на жилое помещение, находящееся в частной собственности, предметом Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е. А. Суханова. Т. II, полутом 1. Ї М., 2000, с. 472 .

Дело № 2-282/00, Красносельский районный суд г. Санкт-Петербурга .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

выступает жилое помещение, к договору применяется правило п. 2 ст. 558 ГК РФ. Такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регист-рации .

К сожалению, практика жилищных обменов, попав в руки административным работникам, начинает вырабатывать совершенно необъяснимые схемы. Так, в комментарии к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" рассматривается осуществление обмена права на жилое помещение в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда на право собственности на частную квартиру (жилой дом). При этом автор заявляет: "Конечно, это не обмен жилых помещений в "чистом" виде... стороны должны оформить в установленном порядке обмен, и дополнительно собственник по договору (купли-продажи, дарения и др.) должен передать жилое помещение в собственность другой стороне" 37 .

Таким образом, предлагается заключать фиктивные сделки при обмене, ведь договор дарения при наличии встречного предоставления — это притворная сделка, а договор купли-продажи предполагает уплату определенной сторонами цены за товар. Но в Санкт-Петербурге все обмены неприватизированного жилья осуществляются именно таким способом!

Эта порочная практика породила целую систему услуг со стороны посредников, которые предоставляют для обменщиков так называемые "подставки", то есть ничтожно малые доли в праве собственности на жилые помещения, на которые якобы "обменивается" неприватизированное жилье (путем заключения фиктивного договора купли-продажи), а затем эта доля выкупается посредником на подставное лицо или перепродается следующему обменщику .

По тому же пути пошел Департамент муниципального жилья Москвы, утвердив Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилыми помещениями в г. Москве (утв .

распоряжением от 9 апреля 1996 года № 74), в соответствии с которым материалы об обмене жилых помещений рассматриваются на комиссии МГКА "Мосжилсервис", а решение комиссии оформляется протоколом (п. 5.1). Затем после выдачи ордера обмен считается совершенным, а право собственности на квартиру оформляется договором дарения или иным договором. Такие примеры можно продолжать .

На несовершенство нормативного регулирования указывают депутаты Государственной Думы РФ, подготовившие законопроект "О внесении изменения в статью 20 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (по вопросу совершенствования правового регулирования совершения сделок по обмену жилищными помещениями, внес депутат П. В. Крашенинников 38 ) .

Предложенный проект содержит положения, предусматривающие:

Ї письменную форму договора мены;

Ї гражданско-правовое регулирование правоотношений сторон;

Ї государственную регистрацию договора мены права найма жилого помещения на собственность .

Следует отметить некоторую запутанность формулировок законопроекта, которая при правоприменительной практике вызовет многочисленные споры .

Справедливости ради необходимо упомянуть, что существуют субъекты РФ, в которых положения ГК РФ и Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" применяются в соответствии с их действительным смыслом и содержанием. Так, согласно п. 4 Порядка обмена жилых помещений, находящихся в частной собственности, на жи- лые помещения, занимаемые по договору найма или аренды в домах государствен- ного, муниципального, общественного жилищных фондов в Новосибирске (утв. постановлением мэра от 11 июля 1996 года № 610) "переход права собственности на жилое помещение, находящееся в частной собственности, осуществляется путем нотариального оформления договора мены" 39. Хотя не вполне обоснованно установление нотариальной формы договора мены, но в целом понимание сути правоотношений между обменщиками верное .

Итак, анализ существующей практики проведения обменов приводит к выводу, что данная практика носит хаотичный характер, по-разному регулируется в регионах и в Москве и Петербурге не соответствует законодательству .

Все эти негативные явления вызваны тем, что вопросы оформления обменов попали в компетенцию органов власти, которые в результате стали выполнять несвойственные им функции Ї Титов А. А. Комментарий к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики". Ї М., 1999, с. 87 .

См. страницу в Интернет: http://www.iet.ru/czpr/Conclus/General/gener65.html См. страницу в Интернет: http://realty.sinor.ru/low/06.html

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

осуществление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Так, в соответствии с п. "и" п. 2 Устава государственного учреждения "Горжилобмен" (утв. распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 8 ноября 1995 года № 1185-р) к компе-тенции "Горжилобмена" относится осуществление сделок с недвижимостью в жилищ- ной сфере по поручению граждан и юридических лиц. В сочетании с функциями органа власти (выдача обменных ордеров) предпринимательская деятельность оборачивает- ся по крайней мере многочисленными судебными делами по поводу недействительных обменов .

§ 7. Формы договоров, используемых в практике агентств недвижимости В заключение привожу разработанные нами образцы договоров. Первую часть составляют договоры, используемые агентствами недвижимости для работы с клиентами. Они основаны на представительской функции агентства, то есть задатки и авансы принимаются не агентством, а продавцом жилья, представляемым агентством. Формы договоров прошли экспертную оценку во время процедуры лицензирования в нескольких агентствах недвижимости Петербурга в те времена, когда таковая требовалась .

Описание объекта в дополнительном соглашении с продавцом не случайно, а подчинено требованиям изданий, в которых обычно рекламируется продаваемое жилье. На основании такого документа лицу, ответственному в фирме за подачу рекламы, будет несложно составить заявку в рекламную фирму. Напротив, характеристика объекта в соглашении с покупателем максимально сжата. Покупателю нет нужды записывать отдельно параметры квартиры — он получит эту информацию из справки по ф. 7.

Зато в случае расхождения данных договора с официальными документами или фактическими обмерами обязательно будут предъявлены претензии к агентству:

"Вы мне подсунули не то, что я хотел купить!" .

Некоторые пункты в договорах носят разъяснительный характер и помогают клиентам и агентам ориентироваться в случае возникновения споров .

Форма 1.

Агентский договор № ______ от _________ __________________ в лице генерального директора __________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ____________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Агентство обязуется за вознаграждение совершать по поручению Клиента юридические и иные действия от своего имени, но за счет Клиента, либо от имени и за счет Клиента, по сделке с Объектом .

1.2. В настоящем договоре употребляются следующие термины:

Договор — настоящий договор и дополнительные соглашения к нему .

Агентство — ______________________ .

Клиент — лицо (лица), указанное в преамбуле Договора .

Контрагент — лицо (лица), от действий которых зависит сделка с Объектом (например, "встречные продавцы") .

Объект — недвижимое имущество, описанное в Дополнительном соглашении к Договору .

Стороны — Агентство и Клиент .

1.3. Обязанности по обслуживанию Клиента со стороны Агентства возлагаются на агента недвижимости _____________ .

Ф. И. О .

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.1. Агентство обязано:

2.1.1. В случае отсутствия на момент заключения Договора контрагентов осуществлять в течение срока действия Договора поиск контрагента для заключения сделки с Объектом и сообщить Клиенту о факте нахождения потенциального контрагента на Объект для согласования с Клиентом условий дальнейшего выполнения поручений .

2.1.2. В случае нахождения контрагента оказывать Клиенту содействие в подготовке и заключении сделки, которая состоит в следующих фактических действиях в интересах

Клиента:

— организация встреч Клиента с контрагентом;

— непосредственное участие в переговорах от имени Клиента;

— заключение предварительных договоров и принятие/передача авансов и задатков в обеспечение исполнения обязательств со стороны контрагентов перед Клиентом и со стороны Клиента перед контрагентами;

— организация осмотра внешнего и внутреннего состояния Объекта;

— консультирование по вопросам, связанным со сделкой;

— организация юридического оформления;

— оказание помощи в осуществлении расчетов между контрагентами .

2.1.3. По указанию Клиента осуществить иные юридические действия от его имени в пределах полномочий, основанных на доверенности .

2.1.4. Обеспечить соблюдение конфиденциальности и безопасности сделки в пределах своей компетенции .

2.1.5. Не вступать в течение срока действия Договора в обязательственные отношения с третьими лицами по его предмету и условиям, если это противоречит интересам Клиента .

2.2. Клиент обязан:

2.2.1. Предоставить Агентству документы, необходимые для исполнения поручения .

2.2.2. Предоставить Агентству полную, достоверную, документально подтвержденную информацию о правах на заключение сделки, а также предупредить Агентство о любых обстоятельствах, препятствующих исполнению Договора .

2.2.3. Принимать меры к охране конфиденциальности ставшей известной в связи с исполнением Договора Агентством информации и не передавать ее третьим лицам без письменного согласия Агентства .

2.2.4. Не вступать без согласия Агентства в обязательственные отношения с третьими лицами, в том числе с контрагентами, если такие обязательства вытекают из Договора или связаны с ним .

2.2.5. Принимать меры, необходимые для обеспечения исполнения Договора .

2.2.6. Возместить Агентству издержки, понесенные им при исполнении Договора .

2.2.7. Уплатить Агентству вознаграждение в размере ___ % от суммы сделки .

2.2.8. Принять на себя обязательства, вытекающие из полномочий, предоставленных Агентству, в том числе и по предварительным и иным договорам с третьими лицами .

2.3. Исполнение сторонами обязательств, предусмотренных подп. 1, 2, 4, 5 п. 2.1 и подп. 3, 4 п. 2.2, не требует письменного подтверждения. В случае отсутствия требования управомоченной стороны об исполнении обязательства, поданного в двухдневный срок, соответствующее обязательство считается исполненным. В день получения соответствующего требования обязанная сторона должна исполнить свое обязательство, причем до этого дня считается продленным срок, ранее установленный в договоре .

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. В случае исполнения Агентством поручения на условиях, более выгодных, чем те, которые были указаны Клиентом в Договоре и Дополнительных соглашениях, вся дополнительная выгода поступает в собственность Агентства .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

3.2. В каждом случае, когда в Договоре или Дополнительных соглашениях упоминается сумма, указываемая в долларах США, подразумевается, что все расчеты производятся в рублях по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на день выплаты .

3.3. Возмещение расходов и выплата штрафов и вознаграждения может производиться путем удержания любой из Сторон необходимой суммы из денежных средств обязанной Стороны, находящихся у соответствующей Стороны, и иными предусмотренными законодательством способами .

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Клиент несет ответственность за неисполнение обязательств Агентства перед третьими лицами, которое явилось следствием неисполнения или неполного исполнения своих обязанностей Клиентом .

4.2. Неисполнение своих обязательств Клиентом освобождает Агентство от исполнения им обязательств по Договору .

4.3. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства во всех случаях, за исключением последствий действия обстоятельств непреодолимой силы .

4.4. В случае нарушения условий пп. 2.2.3 и 2.2.5 Договора Клиент уплачивает Агентству штраф в размере _______ ( ________) долларов США не позднее трех банковских дней со дня предъявления соответствующего требования Агентством .

4.5. В случае нарушения п. 2.2.4 Договора Клиент уплачивает Агентству штраф в размере 1000 (одной тысячи) долларов США. При этом под нарушением п. 2.2.4 понимаются:

— заключение сделок с Объектом с третьими лицами во время действия Договора;

— заключение сделок с Объектом с контрагентами, найденными Агентством во время действия Договора;

— отказ от заключения сделки с Объектом после нахождения Агентством контрагентов .

4.6. В случае невозможности исполнения Договора по вине Клиента Агентство сохраняет право на возмещение фактически понесенных расходов, а также право на вознаграждение соразмерно выполненной им работе .

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор вступает в силу в момент его подписания и действует до "__" _________ 200 __ г .

5.2. Действие Договора может быть продлено Дополнительным соглашением сторон .

Если ни одна из сторон за 10 дней до истечения срока договора не известила другую сторону о нежелании заключить договор на новый срок, то считается, что стороны заключили договор на тех же условиях на новый срок, но не менее 2-х месяцев .

Специальные сроки, установленные Договором или Дополнительными соглашениями, также считаются продленными на соответствующий срок .

Агентство (реквизиты) Клиент (реквизиты) Форма 2. Дополнительное соглашение с продавцом к Агентскому договору № _____ от "__ " _____ 200 __ г .

Стороны по Договору пришли к соглашению о нижеследующем:

1. Клиент поручает, а Агентство берет на себя обязательство обеспечить выполнение действий, направленных на отчуждение Клиентом принадлежащего ему Объекта .

2. Описание Объекта:

2.1. Адрес: _________________________ .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.2. Квартира/комната, количество комнат _______________ .

2.3. Вид собственности: частная/муниципальная .

2.4. Общая площадь ____кв. м, в том числе жилая _____ кв. м .

2.5. Площадь кухни: ____ кв. м, лоджия (балкон) ___, этаж ___, этажность ____, высота потолков _____, телефон _________ .

2.6. Ближайшее метро (сколько времени занимает путь)_________ .

2.7. Куда выходят окна ______________________ .

2.8. Санузел: __________. Тип дома __________. Год постройки ______ .

2.9. Капитальный ремонт: _____________ .

2.10. Состояние: __________________________ .

2.11. Количество соседей, а также лиц, обладающих правами на прожива- ние:

_____________ ;

другие характеристики _______________ .

3. Цена Объекта составляет ____________ долларов США .

4. Сроки исполнения обязательств .

4.1. Срок получения необходимых документов (перечислить): ___________ .

4.2. Срок заключения нотариального договора купли-продажи или договора купли-продажи в письменной форме __________ .

4.3. Срок подачи заявления на постановку на регистрационный учет по новому месту жительства Клиента ___________ .

4.4. Срок фактического освобождения Объекта _________ .

4.5. Особый срок:_____________ .

5. Клиент получает:

1) ___ % цены Объекта в срок ___ дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи;

2) ___ % цены Объекта в срок ____ дней с момента постановки Покупателя и всех ранее зарегистрированных в Объекте лиц на регистрационный учет по месту жительства в соответствующем органе внутренних дел, которая подтверждается предоставлением справки о регистрации по новому месту жительства;

3) ___ % цены Объекта в срок ____ дней с момента фактического освобождения Объекта, предоставления документов, подтверждающих оплату телефонных счетов, коммунальных и иных платежей за Объект, и подписания Покупателем Акта сдачиприемки Объекта .

Форма 3. Дополнительное соглашение с покупателем к Агентскому договору № _____ от "__"_____200 __ г .

Стороны по Договору пришли к соглашению о нижеследующем:

1. Клиент согласен приобрести в собственность (на праве найма) Объект:

1.1. Адрес ______________________________________ .

1.2. Квартира/комната: количество комнат _____________ .

1.3. Вид собственности: частная/муниципальная (на момент заключения Договора) .

1.4. Иные параметры ______________________________ .

2. Стоимость Объекта составляет _________ долларов США .

3. Агентство принимает на себя следующие обязательства:

— прекратить рекламу и все действия, связанные с поиском покупателя на Объект;

— координировать взаиморасчеты между Клиентом и Продавцом;

— осуществлять расчет с Продавцом в следующем порядке:

1) ____ % цены Объекта в срок ________ дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи;

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2) ________ % цены Объекта в срок ________ дней с момента постановки Покупателя на регистрационный учет по месту жительства в соответствующем органе внутренних дел, которая подтверждается предоставлением справки о регистрации по новому месту жительства;

3) _______ % цены Объекта в срок _______ дней с момента фактического освобождения Объекта .

4. Клиент принимает на себя следующие обязательства:

— предоставить до заключения нотариального договора следующие документы:

документ, удостоверяющий личность, и ____________ ;

— подписать акт приема-передачи Объекта;

— внести 100 % цены Объекта до подписания нотариального договора;

— явиться "__" _________ 200 __ г. для подписания договора с Продавцом в Агентство .

Форма 4. Дополнительное соглашение о внесении задатка к Агентскому договору № _____ от "__"_____200 __ г .

Стороны по Договору пришли к соглашению о нижеследующем:

1. Клиент вносит в обеспечение исполнения обязательств со своей стороны перед контрагентами, представляемыми Агентством, задаток в размере ______ долларов США .

2. В случае виновного неисполнения контрагентами своих обязательств по Договору задаток возвращается ими в двойном размере Клиенту .

3. В случае неисполнения Клиентом своих обязательств по Договору задаток Клиенту не возвращается .

4. Настоящее соглашение удостоверяет факт внесения денежных средств .

Агентство:__________ Клиент:__________ Форма 5. Дополнительное соглашение о внесении аванса к Агентскому договору № _____ от "__"_____200 __ г .

Стороны по Договору пришли к соглашению о нижеследующем:

1. Клиент вносит в качестве частичной предоплаты стоимости Объекта аванс в размере ____ долларов США,

2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения контрагентами своих обязательств по основному Агентскому договору аванс возвращается в полном размере Клиенту .

3. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Клиентом своих обязательств по основному Агентскому договору Клиент уплачивает Агентству штраф в размере аванса .

4. Настоящее соглашение удостоверяет факт внесения денежных средств .

Агентство:__________ Клиент:__________ Форма 6. Доверенность агенту для заключения сделок Город _________________ "___"_______2002 г .

Настоящей доверенностью ______, паспорт ______, выдан _______________

уполномочивается на выполнение следующих действий от имени _______ :

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1. Проводить переговоры со всеми заинтересованными лицами .

2. Подписывать договоры о проведении сделок с объектами недвижимости, расположенными по адресу (ам): _____________ .

3. Подписывать соглашения о внесении авансов и задатков за упомянутые объекты .

4. Организовывать проведение взаиморасчетов между контрагентами по сделкам с упомянутыми объектами (объектом) .

Настоящая доверенность выдана сроком на ____ месяц без права передоверия .

Генеральный директор: ____________

Форма 7. Субагентский договор Заключается при необходимости совместного проведения одной сделки несколькими агентствами недвижимости .

Город __________________ "____" ___________ 200 _ г .

_________ (далее — Агентство) в лице директора _________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и __________ (далее — Фирма), с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороны действуют на основании соответствующих агентских договоров со своими клиентами в целях заключения ими сделки в отношении _____ адрес:_________ (далее — Объект) .

2. Агентство представляет _______________, Фирма представляет ____________ .

3. В результате исполнения обязательств по настоящему договору клиенты Сторон должны заключить _______ в срок до____ (далее — сделка) .

4. Вознаграждение выплачивается __________(кем) ________ (кому) после завершения сделки .

5. Моментом завершения сделки считается:_________________ .

6. Штрафные санкции __________________________ .

7. Дополнительные условия: ___________________________ .

8. Агентом Фирмы является ________________________________ .

Агентом Агентства является ______________________________ .

9. Стороны обязуются соблюдать строгую конфиденциальность информации, представленной в настоящем договоре .

10. В случае заключения сделки комиссионные в размере ______ долларов США делятся следующим образом: Агентству выплачивается ____________ % от суммы вознаграждения, что составляет ____________ долларов США. Фирме выплачивается ________ % от суммы вознаграждения, что составляет _______ долларов США .

11. Обязанности Фирмы: _____________________________ .

Обязанности Агентства: ______________________________ .

12. Расчеты производятся в рублях по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на день выплаты .

13. Реквизиты, подписи .

Форма 8. Договор продажи жилой недвижимости Здесь приводятся варианты условий стандартного договора .

Санкт-Петербург, 25 мая 2002 года Ю р и д и ч е с к о е лицо : Общество с ограниченной ответственностью "ААА", юридический адрес: 190000, Санкт-Петербург, Невский пр., 1, юридический и фактический адреса совпадают, действующее на основании устава, зарегистрированного

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

решением Регистрационной палаты Администрации Санкт-Петербурга № 1 от 1 января 1998 года, свидетельство о государственной регистрации № 1 серии 1, новая редакция устава зарегистрирована решением Регистрационной палаты Администрации СанктПетербурга № 2 от 2 февраля 1999 года, ИНН № ___ в лице генерального директора Спиридонова С. С., Ф и з и ч е с к о е лицо : Иванов Иван Иванович, 1 января 1960 г. р., проживающий по адресу: 190000, Санкт-Петербург, Невский пр., 1 кв. 1, имеющий паспорт 40 01 01010111, выданный 1-м отделом милиции Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, Ф и з и ч е с к и е лица — н е с о в е р ш е н н о л е т н и е д о 1 4 л е т : Иванов Иван Иванович, 1 января 1960 г. р., проживающий по адресу: 190000, Санкт-Петербург, Невский пр., 1, кв. 1, имеющий паспорт 40 01 01010111, выданный 1-м отделом милиции Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, действующий в интересах несовершеннолетнего сына Иванова Петра Ивановича, 1 января 2002 г. р., проживающего там же, имеющего свидетельство о рождении № 1, выданное отделом ЗАГС Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, с согласия органа опеки и попечительства — Муниципального совета Дворцового округа (постановление № 1 от 1 января 2002 года), Ф и з и ч е с к и е лица — н е с о в е р ш е н н о л е т н и е с т а р ш е 1 4 л е т : Иванов Андрей Иванович, 1 января 1988 г. р., проживающий по адресу: 190000, Санкт-Петербург, Невский пр., 1, кв. 1, имеющий паспорт 40 01 01010112, выданный 1-м отделом милиции Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, действующий с согласия законного представителя — отца Иванова Ивана Ивановича, 1 января 1960 г. р., проживающего там же, имеющего паспорт 40 01 01010111, выданный 1-м отделом милиции Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, с согласия органа опеки и попечительства — Муниципального совета Дворцового округа (постановление № 1 от 1 января 2002 года), именуемый в дальнейшем "Продавец", и ______________________________________, (перечисляются лица (лицо), выступающие покупателями), именуемый далее "Покупатель", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Покупатель купил в собственность, а Продавец продал Ж и л о й д о м : принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, поселок Прекрасный, ул .

Великолепная, дом 1, лит. А., общей площадью 604,3 (шестьсот четыре целых три десятых) кв. м, 1995 года постройки, число этажей — 2 (два), число лестниц — 1 (одна) .

Дом расположен на земельном участке площадью 429,0 кв. м, К в а р т и р а : принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 1, квартира 1, расположенную на 1м этаже 3-этажного дома, условный номер 22222,

К о м н а т а : 22/57 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу:

Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 1, квартира 1, расположенную на 1-м этаже 3этажного дома, условный номер 22222, далее именуемый "Объект" .

Продавец передал, а Покупатель принял Объект на момент подписания настоящего договора, причем настоящий договор считается "иным документом", подтверждающим передачу имущества по ст. 556 ГК РФ .

2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 3 мая 2000 года, заключенного между (имярек), зарегистрированного в ГУ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" Санкт-Петербурга 10 мая 2000 года (свидетельство о государственной регистрации права серии ____ № ___, кадастровый номер 78:11:11:11, условный номер 111111111, регистрационный № 22222222) .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Инвентаризационная оценка Объекта составляет 898 273 (восемьсот девяносто восемь тысяч двести семьдесят три) рубля согласно справке № 1 от 5 марта 2002 года, выданной ПИБ Адмиралтейского района Санкт-Петербурга .

3. Объект продается за общую сумму 4 000 222 рубля, которая была передана Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора .

4. Продавец продал, а Покупатель купил Объект свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец мог знать, в Объекте не зарегистрированы лица, которые в соответствии со ст. 558 ГК РФ сохраняют право пользования им .

5. До настоящего договора Объект никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав серии 78-АА № 011111, выданной Государственным учреждением "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" администрации

Санкт-Петербурга 1 мая 2002 года, входящий номер: 1111111, кадастровый номер:

78:111:11:11 .

6. Расходы по заключению настоящего договора несет Покупатель .

7. Реквизиты и подписи сторон .

По традиции подпись выполняется после собственноручно написанных фамилии, имени и отчества в одну линию на всю ширину листа. Впрочем, правового значения это не имеет, лишь помогает решать вопрос о подлинности подписи при экспертизе .

Форма 9. Договор дарения жилой недвижимости Санкт-Петербург, 25 мая 2002 года Ю р и д и ч е с к о е лицо : см .

ф. 8 Ф и з и ч е с к о е лицо : см. ф. 8 Ф и з и ч е с к и е лица — н е с о в е р ш е н н о л е т н и е д о 1 4 л е т : не могут выступать дарителями .

Физические лица — несовершеннолетние старше 14 лет: спорно, именуемый в дальнейшем "Даритель", и ______________________________________, (перечисляются лица (лицо), принимающие дар), именуемый далее "Одаряемый", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Одаряемый принял в дар, а Даритель подарил Ж и л о й д о м : принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, поселок Прекрасный, ул. Великолепная, дом 1, лит. А., общей площадью 604,3 (шестьсот четыре целых три десятых) кв. м, 1995 года постройки, число этажей — 2 (два), число лестниц — 1 (одна) .

Дом расположен на земельном участке площадью 429,0 кв. м, К в а р т и р а : принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 1, квартира 1, расположенную на 1м этаже 3-этажного дома, условный номер 22222,

К о м н а т а : 22/57 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу:

Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 1, квартира 1, расположенную на 1-м этаже 3этажного дома, условный номер 22222, далее именуемый "Объект" .

Даритель передал, а Одаряемый принял Объект на момент подписания настоящего договора, причем настоящий договор считается "иным документом", подтверждающим передачу имущества по ст. 556 ГК РФ .

2. Объект принадлежит Дарителю на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 3 мая 2000 года, заключенного между (имярек), зарегистрированного в ГУ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" Санкт-Петербурга 10 мая 2000 года (свидетельство о государственной

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

регистрации права серии ___ № ___, кадастровый номер 78:11:11:11, условный номер 111111111, регистрационный № 22222222) .

Инвентаризационная оценка Объекта составляет 898 273 (восемьсот девяно-сто восемь тысяч двести семьдесят три) рубля согласно справке № 1 от 5 марта 2002 года, выданной ПИБ Адмиралтейского района Санкт-Петербурга .

3. Даритель подарил, а Одаряемый принял в дар Объект свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Даритель мог знать, в Объекте не зарегистрированы лица, которые в соответствии со ст. 558 ГК РФ сохраняют право пользования им .

4. До настоящего договора Объект никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав серии 78-АА № 011111, выданной Государственным учреждением "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" администрации

Санкт-Петербурга 1 мая 2002 года, входящий номер: 1111111, кадастровый номер:

78:111:11:11 .

5. Расходы по заключению настоящего договора несет Одаряемый .

6. Реквизиты и подписи сторон .

Форма 10. Договор мены жилой недвижимости Санкт-Петербург, 25 мая 2002 года Ю р и д и ч е с к о е лицо : см .

ф. 8 .

Ф и з и ч е с к о е лицо : см. ф. 8 .

Ф и з и ч е с к и е лица — н е с о в е р ш е н н о л е т н и е д о 1 4 л е т : см. ф. 8 .

Ф и з и ч е с к и е лица — н е с о в е р ш е н н о л е т н и е с т а р ш е 1 4 л е т : см. ф.

8, именуемый в дальнейшем "А" (как правило, по тексту договора обменщик именуется просто по фамилии и инициалам), и _____________________________________, (перечисляются лица (лицо), выступающие обменщиками) именуемый далее "Б", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. А. обменивает принадлежащий ему на праве собственности Объект-1 (описание см .

в ф. 8) на принадлежащий Б. Объект-2 .

А. передал, а Б. принял Объект-1, Б. передал, а А. принял Объект-2 на момент подписания настоящего договора, причем настоящий договор считается "иным документом", подтверждающим передачу имущества по ст. 556 ГК РФ .

2. Объект-1 принадлежит А. на праве собственности на основании Договора куплипродажи недвижимого имущества от 3 мая 2000 года, заключенного между (имярек), зарегистрированного в ГУ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" администрации Санкт-Петербурга 10 мая 2000 года (свидетельство о государственной регистрации права серии ____ № ___, кадастровый номер 78:11:11:11, условный номер 111111111, регистрационный № 22222222) .

Инвентаризационная оценка Объекта-1 составляет 898 273 (восемьсот девяносто восемь тысяч двести семьдесят три) рубля согласно справке № 1 от 5 марта 2002 года, выданной ПИБ Адмиралтейского района Санкт-Петербурга .

3. Объект-2 принадлежит А. на праве собственности на основании Договора куплипродажи недвижимого имущества от 3 мая 2000 года, заключенного между (имярек), зарегистрированного в ГУ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" администрации Санкт-Петербурга 10 мая 2000 года (свидетельство о государственной регистрации права серии ___ № ___, кадастровый номер 78:11:11:11, условный номер 111111111, регистрационный № 22222222) .

Инвентаризационная оценка Объекта-2 составляет 898 273 (восемьсот девяносто восемь тысяч двести семьдесят три) рубля согласно справке № 1 от 5 марта 2002 года, выданной ПИБ Адмиралтейского района Санкт-Петербурга .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

4. А. и Б. передают друг другу Объект-1 и Объект-2 свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец мог знать, в Объекте-1 и Объекте-2 не зарегистрированы лица, которые в соответствии со ст. 558 ГК РФ сохраняют право пользования им .

5. До настоящего договора Объект-1 и Объект-2 никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра прав серии 78-АА № 011111 и 011112, выданными Государственным учреждением "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" администрации Санкт-Петербурга 1 мая 2002 года, входящий номер: 1111111 и 1111112, кадастровый номер: 78:111:11:11 и 78:111:11:12 .

6. Расходы по заключению настоящего договора несет А .

7. Реквизиты и подписи сторон .

Форма 11. Договор долевого участия Договоры долевого участия в строительстве не рассматриваются в данной работе, но для знакомства привожу один из стандартных образцов .

Город _________________ "___" __________ 2002 г .

__________ в лице генерального директора _______ (далее — Общество) и ___________ (далее — Дольщик) заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора .

1.1. Общество привлекает Дольщика с приобретением им прав и обязанностей инвестора по договору № 1/11-01 от 1 января 2001 года долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: СПб., квартал 1 района Гражданского проспекта, корпус 10, 11 (далее — Объект) на основании распоряжения губернатора СПб. № 1-р от 1 января 2000 года .

1.2. Дольщику переходят права на долю в Объекте, соответствующую жилым помещениям в соответствии с Перечнем квартир (Приложение 1) .

1.3. Основанием для государственной регистрации права Дольщика на квартиры является инвестирование в соответствии с графиком (Приложение 2) .

1.4. Общая сумма инвестирования: ___________________________ .

1.5. Стоимость 1 квадратного метра составляет: ________________ .

1.6. Доля в Объекте передается дольщику со следующими характеристиками:

________________ .

1.7. Плановый срок сдачи Объекта Государственной приемочной комиссии: _____ квартал 200 __ г .

1.8. Общество гарантирует, что передаваемая Дольщику доля на момент заключения договора не принадлежит третьим лицам, не отчуждена, не заложена, в споре или под арестом не состоит. Никаких соглашений относительно передачи доли с третьими лицами не заключено .

1.9. Окончательная площадь доли Объекта определяется в соответствии с обмерами ПИБ после приемки дома в эксплуатацию .

2. Права и обязанности сторон .

2.1. Общество обязано:

2.1.1. Вести учет и осуществлять ведение общих дел, связанных с долевым участием Дольщика в строительстве Объекта .

2.1.2. Передать Дольщику долю, оговоренную настоящим договором, в течение 3 месяцев после приемки Объекта Государственной приемочной комиссией .

2.1.3. В случае, если площадь доли в Объекте окажется после обмеров ПИБ меньше оговоренной в Приложении 1, вернуть Дольщику разницу в цене .

2.2. Дольщик обязан:

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.2.1. Профинансировать строительство в сроки, оговоренные Приложением 2 к настоящему договору .

2.2.2. Принять от Общества долю Объекта по акту приема-передачи в срок не более 15 дней с момента уведомления Дольщика о приемке Объекта .

2.2.3. Доплатить разницу в цене в случае превышения общей площади доли Объекта над запланированной в соответствии с Приложением 1 .

3. Дополнительные условия .

3.1. В случае расторжения настоящего договора по инициативе Общества Общество обязано уплатить штраф в размере 10 % от стоимости долевого участия, а также вернуть все внесенные Дольщиком по настоящему договору средства .

3.2. Дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязанностей по настоящему договору, известив об этом Общество за 10 дней .

3.3. В случае расторжения договора по инициативе Дольщика он уплачивает неустойку в размере 10 % от суммы договора .

4. Реквизиты и подписи сторон .

–  –  –

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ

СТРОИТЕЛЬСТВО:

КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ

ОТНОШЕНИЙ * Предисловие Привлечение инвестиций в сферу жилищного строительства —- дело, которым ежедневно занимаются сотни и тысячи строительных организаций. Ежедневно ими заключается множество контрактов: от глобальных до самых мелких, оформляющих некрупные вложения граждан в свое будущее жилье. При этом, как правило, строительные организации совершенно по-разному подходят к вопросам договорного регулирования своих отношений с инвесторами: одни пользуются определенной накатанной схемой отношений, другие постоянно меняют эта схему, приспосабливая ее к изменениям обстановки и законодательства .

В любом случае большинство строителей уделяет достаточно много внимания оформлению договорных отношений с контрагентами. Их вынуждает к этому стремление: а) минимизировать налоги, б) минимизировать риск, связанный с неисполнением своих обязательств перед контрагентами .

Сравнивая договоры различных строительных компаний, убеждаешься в том, что каждый такой договор представляет собой "ноу-хау" отдельно взятой организации. Из прочтения этого документа, как правило, можно судить о том, насколько велик опыт компании в жилищном строительстве и насколько быстро и чутко она реагирует на изменение обстоятельств .

Многовариантность, царящая в сфере договорного регулирования взаимоотношений строителей и их контрагентов, и отсутствие одного общего для всех знаменателя выявляют весьма устойчивую тенденцию: строители избегают оформлять свои отношения с инвесторами при помощи хорошо известных договорных конструкций, изобретая собственную договорную базу или заимствуя чужие наработки .

Не случайно в обиход достаточно прочно вошли такие виды договоров как договор долевого участия в строительстве или договор инвестирования строительства жилья. Широкое распространение получил договор простого товарищества (о совместной деятельности), который на первый взгляд, по задумке законодателя, может быть, совсем и не предназначался для оформления такого рода отношений, особенно с физическими лицами .

В принципе изобретение новых договорных конструкций можно только приветствовать, поскольку Гражданский кодекс РФ действительно позволяет сторонам:

заключать смешанные договоры, то есть договоры, в которых могут содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами;

заключать договоры, не предусмотренные законом или иными правовыми актами .

Из этого можно вполне определенно заключить, что любой самостоятельно разработанный строительной фирмой договор, если, конечно, он не противоречит нормам, общему смыслу и принципам действующего законодательства, имеет право на жизнь. Есть только одна проблема, которая подчас сводит на нет все старания строительных организаций изобрести свой собственный, доселе никем невиданный договор с инвестором. Проблема эта состоит в том, что при возникновении споров по поводу условий договора и порядка его исполнения, а также о мерах ответственности по такому договору конечную точку в споре сторон ставит суд. Последний же, * На эту тему см. также: Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право, 2002, № 2, с. 68-83 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

если нет договорного регулирования определенных ситуаций, вынужден обращаться к действующему законодательству и квалифицировать взаимоотношения сторон по той или иной, назовем ее условно "классической", договорной схеме. Избежать этого при возникновении спора бывает достаточно трудно, поскольку далеко не все возможные жизненные ситуации можно предвидеть заранее даже при самой детальной разработке договора .

Более того, разработчикам новых видов договоров всегда следует помнить о том, что от сути фактически складывающихся между сторонами отношений уйти довольно сложно, как бы хорошо ни был написан документ. Ведь заключенный договор об инвестировании долевого участия в строительстве жилого дома вполне может быть квалифицирован как обычный договор строительного подряда, а наименование физического лица "дольщиком" автоматически не выводит такое лицо из разряда "потребителей" и не исключает применение к отношениям сторон правил Закона РФ "О защите прав потребителей" .

Кстати, об ответственности строителей. Согласно действующему законодательству такая ответственность выливается в достаточно серьезные суммы, поскольку, как правило, точкой отсчета размеров любых неустоек является стоимость строящегося или уже построенного объекта недвижимого имущества .

Может быть, именно потому все самостоятельно разработанные строителями договоры о передаче вновь создаваемого жилья контрагентам грешат шитыми белыми нитками стараниями ловко обойти разные "нехорошие" места законодательства .

Судебные разбирательства между строителями и их контрагентами в настоящее время не такая уж редкость, а это означает, что строителям следует достаточно ясно представлять себе перспективы заключенных Ї пусть и на их собственных условиях Ї договоров на строительство и передачу вновь создаваемого жилья .

Казалось бы, отношения строителей и лиц, приобретающих у них жилье, вполне можно было урегулировать посредством традиционных договорных схем. Однако практически все они имеют существенные "минусы": достаточно тяжелое налоговое бремя, ложащееся на застройщика, а также ряд императивных положений, способных любого "оступившегося" строителя поставить в весьма щекотливое положение. Впрочем, о том, в какой степени всего этого возможно избежать путем заключения договора собственного, так сказать, производства, стоит поговорить отдельно .

Предлагаем рассмотреть несколько видов как теоретически возможных, так и существующих на практике договорных конструкций, которые могут быть и используются в сфере строительства жилья, с точки зрения практики их применения, проанализировать отдельные их положения с позиции противоположных сторон, оценив "плюсы" и "минусы" той или иной конструкции в конкретных жизненных обстоятельствах .

Представляется необходимым также специально остановиться на вопросах субъектного состава тех или иных договорных конструкций и возможности его изменения .

Начать рассмотрение вопроса предлагаем с, назовем их условно "классических", договорных конструкций, предусмотренных действующим гражданским законодательством Российской Федерации .

§ 1. "Классические" договоры в сфере жилищного строительства Существо отношений, складывающихся между организацией, которая занимается строительством многоквартирного дома, и лицом, желающим приобрести жилое помещение в таком доме, состоит в том, что лицо в результате исполнения такого договора фактически приобретает квартиру или несколько квартир .

Мы умышленно используем слово "фактически", ибо в зависимости от юридического оформления отношений сторон следует различать передаваемый объект гражданских прав: либо это вещь Ї недвижимость, либо Ї результат работ, либо Ї определенные имущественные права, либо Ї нечто иное. Вопрос о том, что именно передается, обусловливается целым комплексом реально складывающихся отношений. В той или иной постановке этого вопроса заинтересована, прежде всего, организация-застройщик, поскольку от этого зависит формирование налоговых обязанностей последней. В результате стремление снизить налоговое бремя на практике зачастую приводит к нежеланию строителей использовать ряд договорных конструкций, предусмотренных действующим законодательством: например, договоры, согласно условиям которых происходит реализация товаров, работ, услуг .

Другой важнейший фактор, объясняющий, почему на практике в чистом виде не применяются договоры, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, Ї тот, что реальная действительность, в

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

рамках которой приходится выстраивать формальные отношения, зачастую никак не укладывается в прокрустово ложе законодательных договорных схем .

1. Договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) .

Исходя из данного определения, можно вывести несколько существенных для настоящей работы положений:

во-первых, продавец обязуется передать покупателю вещь. Гражданское законодательство разделяет вещи на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения, иные специально указанные Кодексом объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Ї Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) к недвижимому имуществу отнесены также и жилые помещения;

во-вторых, продавец обязуется передать покупателю вещь в собственность. Согласно теории гражданского права никто не может передать права в объеме большем, чем есть у него самого на момент передачи. Исходя из этого, можно заключить: чтобы передать вещь в собственность другому лицу, нужно самому обладать этой вещью на праве, позволяющем распоряжаться вещью соответствующим образом. Следует оговориться, что в дальнейшем мы намеренно сузим круг лиц, которые могут выступать на стороне продавца в договоре купли-продажи, до собственника вещи, исключив лиц, обладающих иными ограниченными вещными правами, а также лиц, уполномоченных собственником на заключение договора купли-продажи от собственного имени на основании обязательства .

Теория гражданского права относит приобретение права собственности на вещь по договору к производным способам приобретения права собственности. При купле-продаже происходит переход права собственности от одного лица к другому, а не приобретение такого права покупателем "из ниоткуда" .

Итак, для того, чтобы по договору купли-продажи одна сторона могла приобрести недвижимое имущество, например жилое помещение, у другой стороны, требуется наличие права собственности на эту вещь у лица, у которого она выбывает. Применительно к недвижимости есть еще и дополнительное условие Ї такое право собственности должно быть признано государством .

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В развитие данной нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ устанавливается, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации .

Следовательно, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано за продавцом на момент заключения договора или будет зарегистрировано после заключения договора. В любом случае сам переход права собственности на такое недвижимое имущество возможен только после регистрации права собственности первоначального собственника (продавца) .

Рассмотрев наиболее общие положения о купле-продаже недвижимого имущества, обратимся к реальной возможности заключения договора купли-продажи строительной организацией с покупателем .

Исходя из изложенного, полагаем, что для того, чтобы заключить такой договор, так сказать, в чистом виде, необходимо соблюсти следующее главное условие: продавец (в данном случае Ї строительная организация) должен зарегистрировать за собой право собственности на продаваемый объект недвижимого имущества до момента регистрации перехода права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи. А для этого должно быть закончено строительство многоквартирного жилого дома и должны наличествовать документы, подтверждающие факт его создания, например акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта .

Получается, что сделки по отчуждению жилых помещений строитель может совершать только после того, как основные затраты на строительство всего жилого дома уже произведены .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Естественно, что такое положение вещей, как правило, не устраивает строительные организации, заинтересованные в привлечении инвестиций практически с самого начала строительства .

Ситуация осложняется еще и тем, что согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что до государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, то есть до его заключения, фактические взаимоотношения сторон, например перечисление денежных средств в оплату недвижимости, не будут иметь под собой законного основания .

Гражданский кодекс РФ допускает заключение договора купли-продажи в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Поэтому теоретически, при наличии возможности указать в договоре данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение имущества на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, заключение договора купли-продажи жилого помещения продавцом, не обладающим на момент заключения договора правом собственности на недвижимое имущество, вполне возможно, если, во-первых, такое право собственности будет им приобретено в будущем; а во-вторых, такой договор действительно будет зарегистрирован надлежащим образом .

Однако в свете Закона о регистрации прав на недвижимое имущество заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, правами на которое продавец не обладает, практически невозможно, так как Закон говорит о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Поэтому практическое воплощение этой теоретической конструкции представить себе достаточно сложно .

В связи с существующей неопределенностью по поводу заключения договоров о передаче недвижимости в будущем в ряде случаев действует практика заключения предварительных договоров, когда основной договор купли-продажи жилого помещения заключается после регистрации за строительной организацией права собственности на вновь созданный объект недвижимости (жилой дом), а для привлечения денежных средств в процессе строительства с будущими покупателями подписываются предварительные договоры на заключение в будущем договоров купли-продажи жилых помещений. В условия таких предварительных договоров включается обязанность покупателя оплатить полностью или частично стоимость жилого помещения, которое будет передано по основному договору купли-продажи .

Авторы считают, что передача денежных средств по такого рода договорам вряд ли оправданна с точки зрения гражданского законодательства, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительный договор направлен на заключение другого договора Ї основного. Основной же договор возникнет в будущем, как и все те обязанности, которые будут связаны с исполнением этого основного договора, например обязанность по перечислению денежных средств в оплату приобретаемой квартиры .

Следовательно, предварительный договор не тождествен договору купли-продажи недвижимости и не может содержать в себе условий, обязывающих стороны совершать действия, связанные с исполнением договора продажи недвижимости, в том числе оплачивать жилое помещение, которое будет выступать предметом основного договора .

Подытоживая сказанное, следует отметить, что заключение договоров купли-продажи строящихся жилых помещений не распространено на практике настолько, чтобы считаться основным договором, регулирующим отношения строительных организаций и их контрагентов Ї приобретателей жилья. Как уже упоминалось, такая ситуация сложилась по ряду причин .

Основные из них следующие: реальная возможность заключать договоры купли-продажи квартир во вновь построенном многоквартирном доме появляется лишь после ввода дома в эксплуатацию и регистрации строительной организацией права собственности на продаваемое жилье;

обоснованность привлечения денежных средств по таким договорам только по окончании строительства дома; необходимость уплачивать налоги, связанные с реализацией товаров, работ, услуг .

2. Договор строительного подряда в сфере строительства жилья Строительные организации, привлекающие для строительства жилья средства физических и юридических лиц и выступающие заказчиками-застройщиками, всячески избегают заключения со

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

своими контрагентами, назовем их условно дольщиками, договоров строительного подряда. Как правило, договоры строительного подряда принято заключать между двумя строительными организациями (заказчиком-застройщиком и генеральным подрядчиком) на выполнение строительно-монтажных работ .

По целому ряду причин инвестор, вкладывающий свои деньги в будущую квартиру, вряд ли будет поименован в качестве заказчика по договору строительного или строительного и бытового подряда. Приведем хотя бы некоторые из этих причин .

Слишком много обязанностей возлагает на строителя "классический" гражданско-правовой договор строительного подряда, чересчур обременительные налоговые последствия влечет за собой его заключение и исполнение. Например, подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ установлено: при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы, полученные организациями в рамках целевого финансирования. При этом под средствами целевого финансирования подразумевается имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (или физическим лицом) — источником целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организаций-застройщиков средств дольщиков и (или) инвесторов. Доходы же, полученные от реализации работ, в нашем случае — строительных, включаются в базу для исчисления налога на прибыль .

Аналогичная ситуация с уплатой налога на добавленную стоимость: реализация товаров (работ, услуг) является объектом обложения налогом на добавленную стоимость. По общему же разумению передача застройщиком квартир дольщикам в результате исполнения договоров долевого участия не выступает реализацией товаров (работ, услуг), хотя, с нашей точки зрения, такая позиция представляется весьма спорной .

И несмотря на то, что строители всеми силами стараются обойти договор строительного подряда, фактически их отношения зачастую складываются именно по данной договорной схеме и полностью отражают ее суть. Поэтому часть "самостийных" догово- ров, разрабатываемых строительными организациями, как правило, прикрывает собой реальные подрядные отношения, и в этом смысле подобные договоры являются притворными сделками, направленными на достижение таких целей как уход от уплаты определенных видов налогов и избежание возможной ответственности подрядчика перед заказчиком .

Проанализируем предмет договора строительного подряда через призму рассматриваемых взаимоотношений строительных организаций и их контрагентов. Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Таким образом, предмет договора подряда Ї строительство определенного объекта или выполнение иных строительных работ .

При этом объектом строительного подряда может выступать предприятие, здание (в том числе жилой дом), сооружение или иной объект. Перечень объектов, установленный п. 2 ст. 740 ГК РФ, не носит исчерпывающего характера, а следовательно, под объектом в принципе можно подразумевать не только здание целиком, но и часть такого здания, например квартиру, несколько квартир, этаж, несколько этажей и т. д .

Как правило, заключаемые строительными организациями договоры содержат в себе положения о том, что за предоставленное строительной организацией жилье контрагент уплачивает определенную денежную сумму. Таким образом, фактически, даже если это прямо не написано в договоре, строительная организация принимает на себя обязательство построить вполне конкретную квартиру именно для конкретного заказчика и передать ее заказчику. А чтобы передать результат строительства Ї жилое помещение, строитель должен выполнить работы, которые производятся в интересах вполне определенного контрагента .

Причем следует отметить, что по договору подряда подрядчик выполняет эти работы не для себя, а для заказчика, поэтому результат работ поступает в собственность заказчика и именно заказчик становится первоначальным собственником вновь созданной вещи. Это положение договора подряда в полной мере находит свое отражение в фактически складывающихся отношениях сторон по разного рода инвестиционным договорам, стороной которых выступает строительная организация Ї застройщик .

Один из доводов строительных организаций в пользу того, что они не могут быть подрядчиками по договору строительного подряда, Ї следующий: в § 3 "Строительный подряд" Гражданского кодекса РФ содержится ст. 747 "Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда". Пунктом 1 данной статьи определено, что заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий Ї обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. При строительстве многоэтажного жилого дома строительная организация, как правило, сама хлопочет о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома, самостоятельно получает разрешение на ведение строительных работ на данном участке. Из этого строительные организации делают вывод, что несение ими дополнительных обязанностей заказчика свидетельствует о том, что их договоры с дольщиками не могут считаться договорами строительного подряда .

Думается, что дополнительные обязанности, предусмотренные ст. 747 ГК РФ, могут быть возложены на заказчика по договору строительного подряда далеко не во всех случаях. Напомним, что объектом договора строительного подряда может быть не только прочно связанный с земельным участком отдельно стоящий объект недвижимого имущества (например, жилое здание или сооружение), но и его часть либо речь может идти, например, о реконструкции или выполнении работ по капитальному ремонту. И это означает, что в подобном случае дополнительные обязанности, названные в п. 1 ст. 747 Кодекса, могут быть возложены на заказчика только в случае строительства целого объекта, прочно связанного с землей. Отметим, что п. 1 ст. 747 говорит именно о предоставлении заказчиком земельного участка для строительства .

Таким образом, получается, что принципиальных препятствий для заключения договоров строительного подряда как таковых не существует, однако есть "экономическая" сторона медали таких взаимоотношений .

Заключение договоров строительного подряда с физическими лицами — особо болезненная тема для строителей, поскольку именно в этой ситуации, по их мнению, возникают самые нежелательные последствия в виде потенциальной возможности понести ответственность по Закону РФ "О защите прав потребителей" .

Физические лица и по нормам Гражданского кодекса РФ обладают достаточно широким спектром правомочий, поскольку к их отношениям со строительной организацией следует применять прежде всего правила § 2 "Бытовой подряд" главы 37 "Подряд" (п. 3 ст. 740). Конечно, это не означает, что правила, предусмотренные § 3 "Строительный подряд", не могут регулировать отношения между подрядчиком и физическим лицом Ї заказчиком. Нормы указанного параграфа могут быть использованы при недостаточности регулирования данных правоотношений соответствующими нормами § 1 "Общие положения о подряде" и § 2 "Бытовой подряд", а также нормами Закона о защите прав потребителей. Представляется, что нормы законодательства о строительном подряде могут применяться только в части, не противоречащей нормам права, регулирующим правоотношения по бытовому подряду .

3. Договор возмездного оказания услуг в жилищном строительстве Исходя из юридического смысла договора возмездного оказания услуг, использовать его в строительной деятельности практически невозможно, так как исполнение договора возмездного оказания услуг не предполагает возникновения по окончании договора некоего нематериального результата, правообладателем которого затем становится заказчик. Тем более что речь идет о материальном результате в виде недвижимого имущества Ї квартиры или нескольких квартир .

Однако экономические и фактические взаимоотношения участников инвестиционного процесса строительства жилья могут выстроиться таким образом, что строительная организация, привлекающая денежные средства мелких инвесторов, сама не выполняет никаких строительных работ, а является именно аккумулятором денежных средств. В свою очередь, данная строительная организация заключает так называемый договор инвестирования средств в строительство жилья с другой строительной организацией, выступая при этом по договору не заказчиком, а неким генеральным инвестором. В этом случае строительная организация Ї "генеральный инвестор" старается представить свои отношения с иными лицами только как отношения по совместному инвестированию, в результате которых "вложившийся" мелкий соинвестор получает свою так называемую "долю" в долевом участии в строительстве одного большого жилого дома .

С точки зрения строителя-инвестора такая схема договорных отношений убивает сразу двух зайцев: с одной стороны, нет необходимости уплаты налогов, возникающей при реализации товаров (работ, услуг), с другой Ї аккумулирование денежных средств не выступает товаром, работой или услугой в смысле Закона о защите прав потребителей .

Представляется, что указанная позиция не выдерживает критики. И вот почему. Даже если согласиться с той точкой зрения, что договор инвестирования или долевого участия в

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

строительстве Ї договор особого вида, не оформляющий никакие "подрядные" отношения в строительстве, встает важный вопрос: как квалифицировать действия строительной организации в качестве стороны такого обязательства? Очевидно, в этой ситуации следует исходить из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в тексте договора, сопоставления условий договора друг с другом и смыслом договора в целом, а также из последующего поведения сторон .

Если следовать буквальному толкованию традиционных "неподрядных" инвестиционных договоров, чаще всего заключаемых на практике, обнаруживается, что в обязательства строительной организации как аккумулятора инвестиций входит совершение ряда действий в отношении своих контрагентов, как то: сбор, накопление денежных средств мелких дольщиков и инвестирование их в строительный процесс, а затем Ї передача в собственность дольщиков конкретных квартир. Таким образом, даже из буквального прочтения самого что ни на есть "инвестиционного" договора следует, что строительная фирма осуществляет определенную деятельность в интересах дольщика и по его поручению. При этом указанная деятельность является возмездной. Возмездность выражается в том, что либо в самом договоре указывается вознаграждение генерального инвестора, либо, даже если в договоре не определено вознаграждение, тем не менее разницу, возникающую между суммами, полученными от инвесторов, и суммами, фактически направленными на строительство, так называемый генеральный инвестор оставляет себе. Следует подчеркнуть, что по такому договору строительная организация принимает на себя некие обязанности перед инвестором .

Из определения предмета договора возмездного оказания услуг, содержащегося в п. 1 ст. 779 ГК РФ, можно вывести определение услуги в гражданско-правовом смысле: это совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию заказчика .

Таким образом, получается, что в любом случае строительная фирма выступает как исполнитель по договору возмездного оказания услуг, если такой договор невозможно квалифицировать как договор строительного подряда .

К слову сказать, чаще всего суды, избегая попыток толкования довольно-таки туманных и расплывчатых положений договоров об инвестировании, квалифицируют данные правоотношения, исходя из их сути. Мелкий инвестор (физическое или юридическое лицо) в соответствии с его волей на заключение подобного договора, по мнению судов, выступает как заказчик, а строительная организация Ї так называемый генеральный инвестор Ї как подрядчик (исполнитель), принимающий денежные средства и передающий результат работ. Организация, фактически осуществляющая строительство жилого дома, выступает в таком случае для мелкого инвестора субподрядчиком .

Достигаются ли в рамках подобных договоров запрограммированные изначально цели?

Повторим, ими являются: минимизация налогов с оборота по реализации товаров (работ, услуг) и минимизация ответственности, свойственной ответственности подрядчика перед заказчиком .

Что касается возможности путем использования такой договорной схемы минимизировать налоги, то при определенных условиях, а именно — правильном формулировании условий договора, чисто теоретически она может быть достигнута. Если по условиям договора предполагается, что исполнитель оказывает заказчику некие посреднические услуги, целью которых служит сбор и передача денежных средств заказчика на строительство определенного объекта, оборотом по реализации услуг будет вознаграждение исполнителя, а не вся сумма денежных средств, полученных от инвестора. Правда, при таком раскладе остается невыясненным вопрос: кто же ответствен перед лицом, вкладывающим деньги, за надлежащее выполнение работ и передачу в установленный срок жилья? Получается, что инвестор, заключив с так называемым генеральным инвестором договор об оказании всего лишь навсего услуг по сбору денег, может оказаться в ситуации, когда его контрагент надлежащим образом исполнил свою обязанность по сбору и передаче денег на цели строительства, а жилье ему так никто и не предоставил. С кого, спрашивается, несчастный "дольщик" будет требовать передачи квартиры?

Естественно, представляя себе подобный масштаб последствий заключения такого "удобного" для строительной фирмы договора, ни один уважающий себя инвестор и близко не подойдет к предлагаемому ему договору, поскольку он-то видит свои отношения со строительной организацией совершенно иначе: "взял деньги Ї дай квартиру" .

Если же считать, что уплаченная инвестором сумма и есть стоимость оказанной ему услуги, то, к сожалению, в этом случае при определении налоговых обязанностей посредника следует исходить из общей суммы денежных средств, прошедших через его руки. Таким образом, цель избежать уплаты налогов остается недостигнутой .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

При определении же пределов ответственности "генерального инвестора" перед мелкими участниками строительства следует помнить о норме ст. 783 ГК РФ, согласно которой общие положения о подряде (ст. 702-729) и положения о бытовом подряде (ст. 730-739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям Кодекса о договоре возмездного оказания услуг, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг .

Таким образом, отрицая "подрядный" характер своих отношений с инвестором, строительная организация так или иначе все равно переходит в плоскость регулирования договоров об оказании услуг, регламентация которых производна от нормативного регулирования договоров о выполнении работ .

4. Договор простого товарищества в жилищном строительстве Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) в свое время получил особую популярность в предпринимательской деятельности многих хозяйствующих субъектов, в том числе и строительных организаций .

О налоговых преимуществах договора простого товарищества написано и сказано предостаточно. Однако далеко не всегда и не везде такая схема договорных отношений приемлема .

И в этом необходимо отдавать себе отчет, когда консультанты по налоговому планированию рекомендуют именно данную форму договора как единственно выгодную в плане облегчения налогового бремени. Гражданско-правовые последствия заключения подобных договоров могут оказаться гораздо катастрофичнее, нежели уплата налогов при обычной схеме правоотношений, например по договору строительного подряда или купли-продажи .

Для подтверждения последнего утверждения разберем некоторые особенности законодательной конструкции договора простого товарищества при использовании ее в строительной деятельности:

1-й вариант: при строительстве одного объекта несколькими организациями (индивидуальными предпринимателями);

2-й вариант: при финансировании строительства одного объекта (например, многоквартирного жилого дома) многочисленными "инвесторами" – физическими и юридическими лицами .

На наш взгляд, 1-й вариант при его надлежащем юридическом оформлении вполне укладывается в очерченные законодателем рамки договора о совместной деятельности. Что же касается оформления договора простого товарищества между сторонами, указанными во 2-м варианте, то полагаем, что урегулирование данных взаимоотношений подобным образом не выдерживает никакой критики. Для того, чтобы подтвердить эту мысль, читателю предлагается проанализировать положения гражданского законодательства о договоре о совместной деятельности применительно к взаимоотношениям строительной организации с ее контрагентами в их разном субъектном составе .

Характер взаимоотношений участников договора простого товарищества По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (п. 1 ст. 1041 ГК РФ) .

Из анализа указанной договорной формы следует, что отношения по договору простого товарищества носят фидуциарный (доверительный) характер. А это означает: товарищи при подписании контракта видят друг друга не в первый раз и хоть сколько-нибудь доверяют друг другу .

О каких же доверительных отношениях может идти речь, когда в средствах массовой информации помещается объявление о том, что такая-то строительная организация заключит договор (квалифицируемый самой организацией как совместная деятельность) на строительство нового многоквартирного дома с любым обратившимся к ней гражданином?

Фидуциарность договора простого товарищества обусловливается наличием единой общей цели участников договора. Единая объединяющая нескольких лиц цель Ї основополагающий фактор для квалификации заключенного договора как договора простого товарищества. Кроме того, от цели совместной деятельности зависит и возможный субъектный состав такого договора .

Так, по общему правилу п. 1 ст. 1041 ГК РФ в рамках этого договора стороны могут преследовать как "коммерческие", связанные с извлечением прибыли, так и "некоммерческие" цели. При этом

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

п. 2 ст. 1041 уточняет, что сторо- нами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Именно поэтому, когда речь идет о субъектном составе в первом описанном варианте, то есть о строительстве одного объекта несколькими организациями (индивидуальными предпринимателями), наличие одной общей цели вполне возможно .

Совсем другое дело Ї вариант, при котором строительная организация заключает договоры простого товарищества на строительство одного многоквартирного дома с физическими лицами .

Мы глубоко сомневаемся в том, что в подавляющем большинстве таких заключаемых на практике договоров о совместной деятельности стороны преследуют тождественные, не противоположные друг другу цели .

Как свидетельствует практика, усилия сторон таких сделок разнонаправлены. Так, в рамках договоров о совместной деятельности строительная организация намеревается, построив объект и передав контрагентам квартиры, получить прибыль, в то время как другие участники договора вступают в договорные отношения с целью приобретения имущества (жилья) для личных нужд (проживания). Таким образом, интересы участников так называемой совместной деятельности в сфере строительства, как ни странно, оказываются диаметрально противоположными. Одни из участников (как правило, строительные организации) заключают такие договоры исключительно для осуществления предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли. Другие же такой цели не имеют и их интересы сводятся к достижению иных, не противоречащих закону целей .

Договор простого товарищества характеризуется также тем, что участники по договору о совместной деятельности обязуются не только соединить свои вклады, но и совместно действовать .

"В отличие от всех остальных договоров участники данных обязательств преследуют единую цель, их интересы тождественны. Конечная цель общецелевой сделки может выражаться в достижении различных экономических и юридических результатов, в том числе и таких, которые требуют вступления во встречные договорные правоотношения (например, продажа имущества, совместное выполнение подрядных работ или оказание услуг). Однако важно учитывать, что суть общецелевого обязательства заключается не в том конкретном результате, который достигается вступлением в подобные встречные правоотношения; она Ї во внутренних отношениях между лицами, преследующими единую цель. Поэтому направленность общецелевых договоров как нормообразующий фактор выражается не в конкретной экономической (юридической) цели, а в организации деятельности лиц, преследующих единую цель" 1. Обязательство сторон совместно действовать ради достижения общей цели Ї существенное условие договора простого товарищества. Установление такого обязательства считается необходимым для заключения самого договора .

В случае, когда сразу несколько организаций или индивидуальных предпринимателей приступают к строительству одного объекта с целью получения прибыли, указанное существенное условие договора, как правило, выдерживается. Но стоит ли говорить о том, что в рамках договоров, заключаемых с физическими лицами, оно вряд ли может выполняться. Ведь на практике обязательства физического лица ограничиваются передачей строителю определенного имущества, чаще всего денежных средств. Все остальное "участие" фактически осуществляется строительной организацией .

По нашему мнению, первоначальные выводы, которые можно сделать из краткого анализа сути взаимоотношений сторон совместной деятельности с разным субъектным составом, сводятся к следующему. Невозможно отрицать то обстоятельство, что отношения сторон при строительстве вполне могут складываться по схеме совместной деятельности. Однако здесь должны выдерживаться такие существенные условия договора как наличие общей цели, совместная деятельность сторон, адекватный целям договора субъектный состав договора .

В отношении договоров простого товарищества, заключаемых для привлечения денежных средств физических лиц, достаточно сложно сказать что-нибудь подобное. Как правило, отсутствует общая цель, нет совместной деятельности сторон: в рамках одного и того же договора простого товарищества одна из сторон преследует свои личные, бытовые цели, а другая Ї вступает в отношения для осуществления предпринимательской деятельности. Все это может Романец Ю. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ, 1999, № 12, с. 96 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

свидетельствовать в пользу того, что отношения сторон в данном случае не могут регулироваться правилами главы 55 ГК РФ "Простое товари-щество" .

Более того, дальнейшее рассмотрение положений о договоре простого товарищества позволит достаточно полно судить о том, что заключение договоров о совместной деятельности не только не укладывается в рамки нормативных правил о соответствующем виде договора, но и противоречит сути отношений сторон, а также их волеизъявлению. Последнее более всего относится к физическому лицу, поскольку, подписывая такого рода договор, граждане далеко не всегда представляют себе последствия заключения подобной сделки, рассчитывая на то, что их отношения со строительной организацией будут строиться совершенно иначе, а именно по принципу "потребительских" взаимоотношений: я тебе Ї деньги, ты мне Ї квартиру .

Оформление отношений участников простого товарищества Если речь идет о самом настоящем, "полноценном" договоре о совместной деятельности, отражающем суть взаимоотношений сторон, специально останавливаться на оформлении этого документа нет особой необходимости .

Вопрос об оформлении отношений участников простого товарищества представляется интересным, если мы рассматриваем такой субъектный состав, при котором происходит одновременное участие в договоре строительной организации, а также физических и юридических лиц .

Как известно, на практике с каждым обратившимся лицом строительная организация заключает отдельный договор о совместной деятельности. При этом иные бесчисленные "инвесторы" многоквартирного дома, с которыми ранее были заключены точно такие же договоры, и знать ничего не знают о других лицах, с которыми у строительной организации существуют точно такие же договоры .

Может ли совершаться множество отдельных сделок (договоров о совместной деятельности) с одинаковым содержанием, направленных на строительство одного объекта, и следует ли рассматривать такие отношения как единый договор простого товарищества? Очевидно, нет, именно по причине отсутствия общей цели и общей совместной деятельности в отношениях между участниками .



Pages:     | 1 || 3 |
Похожие работы:

«114 П РА В О В А Я К У Л ЬТ У РА 2 0 16 № 1( 24) Артем Григорьевич Репьев Старший преподаватель кафедры административного права и административной деятельности органов внутренних дел Барнаульского юридического института МВД России, кандидат юридических наук E-mail: repev-artem@yandex.ru Правовой иммунитет госу...»

«Маргарита Александровна Шевченко Психологические рисуночные тесты для детей и взрослых Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=8373033 Психологические рисуночные тесты для детей и взрослых : АСТ, Кладезь; Москва; 2014 ISBN 978-5-17-080858-8 Ан...»

«Александра Бурбелло Александр Шабров Современные лекарственные средства http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=166300 Современные лекарственные средства: Клинико-фармакологический справочник практического врача (4-е изд...»

«Валерий Моисеевич Лейбин Краткий психоаналитический словарь-справочник Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=11980578 Краткий психоанали...»

«Виктор Борисович Зайцев Мгновенный гипноз. Сила внушения, приемы, техники Серия "Ваша тайна" Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=6358445 Мгновенный гипноз. Сила внушения, приемы, техники / В. Б. Зайцев.: РИПОЛ классик; Москва; ISBN 97...»

«Глеб Погожев Борис Васильевич Болотов Золотые рецепты здоровья и долголетия Текст предоставлен изд-вом http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=181525 Золотые рецепты здоровья и долголетия: Питер; СПб.; 2008 ISBN 978-5-388-00546-5 Аннотация Наконец-то по...»

«Разуваева Наталья Ивановна Подбор и аттестация кадров органов внутренних дел (административно-правовые и организационные аспекты) Специальность 12.00.14 – Административное право; административный процесс ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук Научный руководитель: кандидат юр...»

«Т.В. Шклярова ДЛЯ ШКОЛЬНИКОВ И АБИТУРИЕНТОВ Т. В. ШКЛЛРОВА СПРАВОЧНИК по русскому языку для школьников и абитуриентов Издание 2-е, исправленное и дополненное издательство Грамотеи ББК81.2.Р-922 УДК 373.167.1:808.2 Т.В. Шклярова Русский язык....»

«Министерство образования и науки РФ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Новосибирский национальный исследовательский государственный университет" (НГУ) Юридический факульт...»

«Алла Ивановна Черных Мир современных медиа Текст предоставлен правообладателем. http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=2886135 Черных А. Мир современных медиа.: Издательский дом "Территория будущего"; Москва; 2007 ISBN 5-91129-037-5 Аннотация Что такое современные медиа, ориентированные на производство и распростране...»

«Агни-ога о карме, 1996, 5860710577, 9785860710573, Яхцмен, 1996 Опубликовано: 16th July 2011 Агни-ога о карме СКАЧАТЬ http://bit.ly/1cplJuU,,,,. Собственность того требуют нормы международного частного права штраф не имеет аналогов в anglo-saksonskoy правовой системе. Если рассмотреть...»

«Институт Государственного управления, Главный редактор д.э.н., профессор К.А. Кирсанов тел. для справок: +7 (925) 853-04-57 (с 1100 – до 1800) права и инновационных технологий (ИГУПИТ) Опубликовать статью в журнале http://publ.naukovedenie.ru Интернет-журнал "НАУКОВЕДЕНИЕ" №4 2012 Круглинс...»

«Маргарита Александровна Шевченко Психологические цветовые и рисуночные тесты для взрослых и детей Серия "Реальная психология" Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=10423381 Психологические цветовые и рисуночные тесты для взрослых и детей / М. А. Шевченко.: ACT; Москва; 2015 ISB...»

«Вестник ПСТГУ IV: Педагогика. Психология 2009. Вып. 3 (14). С. 95–109 ОТ ЛИЧНОСТНО-ОРИЕНТИРОВАННОГО — К ПЕРСОНИФИЦИРОВАННОМУ ОБУЧЕНИЮ С. В. КОНДРАТЬЕВ С позиций православной педагогической психологии в статье обосновывается необходимость перехода от личностно-ориентированных к л...»

«СК О Й Д УХО Г УР ВН Б Н О И Й Р ЕТ ЕК АТЕ СЕ М И НАРИ 0Л И 916–2016 ВЕСТНИК ЕКАТЕРИНБУРГСКОЙ ДУХОВНОЙ СЕМИНАРИИ По благословению Высокопреосвященного КИРИЛЛА, митрополита Екатеринбургского и Верхотурского ЕКАтЕРИнбуРгсКАя...»

«Вестник Томского государственного университета. Право. 2013. №1 (7) УДК 368:340 Е.И. Пашук НОВОЕ "БЮДЖЕТНОЕ ПРАВИЛО" И ФОРМИРОВАНИЕ РЕЗЕРВОВ В ФЕДЕРАЛЬНОМ БЮДЖЕТЕ В статье рассматриваются современные проблемы функционирования Резервного фонда и Фонда национального благосостояния, образуемых в федеральном бюджете. На...»

«Приложение 1 к рекомендациям по проведению добровольной инвентаризации объема выбросов парниковых газов в субъектах Российской Федерации Справочное руководство по проведению добровольной инвентари...»

«International Scientific Journal http://www.inter-nauka.com/ Юридические науки УДК343.13 Ульянова Алевтина Александровна старший преподаватель кафедры уголовно-правовых дисциплин Тихоокеанский г...»

«Анатолий Сергеевич Никифоров Неврология. Полный толковый словарь Текст предоставлен правообладателем. http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=308942 Никифоров А.С. Неврология. Полный толковый словарь: Эксмо; Москва; 2010 ISBN 978-5-699-36...»

«МИНИСТЕРСТВО ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА ЖУКИ-КСИЛОФАГИ – ВРЕДИТЕЛИ ДРЕВЕСНЫХ РАСТЕНИЙ РОССИИ Справочник Том II БОЛЕЗНИ И ВРЕДИТЕЛИ В ЛЕСАХ РОССИИ Москва УДК 595.76 Никитский Н.Б., Ижевский С.С. Жуки-ксилофаги – вредители древесных растений Росс...»

«Приложение Наименование нормативного правового акта, устанавливающего размер платы за увеличение площади № земельных участков, находящихся в частной собственности, в Регион Порядок определения пл...»

«Вестник Томского государственного университета. Право. 2014. №1 (11) УДК 343.9 К.Ю. Логинова МОТИВЫ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ Статья посвящена изучению мотивов имущественных преступлений несовершеннолетних. Раскрывается содержание и смысловое наполнение мотивов...»

«Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Северный (Арктический) федеральный университет" Институт права Правовая статистика Учебное пособи...»

«ТЕПКИНА АННА ВАСИЛЬЕВНА ЗАЩИТА ПРАВ ЛИЗИНГОДАТЕЛЯ ПРИ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОМ ЛИЗИНГЕ Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук Научный руководитель:...»

«Анализ практики применения федерального закона от 27.07.2006 № 137-ФЗ Юрий Александрович КУРИЧЕВ, заместитель председателя Арбитражного суда Свердловской области, кандидат юридических наук Ольга Анатольевна СЫСОЛЯТИНА, заместитель начальника отде...»

«Авторские права Авторские права © 2005-2007 на данный документ принадлежат правообладателям, которые перечислены в разделе Авторы. Авторские права © 2006-2007 на русский перевод документа принадлежат правообладателям, которые перечислены в разделе Перевод. Вы можете распро...»

«Наталия Александровна Дзеружинская Олег Геннадьевич Сыропятов Наталия Георгиевна Астафурова Ответы на вопросы для устного экзамена по курсу специализации "Психотерапия": методическое пособие Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/...»








 
2018 www.new.z-pdf.ru - «Библиотека бесплатных материалов - онлайн ресурсы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 2-3 рабочих дней удалим его.