WWW.NEW.Z-PDF.RU
БИБЛИОТЕКА  БЕСПЛАТНЫХ  МАТЕРИАЛОВ - Онлайн ресурсы
 


Pages:   || 2 | 3 |

«Р. Егоров Правовое обеспечение деятельности агентств недвижимости (Заметки практикующего юриста) § 1. Введение.. § 2. Функции юриста ...»

-- [ Страница 1 ] --

Приложение № 9

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ СДЕЛОК С ЖИЛЬЕМ

Р. Егоров

Правовое обеспечение деятельности агентств недвижимости

(Заметки практикующего юриста)

§ 1. Введение.………………………………………………………...………… .

§ 2. Функции юриста в агентстве недвижимости………………………

§ 3. Договоры в агентстве недвижимости…………………………….… .

1. Общие положения………………………………………………………………. .

2. Типичные ошибки в договорах: "лишние фразы"………………………. 9

3. Виды договоров………………………………………………………………….. 11

3.1. Договор комиссии……….……….……….……….……….……….……….……….………… .

3.2. Договор поручения……….……….……….……….……….……….……….……….……….. .

3.3. Договор возмездного оказания услуг……….……….……….……….……….……………

3.4. Агентский договор……….……….……….……….……….……….……….……….…………

3.5. Предварительный договор……….……….……….……….……….……….……….………. .

4. Залог — это не задаток! ………………………………………………………… § 4. Мошенничества в сфере недвижимости…………………………… .

1. Мошенничества на первичном рынке……………………………………… 24

2. Махинации с готовым жильем……………………………………………….. 26 § 5. Новые формы деятельности агентства недвижимости………… .

1. Посредничество в заключении договоров………………………………… 28

2. Посредничество на ипотечном рынке……………………………………… 29

3. Электронная торговля недвижимостью……………………………………

4. Квалифицированные консультации по подбору недвижимости…… .

§ 6. Договоры между клиентами…………………………………………. .

1. Договоры о передаче жилья, находящегося в частной собственности…………………………………………………………………………………. 33

2. Договор о передаче прав на неприватизированное жилье……………. 38 § 7. Формы договоров, используемых в практике агентств недвижимости…………………………………………………………………… …… .

Форма 1. Агентский договор…………………………………………………… .

……………………… Форма 2. Дополнительное соглашение с продавцом………………………………...…………... 45 Форма 3. Дополнительное соглашение с покупателем…………………………………………... 46 Форма 4. Дополнительное соглашение о внесении задатка…………………………………….. 47 Форма 5. Дополнительное соглашение о внесении аванса……………………………………... 47 Форма 6. Доверенность агенту для заключения сделок………………….……………………… Форма 7. Субагентский договор………………………………………………………….…………… .

Форма 8. Договор продажи жилой недвижимости……………………………………………… .

. .

Форма 9. Договор дарения жилой недвижимости………………………………………………… Форма 10 .

Договор мены жилой недвижимости………………………………………………….. .

Форма 11. Договор долевого участия………………………………………………………………… 51

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ

О. Вилесова, А. Казакова Инвестиции в жилищное строительство .

Конструирование договорных отношений Предисловие…….…….…….…….…….…….…….…….…….…….……… § 1. "Классические" договоры в сфере жилищного строительства 55

1. Договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном 56 доме…………….…………….…………….…………….…………….…………… .

2. Договор строительного подряда в сфере строительства жилья….. .

3. Договор возмездного оказания услуг в жилищном строительстве. 61

4. Договор простого товарищества в жилищном строительстве……. .

5. Изменение субъектного состава в отношениях между участниками строительства жилья…………….…………….…………….……………… § 2. Договоры «собственного приготовления»…….…….…….……… § 3. Субъектный состав договоров в сфере строительства жилья .

Применение к отношениям строительных организаций и физических лиц законодательства о защите прав потребителей……… ВНИМАНИЕ!

–  –  –

§ 1. Введение Развитие рынка недвижимости в России шло по пути "дикого капитализма", когда на первом месте стояла прибыль, а не интересы долговременного развития бизнеса. Теперь условия изменились и отошло в прошлое выяснение отношений между агентствами при помощи нелегальных структур .

Все больше и больше споров находят свое разрешение в суде. В связи с этим на первый план выходит "бумажная" работа агента по недвижимости, возрастает роль правильно оформленных отношений. Уже никто не подвергает сомнению тот факт, что главным для любого риэлтера является оформление его взаимоотношений с клиентами и другими агентствами .

В то же время практика анализа значительного числа стандартных договоров, используемых агентствами недвижимости, показывает, что многие важные условия сформулированы нечетко либо в полном противоречии с законодательством, или вообще отсутствуют. Вместе с тем договоры перегружены лишними фразами, ненужными отсылками к законодательству, слишком большие полномочия по определению условий предоставляются некомпетентным лицам .

Постепенно начинают нарабатываться судебные прецеденты, которые позволяют усовершенствовать существующие договоры, формируются "неписаные правила", которыми пользуются в агентствах недвижимости, — все это побудило нас обобщить юридический опыт последнего десятилетия развития риэлтерского бизнеса .

Среди многих представителей бизнеса существует мнение, что "в недвижимости вращаются огромные деньги". Конечно, в определенном смысле это верно, но не стоит забывать, что бульшая часть этих денег принадлежит не риэлтерам, а их клиентам, а те, что достаются агентам, зарабатываются поистине потом и кровью .

Трое бизнесменов, несколько лет занимавшихся торговлей израильской галантереей в Одессе, решили подняться на более высокий уровень и заняться "серьезным делом". Московские друзья предложили кредит в размере 60 000 долларов, силы и энергия были, опыт в организации торговли тоже. Что еще нужно для успеха? Выбор сферы деятельности пал на недвижимость: "Там огромные прибыли!" В Москве начинать дело не рискнули и поехали в Петербург, где организовали риэлтерскую фирму "Р.". Планы были грандиозные: создать конкуренцию банковским ячейкам и предложить принципиально новую схему расчетов на рынке недвижимости. Тотчас нашлись специалисты по недвижимости, готовые помочь в организации агентства, подобрали офис (аренда — 2000 долларов в месяц), наняли персонал, дали рекламу... Была выпущена масса разъяснительной литературы для клиентов, изготовлены прекрасные бланки, визитки, брошюры .

Увы, лишь спустя полгода деятельность дала результат: старушка из соседнего дома зашла и спросила: "А здесь квартплату заплатить можно?". 60 000 долларов были потрачены впустую .

Постараюсь погрузить читателя в мир недвижимости, дабы он познал всю сложность и многогранность работы риэлтера, реально оценил свои шансы и как юрист, и как клиент, и как агент, и, наконец, как бизнесмен .

В лексике риэлтеров сформировалось много штампов и условных названий: "встречка", "подставка", "головной покупатель". По ходу изложения будут объяснены эти термины и я буду пользоваться ими для удобства .

§ 2. Функции юриста в агентстве недвижимости

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

С древнеримских времен задачи юристов изменились мало. "Cavere, respondere, agere" — "предостерегать, отвечать на вопросы, представлять интересы в суде" — так определял функции юриста римский юрист Гай около двух тысяч лет назад. И сегодня юрисконсульт в любой фирме занимается тем же. Как правило, агентства недвижимости имеют штатных юристов, редко — привлекают сторонние организации и адвокатов. Подробно функции правовой службы в коммерческих организациях освещены в работе К. К. Лебедева "Правовое обслуживание бизнеса" 1 .

Но у юриста риэлтерской фирмы есть некоторые особенности работы, связанные с тем, что сделки здесь единичны, каждая уникальна и требует повышенного внимания, кроме того, персонал постоянно обновляется, что также предопределяет необходимость постоянной переподготовки кадров. Образно выражаясь, юрисконсульт агентства недвижимости должен совмещать в себе качества следователя, педагога, адвоката, психолога и менеджера .

Итак, в его задачи входит:

разработка полной правовой базы агентства;

дача консультаций агентам и руководству по конкретным вопросам;

"закрытие" сделок;

проверка соблюдения безопасности сделки с недвижимостью;

представление интересов агентства в судах;

проведение занятий с агентами .

Уже из перечня задач юриста можно определить, что это едва ли не самый главный сотрудник агентства. И действительно, деятельность юридической фирмы от начала до конца суть деятельность юридическая, с момента появления клиента в дверях и до завершения сделки она должна находиться под неусыпным контролем компетентного человека. Перейдем к конкретным обязанностям юрисконсульта .

Р а з р а б о т к а п о л н о й п р а в о в о й б а з ы а г е н т с т в а. Здесь необходимо подготовить все уставные документы фирмы, контролировать сроки полномочий руководителя, чтобы вовремя готовить протоколы о его переизбрании. Важнейшей составляющей является подготовка договорной базы, анализу которой посвящен следующий раздел работы .

Д а ч а к о н с у л ь т а ц и й а г е н т а м и р у к о в о д с т в у п о к о н к р е т н ы м в о п р о с а м. Юрист не должен подменять агента или менеджера. С самого начала необходимо определить круг вопросов, по которым соответствующие лица имеют право обращаться за консультацией к специалисту .

Иначе все сотрудники будут с утра вставать в очередь за советом: как развестись с женой, как выписать мужа и т. д. Как правило, за консультацией должны обращаться менеджеры агентства, которые сами имеют значительный опыт работы, а потому не будут беспокоить по пустякам .

Однако всегда следует тщательно проверять все нестандартные условия в договорах, которые могут вписать агенты, Ї здесь консультация не только не помешает, но и обязательна .

" З а к р ы т и е " с д е л о к. Под "закрытием" сделки риэлтеры понимают окончательный этап, после которого сотрудник агентства (агент по недвижимости) получает свое вознаграждение. Для этого ему требуется выполнить ряд действий: подготовить расчет прибыли агентства по сделке, расписать все этапы деятельности, представить копии всех договоров как между агентством и клиентом, так и между клиентами. Особое внимание всегда уделяется наличию расписок о получении средств и документам, подтверждающим исполнение продавцом своей обязанности по освобождению жилой площади. Функции надзора за закрытием сделки может выполнить и менеджер, но разумнее возлагать их на юриста. Это объясняется тем, что менеджер сам заинтересован в скорейшем получении комиссионных, а потому может закрыть глаза на недочеты в работе агента. Юрист же в данном случае независим от сделки и может предотвратить возможные проблемы агентства из-за некачественной работы агента .

П р о в е р к а с о б л ю д е н и я б е з о п а с н о с т и с д е л к и с н е д в и ж и м о с т ь ю. Последнее время появляются фирмы, специализирующиеся сугубо на "эскро-услугах", но обычно эти задачи выполняются юристами эскро-службы агентства. В их обязанности входит розыск всех данных, относящихся к конкретной квартире. В некотором смысле это детективная деятельность, поскольку приходится собирать и перепроверять массу информации, зачастую необычными способами .

Прежде чем начинать разговор о покупке квартиры, необходимо удостовериться в том, что человек, который предлагает квартиру, является ее собственником. Притом собственником именно на момент предложения, поскольку у него могут быть на руках старые документы, из которых следует, что он когда-то был собственником. Подтвердить, что лицо выступает собственником, М., Юристь, 2001 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

может орган регистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от "О государственной регистрации прав на 21 июля 1997 года (с изм. на 11 апреля 2002 года) недвижимое имущество и сделок с ним" этот орган обязан выдавать информацию о зарегистрированных правах на любой объект недвижимости любому лицу, предъявившему паспорт. Достаточно явиться туда, уплатить соответствующий сбор и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Из выписки можно узнать, кто является собственником квартиры, ее кадастровый или условный номер, точный адрес, существуют ли зарегистрированные обременения (аресты суда, следственных органов, права пользования квартирой третьих лиц) .

Почему выписку из ЕГРП надо получать самому юристу?

1. Продавец может добросовестно заблуждаться относительно своих прав на квартиру .

Например, он въехал в квартиру по расселению, подписав "какой-то договор", и полагает, что стал собственником. На самом деле он оказался жертвой мошенников, которые оформили на него только право найма жилого помещения. Вопросы привлечения к ответственности преступников должны волновать продавца, а не покупателя. Кроме того, продавец может не знать, например, что бывшая жена предъявила иск о разделе имущества и судом наложен арест на его квартиру .

2. Продавец сам может быть мошенником. Разработаны целые схемы обмана покупателей .

Например, продавец предъявляет все документы на квартиру и берет задаток, а затем исчезает. Те документы, которые он предъявлял, окажутся либо старыми, либо поддельными .

3. Выписка из ЕГРП пригодится в любом случае при заключении договора. При оформлении договора в него необходимо включать ссылку на документ, подтверждающий право собственности продавца. Поэтому перед подписанием договора либо продавцу, либо покупателю все равно придется ехать за этой справкой .

Возможные варианты содержания выписки из ЕГРП .

В выписке указан точный адрес квартиры, совпадающий с тем, по которому осматривалась квартира, и в качестве собственника записан тот человек, с которым проводились переговоры как с продавцом. Графа "обременения" не содержит никаких записей. Из этого можно сделать вывод, что мы имеем дело с собственником квартиры, у которого нет зарегистрированных ограничений на продажу своего имущества, по крайней мере вытекающих из решений судов или следственных органов .

В выписке указан адрес квартиры, но собственник — другое лицо. Следовательно, мы имеем дело не с собственником квартиры, продолжать общение с ним бессмысленно. Исключение составляют случаи, когда в качестве собственника указано государство. Это значит, что квартира не приватизирована, и надо выяснять, имеет ли право приватизации жилец .

Указаны адрес и собственник жилья, но в графе "Обременения" есть отметки, например:

"зарегистрирован арест Приморского ФРС от 1 января 2001 года по иску Иванова к Петрову". Это значит, что на квартиру наложен арест Приморским федеральным районным судом в рамках рассмотрения иска Иванова к Петрову, определение о наложении ареста вынесено 1 января 2001 года. В соответствии со ст. 134 ГПК РСФСР арест имущества заключается в запрещении распоряжения им. Следовательно, продавец не имеет права продавать квартиру. Возможны и другие записи в этой графе, в любом случае обременение квартиры всегда отражается на цене .

Проверка полномочий продавца — обязательный этап перед подписанием какого-либо договора. Только после этого можно вносить задаток или аванс за квартиру, а тем более подписывать договор купли-продажи, вносить деньги за жилье .

Более детальная проверка безопасности сделки с недвижимостью включает в себя следующие процедуры:

1) получение в органе государственной регистрации справки о правах на объект недвижимости;

2) получение справок ф. 7, ф. 9 в жилищных органах или у продавца и сверка их;

3) проверка по Центральному паспортному бюро ГУВД данных паспорта и т. д.;

4) проверка по фирмам: где учредитель, уставный фонд, координаты;

5) проверка документов на приватизацию;

6) проверка оснований выселения всех ранее проживавших в квартире лиц;

7) проверка всех судебных решений и тому подобных документов, по которым квартира была передана от других лиц;

8) проверка соблюдения интересов всех заинтересованных лиц при приватизации .

Кроме перечисленных действий юрист должен уметь раскрывать покушения на мошенничество в сфере недвижимости на ранних стадиях. В этом он обязан сотрудничать с правоохранительными органами, а некоторые ориентиры по выведению квартирных мошенников

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

на чистую воду можно найти в разделе "Мошенничества в сфере недвижимости" настоящей работы .

Кроме этого, многие эскро-службы пользуются неофициальными каналами информации, но это уже не правовая деятельность .

П р е д с т а в л е н и е и н т е р е с о в а г е н т с т в а в с у д а х. В суде представители риэлтерских фирм оказываются относительно редко, как правило агентства привлекаются третьими лицами по сделкам с жильем. В арбитражных судах практики и того меньше .

П р о в е д е н и е з а н я т и й с а г е н т а м и. Одна из главных проблем агентств недвижимости — постоянная текучесть кадров. Все крупные агентства непрерывно приглашают все новых и новых агентов, увольняя старых. Поэтому работа юрисконсульта с новичками очень важна, и в крупных агентствах для этого выделяются целые отделы. К тому же законодательство в сфере недвижимости часто меняется, и опытным агентам бывает полезно узнать об очередных нововведениях, тем более что тянутся к знаниям они достаточно жадно и зачастую сами просят прочесть им какую-нибудь лекцию .

Осмелимся поставить еще одну задачу для юриста в сфере недвижимости. Как сказал древнеримский юрист Цельс, "jus est ars boni et aequi" Ї право есть искусство добра и справедливости. Гражданское право часто жестоко к людям, тем более не знающим его. Поэтому агентам легко поддаться соблазну и использовать свои знания для нечестного заработка. Примеров тому множество: клиент злоупотребляет алкоголем, ему обещают дом в деревне, а вместо права собственности дают договор найма на 1 год. Вообще "группа риска" (так риэлтеры называют алкоголиков, наркоманов) — беззащитные люди. Часто приходится слышать от агентов: дескать, мы — санитары города, выселяем их в область, очищаем улицы. Никто не давал нам права решать чужую судьбу, распоряжаться жизнью другого человека! И то, что пусть даже пьющая бабушка окажется на улице, все равно будет на совести тех, кто продал ее квартиру, помог обмануть ее .

Оправдания вроде: "она же сама согласилась" или "не я, так другие" — никчемны. Юрист должен объяснить это агентам, а иногда и руководству .

§ 3. Договоры в агентстве недвижимости Для начала определим систему отношений в агентстве недвижимости. Она имеет несколько уровней .

Локальный, или внутрикорпоративный, — между администрацией агентства и его сотрудниками, в первую очередь агентами .

Клиентский Ї между агентством недвижимости и его клиентами .

Межкорпоративный Ї между агентствами недвижимости и иными организациями (за исключением клиентов) .

Помимо этого агентство недвижимости вступает в отношения с государственными структурами, нотариусами, эксплуатационными органами и т. д. — этот сектор деятельности затрагивать не буду .

Каждому уровню соответствуют свои типы договоров:

— локальный: трудовой договор, правила внутреннего трудового распорядка, должностные инструкции;

— клиентский: договор с покупателем, продавцом, "расселенцем", соглашения о внесении задатка, аванса, о порядке использования банковской ячейки (или о порядке проведения взаиморасчетов);

— межкорпоративный: договор о взаимном проведении сделки, а также соответствующие клиентские договоры и соглашения .

Основные споры, по крайней мере в судах, возникают на втором и третьем уровнях, поскольку в случае возникновения спора между агентом и администрацией (в первую очередь, по поводу раздела комиссионных) все решается во внесудебном порядке из-за сложности доказывания получения прибыли, а также отсутствия жесткой привязанности агента к конкретному агентству .

На примере агентств недвижимости можно изучать и разрабатывать теорию самоорганизующейся системы, когда каждый сотрудник (за исключением постоянного персонала) сам зарабатывает деньги, а задача руководства — заинтересовать его в принесении прибыли именно в агентство .

Ввиду указанных причин я рассмотрю здесь проблемы отношений на клиентском и межагентском уровнях, оставив простор для фантазии менеджеров по персоналу в создании мотивировки для агентов. Отмечу лишь, что в любом агентстве недвижимости обязательно должны существовать трудовой договор для агентов, должностная инструкция агента, в которой

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

описывается, что и как он должен делать, кому подчиняться, желательно иметь правила внутреннего трудового распорядка. Разрабатывать их Ї задача сотрудника, отвечающего за кадровую работу .

1. Общие положения Любое агентство недвижимости является, как правило, коммерческой организацией и в большинстве случаев под ним понимается юридическое лицо. Частный предприниматель также может работать самостоятельно в качестве агента, но это будет его единоличная деятельность, хотя по новому трудовому законодательству ему не возбраняется нанимать на работу сотрудников, в том числе и агентов. Его предприятие не будет носить название "агентство", за исключением случаев, когда такое название приобретено им в качестве фирмы, то есть условного наименования, позволяющего идентифицировать конкретного предпринимателя в рамках риэлтерского рынка .

Впрочем, все положения, связанные с правовым регулированием деятельности агентства недвижимости как юридического лица, в полной мере относятся на основании п. 3 ст. 23 Гражданского кодек- са РФ к деятельности индивидуального предпринимателя, за незначительными изъятиями, касающимися бухгалтерии и налогообложения. Поэтому далее будем понимать под "агентством недвижимости" любого организованного и самостоятельно действующего оператора на рынке недвижимости, включая как юридических лиц, так и предпринима-телей .

Первый общий для всех сделок вопрос — их форма. Гражданское право знает две формы сделки — устную и письменную. Статья 161 ГК РФ устанавливает обязательность письменной формы для любых сделок, заключаемых агентствами недвижимости с кем бы то ни было. Это значит, что при несоблюдении письменной формы само агентство или его контрагент лишаются права ссылаться на свидетельские показания, а при отсутствии документов только они могли бы подтвердить существование договора. Здесь действует древнее римское правило: quod non est in actis, non est in mundo — чего нет в документах, нет в мире. Надо ли говорить о важности такого принципа в деятельности агента? Если договор с клиентом-продавцом не содержит тех условий, на которых агентство намеревалось забрать задаток обратно (например, ввиду появившегося сомнения в "чистоте" сделки), никакие переговоры после внесения соответствующей суммы не помогут вернуть деньги. Руководству агентства останется только найти виновных исполнителей .

Довольно часто стороны, заключая договор, исходят из общих представлений о порядке проведения сделок, упуская моменты, которые и в голову никому не приходит фиксировать на бумаге. Так, по сложившейся практике при исполнении обязанности по предъявлению документов, осмотру объектов недвижимости между сторонами не составляются письменные документы. Чем это заканчивается, видно на следующем примере из арбитражной практики .

Агентство недвижимости А., выступающее на стороне покупателя, заключило договор с агентством С. (продавец), в соответствии с которым внесло аванс. Агент-ство С. обязалось к 28 июня 1999 года представить справку по форме 9. В силу определенных причин агентство А .

отказалось от исполнения договора, потребовав вернуть внесенный аванс, ссылаясь на неисполнение обязанности по предъявлению ф. 9. Представитель С. утверждал, что справка ф. 9 была своевременно предъявлена агенту, ведущему сделку, и продублирована по факсу. В судебном заседании был поднят вопрос, чем подтверждается исполнение данной обязанности агентством С. Суд пришел к выводу: в материалах дела нет доказательств, подтверждающих передачу агентством С. документов агентству А. Ссылка на то, что документы были переданы без письменного оформления факта передачи, опровергается другой стороной, следовательно, обязательство надлежит считать неисполненным, аванс — подлежащим возврату 2 .

Что делать в описанной ситуации? Существуют два варианта. Первый Ї наиболее надежный — составление акта в каждом случае исполнения всех, пусть самых мельчайших, обязанностей. В соответствии со ст. 432 ГК РФ любое условие, записанное в договоре, становится существенным .

Даже если в договоре с продавцом на агентство возложена обязанность по доставке клиента домой на такси за счет агентства после заключения сделки у нотариуса, неисполнение этой обязанности может повлечь штрафные санкции для фирмы .

Второй предлагаемый мной вариант сложнее с юридической точки зрения, но проще с практической. В договор включается оговорка о том, что исполнение сторонами соответствующих обязательств не требует письменного подтверждения. В случае отсутствия требования управомоченной стороны об исполнении обязательства, поданного в определенный Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 ноября 2001 года по делу № А56от 10 декабря 2001 года по делу № А56-11306/01 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

срок, соответствующее обязательство считается исполненным. Срок должен быть максимально коротким, а для обязательств, исполнение которых назначено на определенную дату, должен истекать на следующий день после истечения срока исполнения обязательства. Таким образом, бремя доказывания неисполнения обязательства перекладывается с обязанного лица на лицо управомоченное. В рассмотренном примере агентство А. при наличии предложенной нами оговорки было бы обязано доказать, что агентство С. не предъявило соответствующие документы .

При использовании второго варианта необходима гарантия от нечестных действий управомоченной стороны. Предположим, что агентство С. предъявило документы. Но агентство А., получив информацию, тем не менее направляет требование об исполнении обязательства агентству С. В качестве разумного компромисса между интересами сторон предлагаю использовать следующую оговорку: в день получения соответствующего требования обязанная сторона должна исполнить свое обязательство, причем до этого дня считается продленным срок, ранее установленный в договоре. Поскольку мы не устанавливаем другого в договоре, применительно к исполнению обязательства по требованию должно действовать общее правило — оформление письменного документа. Это разумно, ибо, если между сторонами уже возник конфликт, стоит готовиться к худшему варианту — судебному разбирательству. И действительно, если агентство С. предъявило документы агентству А., теперь оно просто может выслать их заверенные копии, например, по почте. Следует взять за правило никогда не отдавать документы без расписки об их вручении. Иначе ситуация будет безвыходной и даже предложенная оговорка не поможет: ранее исполненное обязательство окажется неисполненным ввиду отсутствия доказательств, а в новый срок невозможно уложиться по причине отсутствия документов .

Насколько предлагаемая оговорка соответствует закону? На первый взгляд положения ст. 161 ГК РФ обязательны и не подлежат изменению по воле сторон (императивная норма). Но при этом следует учитывать положения п. 1 ст. 162 ГК РФ, где говорится о возможности ссылаться на иные, помимо свидетельских показаний, доказательства существования сделки. В данном случае таким доказательством будет служить презумпция, установленная договором: при отсутствии доказательств обратного соответствующее обязательство считается исполненным .

Практика развитых отраслей предпринимательства показывает, что условия договоров имеют тенденцию к стандартизации, типизации. Конечно, риэлтерскому бизнесу пока далеко до морских перевозчиков, у которых существуют сборники типовых договоров, в которые веками никто не вносит изменения, ибо формулировки в них отточены длительной практикой многих судов, как национального, так и международного уровня, но определенные шаги в этом направлении заметны .

Уже несколько лет существуют профессиональные стандарты ведения риэлтерского бизнеса, которые закрепляют толкование отдельных терминов, способы решения конфликтных ситуаций .

Эти нормы имеют полное право на существование в рамках гражданского права России, так как ст. 5 ГК РФ допускает в качестве источника права обычаи делового оборота, то есть сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, независимо от того, зафикси-ровано ли оно в каком-либо документе. В то же время их использование сейчас затруд-нено, поскольку пока нет всеобщности применения правил, нет устоявшихся принципов. De facto можно пользоваться только толкованиями терминов. Например, "чистая ф. 9" означает справку о регистрации по форме № 9, в которой отсутствуют сведения о зарегистрированных по данному месту жительства гражданах. Полагаю, что такого рода толкование ни у кого не вызовет сомнения .

Гражданский кодекс РФ исходит из принципа свободы договора, оставляя во многих случаях сторонам возможность исключить применение не только обычаев делового оборота, но и самого закона. Например, по общему правилу для договора купли-продажи недвижимости установлена простая письменная форма, а стороны могут договориться о том, что придадут своей сделке квалифицированную форму — нотариальную. И это условие будет обязательным, влекущим при его несоблюдении последствия в виде недействительности .

2. Типичные ошибки в договорах: "лишние фразы" Не следует забывать, что гражданское право России исходит из следующего: если стороны чего-то не предусмотрели в своем соглашении, они тем самым признали необходимость применения в данном случае закона. Этим российское законодательство отличается от англоамериканского, которое, по общему правилу, требует полного согласования всех условий договора. Следствие этого — невероятная точность договоров, детализация каждого пункта .

Российским риэлтерам повезло: они экономят бумагу. В связи с этим приводим примерный список "лишних" пунктов договоров .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

"Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в случае, если таковое я в и л о с ь с л е д с т в и е м н е п р е о д о л и м о й с и л ы ". Подобная формулировка встречается чуть ли не в каждом договоре. Между тем если внимательно прочесть п. 3 ст. 401 ГК РФ, можно обнаружить абсолютно идентичную фразу. Проблема ответственности при исполнении обязательств действительно существует, но она находится в другой плоскости. Общие положения (п. 1 ст. 401) устанавливают ответственность только при наличии вины. Пункт 3 ст. 401 является для предпринимателей исключением из этого правила. Таким образом, агентство недвижимости, будучи по тексту закона "лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность", несет ответственность всегда, в том числе и при отсутствии вины, за исключением непреодолимой силы, если иное не установлено договором. Поэтому в межагентских соглашениях такой пункт будет просто дублировать содержание Гражданского кодекса. В договорах с клиентами формулировка тоже ничего толкового не дает. Клиент, покупающий квартиру, несет ответственность, только если будет доказана его вина. Стороны могут установить в договоре иное. Что же устанавливается в нашем случае? А ничего: к невиновному неисполнению обязательства добавляется уточнение Ї клиент не несет ответственности за невиновное неисполнение обязательства, в том числе ввиду обстоятельств непреодолимой силы. Можно с успехом продолжить фразу: " к а к о в ы м и я в л я ю т с я : з е м л е т р я с е н и я, п е р е в о р о т ы, м а с с о в ы е б е с п о р я д к и и т. д. ". Возможно, тот, кто первым писал эту фразу, имел в виду другое: он хотел ввести правило, по которому обе стороны, включая и клиента, будут нести ответственность без вины. Тогда следовало бы сформулировать этот пункт так: "Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства во всех случаях, за исключением последствий действия обстоятельств непреодолимой силы". Повторим, что для межагентских соглашений такая фраза бессмысленна, ибо дублирует закон .

"В случае, если одна из сторон не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору, другая сторона вправе обратиться в суд с и с к о м ". Эта фраза в разных вариациях встречается нынче все реже, но нет-нет да и наткнешься на нее в каком-нибудь договоре. Возникает резонный вопрос: а если не записать такое предложение в договор, стороны не смогут обратиться в суд?

"Во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны обязуются р у к о в о д с т в о в а т ь с я д е й с т в у ю щ и м з а к о н о д а т е л ь с т в о м Р Ф ". Несуразность такого пункта очевидна: неужели стороны, находясь в России, могут руководствоваться положениями иностранного законодательства? Или недействующим законодательством (Русской Правдой Ярослава Мудрого)? Скорее всего, фраза пришла к нам из международных договоров куплипродажи, где стороны могут определить применимое право, например право продавца или право покупателя, если они находятся в разных странах. Мы же пока работаем на внутреннем рынке, а потому в засорении договоров лишними формулами не нуждаемся .

"Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до и с п о л н е н и я с т о р о н а м и с в о и х о б я з а т е л ь с т в ". Любой договор считается заключенным в момент согласования его существенных условий. На практике таким моментом является подписание сторонами документа, содержащего текст договора. Есть некоторые проблемы при определении момента согласования условий договора, когда стороны находятся далеко друг от друга: например, агентство расположено в Санкт-Петербурге, а клиент — во Владивостоке. В какой момент указанный договор считается заключенным: когда на документе будет физически проставлена подпись противной стороны? Или когда документ с этой подписью другая сторона получит по почте? 3 Но ведь рассмотренный вариант — экстраординарный, а обычно договоры подписываются прямо в агентствах. Что же касается второй части фразы, то она вводит в заблуждение своей простотой. Здесь договор рассматривается уже как обязательство. Исполнение, конечно, основной, но не единственный способ прекращения обязательства. Существует и невозможность исполнения, прощение долга, зачет, новация (заключение нового договора) .

Исключает ли их приведенная формулировка? Нет. Следовательно, и эта часть фразы не нужна .

"Договор заключен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую с и л у, п о о д н о м у у к а ж д о й и з с т о р о н ". По большому счету, для отношений агентства недвижимости с клиентом это просто набор слов. Ведь смысл наличия у стороны экземпляра договора сводится к тому, что в случае спора она сможет доказать свои права, предъявив договор .

Подробнее об этом см.: Годэмэ Э. Общая теория обязательств. Ї М., 1948 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Если же договора нет, то и запись, подобная приведенной, никому не поможет. Было бы весьма странным, если бы два экземпляра подписанных договоров имели разную юридическую силу .

"Договор может быть изменен по взаимному письменному соглашению с т о р о н ". Формулировка демонстрирует твердое знание п. 1 ст. 452 ГК РФ и ничего более .

" П о д п и с а н о п р и п о л н о м в з а и м о п о н и м а н и и с т о р о н ". Если агентство надеется, что в суде такая оговорка спасет положение, придется его разочаровать: судьи не обращают на это никакого внимания .

В качестве анекдота приведем пункт из договора очень известного в Петербурге агентства — "Сбербанк-VMB-Инвест". Пункт 5.9 стандартного договора о совместном проведении сделки гласит: " С т о р о н ы о с в о б о ж д а ю т с я о т о т в е т с т в е н н о с т и з а п о л н о е и л и ч а с т и ч н о е невыполнение своих обязательств, в том числе из-за болезни или смерти П о к у п а т е л я и л и П р о д а в ц а ". Из этой фразы можно заключить, что главной целью сторон данного договора являются именно болезнь или смерть клиентов агентства .

Заметим, что некоторые агентства надеются, что при наличии большого количества запутанных предложений, непонятных слов и лишних абзацев клиент не уловит самого главного и подпишет договор "не глядя". Увы, это не так. Если клиент невнимателен, он и на все оговорки не обратит внимания, следовательно, все труды юриста и секретаря, готовивших бланки договоров, пропадут всуе. Если же клиент проявляет интерес к каждому пункту, агенту придется проводить длительную разъяснительную работу с вызовом юриста и руководства. Как правило, люди обращают внимание только на те пункты, в которые вписываются какие-нибудь данные .

Часто в договорах есть место для дополнительных условий. Следует разъяснить каждому агенту, что заполнение этих граф возможно только с ведома руководства. Иначе агентство могут ожидать самые неприятные сюрпризы .

В агентство недвижимости А.-П. пришел клиент-покупатель со своим адвокатом. Агент, заключавший договор, имел доверенность на его подписание и согласился с предложением адвоката внести пункт о том, что все деньги, вносимые в агентство клиентом, считаются задатком. Между тем в своем продавце агент был не слишком-то уверен: несколько раз он уже отказывался от заключения договора. Тем не менее условие было внесено, и после того, как продавец в очередной раз отказался от продажи, агентство было вынуждено возвращать задаток в двойном размере .

В названии договора всегда следует указывать действительную природу догово- ра. Если заключается договор купли-продажи, не стоит называть его меной денег на товар: в случае спора это лишь потребует дополнительного абзаца в исковом заявле- нии. Суд прекрасно разберется в сути дела при помощи адвоката с противоположной стороны .

Иногда стоит включать в договоры нормы-напоминания, полезные и для клиента, и для агента, заключающего договор. Так, можно продублировать норму ст. 328 ГК РФ, допускающую отказ от встречного исполнения обязательства, если контрагент не выполняет свои обязанности по договору. Включая такие "нормы-напоминания" в договор, юрист должен четко представлять себе, для чего он это делает Ї отнюдь не для того, чтобы ссылаться на них в суде, но лишь ради разъяснения клиенту его прав и обязанностей .

Итак, требования к договорам, заключаемым агентствами недвижимости, сводятся к следующим:

v письменная форма, v четкость, без лишних фраз, v все дополнительные условия — с согласия руководства, v соответствие названия существу договора .

3. Виды договоров Рассмотрим основную массу договоров, которые приходится заключать агентствам недвижимости, — договоры с клиентами .

К риэлтеру пришел клиент. Какой договор заключать с ним? Гражданский кодекс РФ дает, казалось бы, целый ряд договоров: это и возмездное оказание услуг, и поручение, и агентский договор. Что выбрать?

Для начала необходимо определить, чего же хотят стороны. Риэлтер желает получить деньги .

Клиент желает, чтобы риэлтер оказал помощь в заключении сделки с недвижимостью, то есть либо Подобные оговорки часто применяются в международных контрактах, когда тексты договоров составляются на нескольких языках .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

представлял интересы клиента перед третьими лицами (при поиске покупателя), либо организовал заключение договора купли-продажи (если клиент — покупатель) .

Попробуем применить нормы ГК РФ к соглашению сторон. Заметим, что гражданское право в принципе допускает возможность заключения договора, не предусмотренного нормами закона .

Если такой договор не противоречит нормативным актам, он должен применяться и имеет силу закона для сторон. Но человечеству удалось изобрести за последние 2000 лет не слишком много договоров, да и те, которые были изобретены, включены в наш Гражданский кодекс, один из новейших кодексов мира. Итак, не стоит изобретать велосипед .

Не будем входить в тонкости рассуждений относительно возможности применения к рассматриваемым отношениям договора купли-продажи (хотя это возможно в англо-американской системе права), скажем лишь, что в российском праве этот вид договора не может быть использован для оформления отношений между риэлтером и клиентом .

Российское законодательство нечетко определяет договоры, связанные с оказанием услуг, трактуя их то слишком широко, то слишком узко (ст. 779 ГК РФ). В литературе предлагается классификация видов договоров об оказании услуг, изображенная на схеме 5 .

УС ЛУГИ

–  –  –

Из нее видно, что отношения между риэлтером и клиентом могут строиться только в рамках нематериальных услуг. Признаки же их таковы: отсутствие овеществленного результата, невозможность гарантировать результат.

И действительно, агент не создает ничего нового в мире (разве что строит воздушные замки для клиента), а гарантировать результат тем более не может:

завтра сделка сорвется и покупатель не приобретет желанную квартиру. Отвечать за это агентство недвижимости не может, поскольку не в его власти находится воля лиц, участвующих в сделке .

Интересным для агентств недвижимости является толкование Высшим Арбитражным Судом РФ положений ст. 971 ГК РФ .

Некая юридическая фирма заключила с банком договор, в соответствии с которым обязалась представлять его интересы по взысканию определенной суммы. При этом вознаграждение должно было быть выплачено после вынесения решения суда в пользу банка. Суд посчитал, что стороны по договору поручения не могут связывать выплату вознаграждения с такими обстоятельствами, как решение суда, а только с действиями поверенного. В связи с этим расчет суммы вознаграждения был исчислен по минимуму (ст. 424 ГКРФ), который юридическая фирма и получила вместо ожидавшихся 1,5 млн. долларов 6 .

Чему нас может научить опыт неудачливых юристов? Тому, что нельзя при заключении договора с клиентом обусловливать выплату вознаграждения конкретным результатом работы. Не за результат платит клиент, а за труд риэлтера, за его знания и опыт. Следовательно, "развалившаяся сделка" — вовсе не повод для того, чтобы отказываться от вознаграждения .

Подробнее см.: Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Ї М., 1999, с. 538 .

Постановление Президиума ВАС РФ от 19 декабря 2000 года № 3853/00 // Вестник ВАС РФ, 2001, № 3 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Но сказать, что отношения между агентством недвижимости и клиентом регулируются договором о возмездном оказании услуг (именно так понимаются нематериальные услуги в ГК РФ), значит только определить его родовую принадлежность. Это общее название группы договоров, причем некоторые виды договора о возмездном оказании услуг не регулируются общими положениями о нем, например поручение .

Следуя критерию участия агентства в сделке с недвижимостью, необходимо различать такие договоры как агентский, поручения, комиссии и возмездного оказания услуг в собственном смысле .

Казалось бы, оптимальный вариант для риэлтеров, когда агентство выкупает квартиру продавца, а затем самостоятельно продает ее покупателю, но здесь "на горло юридической песне наступает сапог бухгалтера": ведь при оформлении квартиры на юридическое лицо (или предпринимателя) возникает целый ряд проблем, в первую очередь с налогом на добавленную стоимость, который автоматически увеличит стоимость квартиры на 16,67 процента. Конечно, можно идти по пути занижения стоимости квартиры, указывая в договорах балансовую стоимость, но насколько такой подход устроит стороны сделки и налоговую инспекцию, проверяющую отчетность? На практике при "выкупе квартиры на агентство" договор продажи оформляется на физическое лицо — сотрудника агентства .

В рассмотренном варианте никаких гражданско-правовых проблем нет. Есть покупатель Ї агентство ли, физическое ли лицо, есть продавец, между ними существуют отношения куплипродажи. Затем агентство уже самостоятельно продает собственную квартиру третьему лицу, для которого агентство выступает продавцом. Таким образом, налицо два не связанных друг с другом договора купли-продажи, причем разница, полученная агентством при перепродаже, будет составлять прибыль, подлежащую налогообложению .

Но основную массу сделок агентств составляют посреднические, когда риэлтер ищет покупателя для продавца (обратное встречается редко). Как квалифицировать эти отношения?

Путем последовательного анализа применимости отдельных видов договоров докажем, что единственный приемлемый для риэлтеров договор — это агентский .

3.1. Договор комиссии Среди риэлтеров есть мнение о том, что для оформления договоров с клиентами возможно использование договора комиссии. Такой подход подкупает своей простотой: казалось бы, комиссионер от своего имени продает квартиру, не сводя покупателя с продавцом. Таким образом, можно обезопаситься от "левых сделок" агентов, практически исключены встречи между клиентами в обход агентства. В юридической литературе также можно встретить точку зрения, в соответствии с которой недвижимость может выступать предметом договора комиссии наравне с автомобилями и иными движимыми вещами 7 .

Так ли это? Проанализируем содержание прав и обязанностей по договору комиссии .

Статья 990 ГК РФ предусматривает, что одна сторона (комиссионер, в нашем случае Ї агентство) обязуется совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента по его поручению (клиент в таком случае называется комитентом). При этом из ст. 996 ГК РФ вытекает, что право собственности на переданную агентству вещь (квартиру) сохраняется за клиентом. Каким же образом агентство сможет заключить договор купли-продажи квартиры от своего имени, в то время как право собственности на нее принадлежит клиенту? Пользоваться квартирой агентство недвижимости не может: сам по себе статус жилья предусматривает его целевое назначение — только для проживания граждан. Из ст. 996 ГК РФ следует, что под предметом договора комиссии подразумеваются сугубо движимые вещи, которые могут быть переданы комиссионеру комитентом без передачи права собственности на них .

Возможен вариант -— отношения представительства, основанные на доверенности, но тогда между клиентом и агентством возникает договор поручения. Если же агентство будет продавать квартиру от своего собственного имени, то за ним должно быть закреплено право собственности, последнее же может быть передано клиентом только по соответствующей сделке: купля-продажа, обмен, дарение. Но тогда никаких отношений, урегулированных договором комиссии, не возникает и появиться не может: ведь квартира Ї это недвижимое имущество, права на которое в силу ст. 8 и 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации .

Повторюсь: о т н о ш е н и я, к о т о р ы е м о г л и б ы п о н и м а т ь с я к а к д о г о в о р к о м и с с и и недвижимости, на самом деле являются либо отношениями представительства (основанными на доверенности), либо договором купли-продажи .

Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, с. 560 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

На мой взгляд, здесь следовало бы выделить категорию вещей, обычно не разделяемых в гражданском праве: это вещи, у которых должен быть собственник, и вещи, которые могут существовать без такового. Например, именные акции никак не могут выступать предметом договора комиссии, несмотря на наличие Указа Президента РФ от 31 августа 1995 года № 889 "О порядке передачи в 1995 году в залог акций, находящихся в федеральной собственности" (о проведении аукционов по продаже акций, принадлежащих Российской Федерации, с оформлением передачи договором комиссии). Если именные акции обезличены, они и не существуют:

отсутствует запись в реестре акционеров. То же касается и недвижимого имущества: лишь в исключительных случаях оно может оказаться бесхозяйным, да и то должны быть предприняты все меры для установления нового собственника (ст. 225 ГК РФ). В противном случае мы можем прийти к институту "расщепленной собственности", свойственному англо-американской системе права, когда собственником числится одно лицо, а фактически осуществляет все права другое. Как убедительно показано в юридической литературе, такое невозможно в системе континентального права 8 .

Позволим себе однозначный вывод: договор комиссии неприемлем для оформления отношений по продаже недвижимости .

Впрочем, значительного распространения этот договор среди агентств недвижимости не получил, разве что среди риэлтеров, работающих с коммерческой недвижимостью. Приведем печальный опыт такой "работы" .

ЗАО "Вика" заключило договор комиссии с ЗАО "Анэкс", по которому последнее обязалось приобрести за счет и для комитента здание на приватизационном конкурсе. После того как конкурс ЗАО "Анэкс" выиграло, купив здание на свое имя за счет денег клиента, ЗАО "Вика" потребовало вернуть ему здание. Не тут-то было: у комиссионера уже изменились планы, а арбитражный суд занял неопределенную позицию, указав на то, что право собственности в данном случае может быть только у ЗАО " Анэкс" как победителя конкурса; передача здания третьему лицу будет незаконной 9 .

3.2. Договор поручения По моим подсчетам, около 40 процентов агентств недвижимости Петербурга оформляют свои отношения с клиентами договором поручения .

Как видно из ст. 971 ГК РФ, в случае заключения такого договора агентство (здесь — поверенный) обязано совершить определенные юридические действия от имени клиента (доверителя) .

Какие "юридические действия" должно совершать агентство? Исходя из того, что "права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают у доверителя", в литературе делается вывод об ограничении понятия "юридических действий" сугубо представительством. Однако прочтем более внимательно ст. 971 ГК РФ. В ней дословно написано следующее: "По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя". Из логического смысла приведенного пункта следует, что понятия "определенные юридические действия" и "сделки, совершенные поверенным" соотносятся как общее и частное. Следовательно, считают во многих агентствах, помимо сделок поверенный вправе совершать и иные действия, которые могут не влечь напрямую возникновение прав и обязанностей у доверителя. Но далее в ст. 975 мы читаем: "Доверитель обязан выдать поверенному доверенность на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения…". Систематически истолковывая эту норму, мы должны прийти к выводу, что правы те, кто ограничивает круг действий, выполняемых поверенным, сугубо отношениями представительства при заключении сделок. Следовательно, только те действия, на которые требуется доверенность, могут входить в круг обязанностей агентства недвижимости, заключившего такой договор .

Клиент может поручить агентству продать его квартиру по доверенности, подать документы на государственную регистрацию права собственности, собрать документы. Как правило, все эти функции он выполняет сам: покупатели опасаются приобретать квартиры по доверенности, требуя личного присутствия продавца; стараются сами подавать документы на регистрацию, чтобы избежать возможного обмана. Остается только сбор документов, но на практике доверенность выдается не на юридическое лицо Ї агентство недвижимости, а на конкретного агента, который и См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. О. Н. Садикова. Ї М., 1996, с. 595 .

Постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2000 года № 6827/99 // Вестник ВАС РФ, 2000, № 6 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

ходит по инстанциям. Да и в этом случае отношения представительства приблизительны: разве получение документов, носящее административно-правовой характер, может регулироваться гражданско-правовым договором?

Итак, в абсолютном большинстве случаев договор поручения совершенно не подходит риэлтерам. Причина столь широкого его распространения заключается, скорее всего, в благозвучности наименования: вроде бы клиент агентству "поручает заниматься его квартирой" .

Но это бытовое понимание, не имеющее отношения к юридическому содержанию правоотношений, регулируемых договором поручения .

3.3. Договор возмездного оказания услуг Большинство агентств недвижимости (около 30-40 процентов) пользуются именно этой правовой конструкцией для оформления отношений с клиентами .

Оказание услуг предполагает выполнение неких действий со стороны исполнителя, при этом результат подобных действий не определяется договором, так как он "потребляется в процессе оказания услуги" .

Какие услуги являются предметом данного договора? По смыслу ст. 779 ГК РФ услуги Ї это действия или деятельность исполнителя, которые не являются юридическими действиями, поскольку последние регулируются нормами о поручении. Применительно к агентствам недвижимости таковыми могут быть к о н с у л ь т а ц и и п о с д е л к е. Сюда следует относить всю деятельность агента по информированию клиента о предстоящей сделке, ознакомление с ситуацией на рынке, решение правовых проблем. При оказании таких услуг нужно обратить особое внимание на доказательства исполнения обязательств: ведь консультация по телефону в случае судебного разбирательства не будет достаточным основанием для взыскания с клиента суммы агентского вознаграждения. Поэтому суд вполне справедливо откажет фирме в иске при наличии спора о невыплате .

Спорен вопрос о возможности квалификации в качестве оказания услуг п р е д с т а в и т е л ь с т в а р и э л т е р а п р и г о с у д а р с т в е н н о й р е г и с т р а ц и и п р а в н а н е д в и ж и м о е и м у щ е с т в о. Вопервых, представляет интересы в государственных органах, как правило, не фирма и не ее представитель, а агент, поскольку иное сразу увеличило бы расходы в 3-4 раза (стоимость государственной регистрации и получения различных справок разнится в зависимости от того, кто подает документы — юридическое или физическое лицо). Во-вторых, сложно отграничить возникающие между клиентом и агентством отношения от поручения Ї ведь последнее также предполагает юридические действия поверенного от имени доверителя. Вопрос состоит только в том, что мы понимаем под термином "юридические действия". Если только совершение гражданско-правовых сделок, то действия по государственной регистрации как подпадающие под нормы административного права, следует считать предметом договора возмездного оказания услуг. Если же более широко трактовать слова законодателя, то к поручению можно отнести и деятельность риэлтера, осуществляющего подачу документов на государственную регистрацию по доверенности от клиента. Отметим, что Городской суд Санкт-Петербурга стоит на первой позиции, и мне она представляется более обоснованной, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 2 ГК РФ гражданское право не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении .

Основная обязанность агентства недвижимости — к о н т р о л ь и п р о в е д е н и е в з а и м о р а с ч е т о в п о с д е л к е. Здесь отношения по оказанию услуг неприменимы, ибо в силу договора клиент всегда предоставляет агентству право исполнить часть своих функций как стороны по сделке: выплатить деньги за приобретаемую квартиру продавцу, внести задаток в другое агентство и т. д. Эти действия уже относятся к "юридическим", следовательно, подпадают под действие норм о поручении .

Наделив агентство полномочиями по консультированию и проведению взаиморасчетов по сделке, мы сталкиваемся со смешанным договором, содержащим условия договоров возмездного оказания услуг и поручения. Но трактовать такое соединение как смешанный договор нельзя, поскольку Гражданский кодекс прямо предусматривает правовое регулирование этих отношений — в главе, посвященной агентскому договору. Именно он в самом своем определении содержит признаки оказываемых по нему услуг: "юридические и иные действия" (ст. 1005 ГК РФ). Под "иными" здесь, очевидно, следует понимать фактические действия, недаром законодатель оставил агентский договор в числе договоров, включаемых в сферы действия норм о возмездном оказании услуг (ст. 779 ГК РФ) .

Итак, несмотря на схожесть отношений по риэлтерским договорам и возмездному оказанию услуг, обычный договор между агентством и клиентом не подходит под определение услуги по

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

смыслу ст. 779 Кодекса. Деятельность фирмы можно понимать как возмездное оказание услуг только при отсутствии каких-либо юридических действий, да и то с учетом изложенных проблем квалификации термина "юридические действия" .

3.4. Агентский договор Около 20 процентов агентств недвижимости оказывают услуги по агентскому договору .

Разберемся, насколько это соответствует закону .

Агентский договор Ї очень широкое понятие, заимствованное нашим законодателем из зарубежной практики. В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала .

Как видим, данный договор включает в себя элементы договора поручения ("выполнить юридические действия"), но не ограничивается им ("и иные действия"). С понятием юридических действий мы уже сталкивались в предыдущем разделе, подвергнем теперь анализу "иные действия", но сперва договоримся, что будем понимать первые действия так, как они понимались нами в договоре поручения, а последние — как все остальное, не относящееся к отношениям представительства. Это будет некоторым упрощением, но мы задались целью представить обобщение практики, а не вдаваться в теоретические дискуссии .

Обычно обязанности риэлтера сводятся к следующим .

1. Производить поиск контрагента (сюда включается публикация в СМИ рекламы, проведение переговоров) .

2. Подписать предварительный договор с контрагентом, принять/передать задаток или аванс (оформление отношений с контрагентом) .

3. Выполнить функции посредника при расчете за недвижимость .

Все остальные обязательства, которые можно излагать в договорах до мельчайших подробностей, сводятся к трем перечисленным, а потому дополнительного упоминания не стоят .

Так, неотделимо от них весьма растяжимое понятие "п р е д о с т а в л я т ь к о н с у л ь т а ц и и ", а также "п р е д о с т а в и т ь обязательства наподобие клиенту специальным образом оборудованные и меблированные помещения с целью обеспечения комфорта и конфиденциальности проведения переговоров по сделке", "обеспечить клиента в н е о б х о д и м ы х с л у ч а я х у с л у г а м и с в я з и "... Такие обязанности предлагает возложить на агентство некий Генеральный риэлтерский договор, разработанный Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Если творчески развивать эти предложения, скоро агентские договоры превратятся в договоры аренды с оказанием услуг связи .

Рассмотрим каждую из обязанностей риэлтера с точки зрения агентирования .

Поиск контрагентов. При поиске контрагентов агентство неизбежно должно вступать в договорные отношения с третьими лицами, в частности со специальными изданиями и информационными системами, в которых размещаются объявления о продаже. В таких случаях агентство заключает договор от своего имени и обязанным по нему оказывается само, клиент ГК РФ: "По сделке, стороной здесь не выступает. Именно об этом говорится в п. 1 ст. 1005 совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки". На практике мы видим, что издательства не взыскивают деньги с клиентов агентств, чьи квартиры выставлены в рекламе, а требуют оплаты от самих риэлтеров .

Проведение переговоров, информирование клиента о результатах рекламной кампании и, конечно, самое главное, "предоставление специально оборудованных и меблированных помещений" — все это не что иное, как "иные действия" по смыслу ст. 1005 ГК РФ. Как отмечалось ранее, они существуют в качестве составной части любого из обязательств риэлтера, так сказать, имманентны ему. Для них не требуется специального полномочия в договоре, а упоминание о них будет лишь напоминанием, а не юридически значимым условием соглашения .

Оформление отношений с контрагентом. Следующий этап деятельности агента Ї заключение предварительных договоров и принятие/передача задатков и авансов. Позднее я остановлюсь на предварительных договорах в агентствах недвижимости, а пока отмечу лишь, что предварительный договор, обязывающий клиента перед третьим лицом, например, продать впоследствии квартиру, есть сделка, следовательно, агент, совершая ее, выполняет "юридические действия". То же касается и внесения аванса (задатка) от имени клиента, например, "встречному продавцу". Если же обязательства принимаются самим агентством и задаток внесен от его имени,

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

пусть даже из средств клиента, последний уже не будет стороной соответствующего соглашения, а действия риэлтера следует квалифицировать как "иные" .

Расчеты. Основные "страхи" клиентов связаны с моментом взаиморасчетов за продаваемую недвижимость. Петербург уже знаком с печальными прецедентами агентств "Интероксидентал", "Дом Плюс", когда руководство агентства исчезало с деньгами клиентов. Приведем пример .

Б. решила, продав трехкомнатную квартиру, разъехаться с мужем. Вместо своей квартиры она планировала приобрести однокомнатную для мужа и двухкомнатную для себя с дочерью .

Покупатель нашелся быстро, внес деньги (42 000 долларов США), за счет которых агентство недвижимости "Дом Плюс", проводившее сделку, оплатило приобретение однокомнатной квартиры с оформлением на мужа. В ячейке банка оставалось 28 000 долларов, когда руководство агентства приняло решение ретироваться. В течение нескольких дней деньги исчезли, насколько известно из уголовного дела, в направлении Лондона, а гражданка Б. осталась без двухкомнатной квартиры. На ее счастье, она не успела выписаться из ранее занимаемой квартиры, поэтому новый собственник должен был в течение судебного процесса о выселении терпеть ее присутствие. В конце концов Б. выселили без предоставления другого жилого помещения 10 .

Приведенный пример подчеркивает всю важность участия агентства, доверия к нему и необходимость соответствующего контроля со стороны клиента над денежными средствами .

В коммерческой практике такие вопросы решаются при помощи банков, которые контролируют исполнение и выплаты по договорам с помощью таких финансовых инструментов как аккредитив, инкассо.

В практике риэлтеров такие способы возможны, но не востребованы, поскольку:

абсолютное большинство договоров купли-продажи жилья оформляется по "балансовой стоимости" в целях снижения нотариальных расходов и избежания проблем с налогообложением;

практически все расчеты за недвижимость в так называемых "долларовых регионах" (Москва, Санкт-Петербург) производятся в долларах США, что бы там ни было написано в договорах о "рублевом эквиваленте";

агентства, как правило, скрывают истинную цену сделки: для покупателя она больше, для продавца Ї меньше, именно за счет этой разницы получаются доходы агентства .

Вот почему сделки происходят с использованием "банковской ячейки" 11. К какого рода "действиям" следует относить участие агентства в расчетах? Формально это банковские функции и в интересах государства поставить их под полный контроль, вовсе устранив агентства из схемы расчетов. Но пока приходится квалифицировать складывающиеся отношения, будем считать их "иными действиями" в рамках агентского договора .

Что происходит за семью печатями в банковских ячейках? Я привожу здесь "стандартные", обычно применяемые на практике условия, на которых работает абсолютное большинство агентств. Можно сказать, что они вошли уже в "обычаи делового оборота" .

Накануне подписания договора об отчуждении недвижимости покупатель кладет в ячейку банка, арендованную агентством, 100 процентов цены объекта, объявленной ему агентом. При пересчете денег и проверке купюр может присутствовать и продавец, но на этом этапе ключ от ячейки он не получает. Хранилище закрывается на два ключа: один у покупателя, второй Ї у агента. Затем происходит подписание договора купли-продажи (как правило, у нотариуса). Сразу после агентства стараются изъять у покупателя ключ, ибо с этого момента он перестает быть заинтересованным в расчете: право собственности он вот-вот зарегистрирует, а получит или нет продавец свои деньги, его не волнует. Напротив, даже при успешном завершении сделки покупатель не преминет потребовать какие-нибудь "штрафные санкции" за нехватку трех сантиметров площади на кухне, а главным аргументом в борьбе будет именно ключ .

Казалось бы, Гражданский кодекс достаточно прочно защищает права продавца в таких случаях, обеспечивая его право взыскания с покупателя отсроченной цены недвижимости залогом .

Но на практике все включают в договор подобную фразу: "р а с ч е т с т о р о н а м и п р о и з в е д е н п о л н о с т ь ю в н е с т е н н о т а р и а л ь н о й к о н т о р ы ", при этом указывается балансовая стоимость жилья. Почему? Если не включить этот пункт, в невыгодном положении окажется покупатель: ему придется дважды посещать орган регистрации права на недвижимое имущество, предварительно получив доверенность от продавца на снятие обременения. А где гарантия, что продавец не вздумает потребовать дополнительные издержки или не передумает продавать квартиру за Дело № 2-910/99 Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга .

Некоторые агентства заявляют, что они "открыли" новые способы расчетов, например через службы инкассации, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что это "открытие" совершенно идентично "банковской ячейке" .

Осмелюсь высказать мнение, что все услуги агентств недвижимости по взаиморасчетам (физической пере-даче денег) являются незаконной предпринимательской деятельностью, осуществляемой без соответствующей лицензии .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

несколько дней? Ведь процесс государственной регистрации происходит не сразу. Вот и получается, что для обеих сторон проще включить в договор фиктивное условие, якобы расчет ими уже произведен .

Получив ключ от покупателя, агентство ждет результатов государственной регистрации права собственности. После получения свидетельства происходит расчет с продавцом в следующих пропорциях: 5 0 п р о ц е н т о в Ї в д е н ь г о с у д а р с т в е н н о й р е г и с т р а ц и и п р а в а собственности, 40 процентов Ї в день предъявления документов о регистрации по новому месту жительства и 10 процентов Ї после фактического о с в о б о ж д е н и я п р о д а н н о й ж и л о й п л о щ а д и. Естественно, что эти пропорции исчисляются не от той суммы, которая внесена покупателем, а от суммы, оговоренной агентством с продавцом .

Тут же берутся расписки от продавца на реальную сумму, которую он получает, а некоторые особо ловкие агенты умудряются получить от продавца расписку на всю сумму, уплаченную покупателем. Подобные расписки особо ценятся покупателем, так как в случае судебного спора придется ссылаться именно на них .

Итак, математика проста:

Ц е н а покупателя = цена для продавца + доход агентства + издержки .

Отметим еще раз, что приведенное правило "50–40–10" является устойчивым, сложившимся на рынке недвижимости и применяется всеми известными автору агентствами. Конечно, процентное соотношение может быть изменено сторонами, но в сознании агентов "50–40–10" существует как норма. На любых переговорах агенты так и говорят друг другу: "Расчеты проводим по стандартной схеме", что значит: через банковскую ячейку Ї "50–40–10" .

Было бы несправедливым оставить без внимания похвальное начинание некоторых крупных агентств недвижимости Санкт-Петербурга. В частности, агентство "Адвекс" сразу объявляет клиенту стоимость своих услуг, выделяет их из общей суммы и кладет на отдельный расчетный счет, принадлежащий агенту, ведущему сделку. Остальная сумма закладывается в банковскую ячейку или в ценные пакеты, что, впрочем, уже не отличается от общепринятой схемы .

Д о п о л н и т е л ь н ы е о б я з а н н о с т и агентства могут быть специально оговорены договором .

Сюда относятся, например:

- сбор документов для совершения сделки;

- подбор нотариуса и согласование с ним условий заключаемого договора;

- подача документов на государственную регистрацию права собственности;

- иные обязательства .

Сбор документов для совершения сделки.

Для заключения договора купли-про-дажи квартиры 13 необходимы:

Ї правоустанавливающий документ со свидетельством о государственной регистрации права собственности (например, договор купли-продажи), Ї справка о зарегистрированных в квартире лицах (форма 9), Ї выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру .

При продаже жилья, приобретенного в браке одним из супругов и не исключенного из общей совместной собственности брачным договором, дополнительно требуется письменное согласие второго супруга на отчуждение .

При продаже жилья, обремененного правами недееспособных лиц, следует учитывать новую редакцию ст. 292 ГК РФ (Федеральный закон от 15 мая 2001 года № 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). В старой редакции предусматривалось обязательное получение согласия органа опеки и попечительства для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Между тем в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ такое согласие необходимо при любых действиях, влекущих отказ от прав недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина, а таковым может быть не только несовершеннолетний. Коллизия разрешалась просто — несмотря на отсутствие прямого указания в законе, при любых сделках с недвижимостью, в которой были зарегистрированы подобные лица, требовалось согласие органа опеки и попечительства. Теперь вопрос решен однозначно и такое положение основано на п. 4 ст. 292 ГК РФ: согласие необходимо при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, Я рассматриваю обычные варианты, не осложненные наличием в квартире лиц, снятых с регистрации в места лишения свободы, выехавших на постоянное место жительство за рубеж, и т. д .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. На практике для заключения договора купли-продажи необходимо представить согласие органа местного самоуправления, в котором будут указаны условия продажи квартиры. Они всегда состоят в том, что на имя несовершеннолетнего должна быть приобретена доля во "встречной квартире". При этом в согласии сразу определяются адрес "встречки", сроки приобретения и доля недееспособного в будущем жилье .

В связи с упоминанием о местном самоуправлении невозможно уклониться от освещения очень злободневной для риэлтеров проблемы. К сожалению, в настоящее время деятельность муниципальных органов сводится к тому, что чиновники зарабатывают на выдаче таких согласий .

Во-первых, получение его de facto платное, так как бесплатный срок рассмотрения заявления — 1 месяц. За один день в Петербурге официально взимают около 4000 рублей. Во-вторых, многие муниципалы просто вымогают взятки за "защиту несовершеннолетних". Выставляются заранее неприемлемые требования к "встречному" жилью, затягиваются сроки рассмотрения заявлений .

Если до передачи функций муниципалитетам была возможность обжалования решения в административном порядке, то теперь такой возможности нет. Единственный вариант — обращение в суд, чего, конечно, никто еще не делал: любой продавец понимает, что "встречка" не будет ждать те полгода, в течение которых судья рассматривает дело. Как результат: расценки нелегальных поборов выросли в два раза по сравнению с ранее существовавшими, а чиновники чувствуют себя гораздо увереннее Ї ведь они никому не подчиняются, а все ранее изданные инструкции Министерства образования РФ 14, связанные с дачей согласия при отчуждении жилья несовершеннолетних, являются для органов местного самоуправления лишь рекомендательными .

Помимо перечисленных документов требуется также технический паспорт на квартиру .

Правовая природа его весьма спорна, поскольку ни одним законом не установлена обязанность сторон представлять этот паспорт для регистрации права собственности. Однако практика такова, что без технического паспорта на жилье сделка с недвижимостью не проводится. Кстати, получение упомянутого документа — еще один способ сбора средств с граждан. Стоимость "двухдневного" технического паспорта — 3000 рублей, а чтобы граждане не забывали регулярно вносить средства на содержание проектно-инвен-таризационных бюро, срок действия ограничен 31 декабря текущего года .

Как бы то ни было, риэлтер обязан проинформировать клиента обо всех перечисленных требованиях, а при наличии специальной оговорки — обеспечить их сбор .

Подбор нотариуса. Опытный риэлтер всегда имеет знакомых нотариусов, которым можно доверить проведение сделок. Очень обидно, когда давно подготавливаемая сделка срывается из-за того, что нотариус допустил ошибку в договоре купли-продажи, а такое случается нередко .

Агентства Б., А., А.-П. и Т. в течение года готовили сделку по расселению мно-гокомнатной коммунальной квартиры в центре Петербурга. Наконец, в декабре 2001 года все стороны пришли к соглашению о ценах, встречных квартирах, были получены согласия муниципальных советов на отчуждение жилья несовершеннолетним, собраны все документы. Нотариат был назначен на 26 декабря, деньги заложены в ячейку 25-го числа. В назначенный день были подписаны все 12 (sic!) договоров купли-продажи и сданы на регистрацию в Городское бюро регистрации прав на недвижимость сроком на 1 день. "Головному" покупателю (так риэлтеры называют тех, кто приобретает расселяемые коммунальные квартиры) было отказано в регистрации права собственности, поскольку в его договоре не было отметки нотариуса о проверке дееспособности. Не хватало простейшей надписи: "Дееспособность проверена". В результате сделка сорвалась полностью: ведь дело было под Новый год, встречные квартиры пришлось срочно возвращать прежним владельцам, деньги из ячейки были сразу изъяты. Агенты понесли значительные расходы, а именно: государственная ре-гистрация 12 договоров куплипродажи — 350 руб. 12 = 4200 руб., государственная регистрация права собственности на 16 собственников — 350 16 = 5600 руб., получение 12 новых технических паспортов (как мы помним, они действуют до 31 декабря каждого года) — 2800 руб. 12 = 33 600 руб., 12 выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним — 26,5 руб .

12 = 318 руб., согласие органа местного самоуправления по четырем объектам — 1600 4 = 6400 руб., погашение задолженности по коммунальным платежам по двум квартирам — 13 000 руб. Итого официальные расходы составили 63 118 рублей .

Например, письмо Минобразования РФ от 20 февраля 1995 года № 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних", письмо Минобразования РФ от 9 июня 1999 года № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" (текст последнего письма опубликован в "Вестнике образования", 1999, август.) .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Взыскивать убытки в таких случаях сложно, ведь расходы-то de jure были понесены продавцами Ї деньги по всем расходам вносились от их имени. А после срыва сделки "головному" покупателю сложно заставить продавцов предъявлять претензии нотариусу: например, резонным возражением будет заявление, что коммунальные услуги жильцы квартиры обязаны оплачивать и так, а покупатель должен взыскивать их с собственников квартиры .

Вот отчего выбор нотариуса столь важен для сторон и почти всегда они полагаются на рекомендации риэлтера. Кстати, почему договоры заключаются у нотариусов, хотя можно оформлять их и в простой письменной форме? Все дело в административной процедуре. Для сделок, удостоверенных нотариусом, установлен сокращенный срок государственной регистрации, в то время как сделки в простой письменной форме изучаются более детально и срок на 2–3 дня затягивается. Не забудем, что все это время — время мучений покупателя и продавца: продавец уже почти лишился права собственности, но не имеет денег, а покупатель уже отдал деньги, но еще ничего не получил взамен. Потому-то стороны и стараются сократить срок регистрации .

С оказанием услуг по государственной регистрации права собственности мы уже сталкивались при обсуждении договора возмездного оказания услуг, добавим лишь, что для подачи документов в органы регистрации необходимо иметь нотариально заверенную доверенность .

Иные обязательства риэлтера могут быть самыми разнообразными. И оказание помощи по перевозке вещей, и заключение договора с перевозчиком, и оказание помощи при регистрации по новому месту жительства — все, что окажется существенным для сторон в момент подписания договора. Часто в агентских договорах по сдаче внаем квартир хозяйки жилья оговаривают обязанность агента поливать цветы в период, когда жилье стоит пустующим .

Рассмотрим теперь другую сторону: к чему можно обязать клиента (принципала) .

Обязательства клиента по агентскому договору сводятся к следующим .

1. Все сделки, заключенные агентством от имени клиента, влекут возникновение у последнего прав и обязанностей. Так, если клиент поручает агентству заключить договор купли-продажи от его имени или подать документы для обмена неприватизированной жилой площади (более частый случай), то агентство будет выступать только представителем на основании доверенности. При этом в договоре могут быть оговорены общие полномочия риэлтера: "представлять интересы продавца квартиры перед покупателем". На основании этого полномочия агентство заключает предварительный договор купли-продажи с покупателем и принимает задаток от имени продавца .

Затем продавец отказывается от исполнения заключенного предварительного договора. Агентство заявляет покупателю, что обязанным лицом по договору и соглашению о внесении задатка является продавец, а не агентство. В п. 2 ст. 1005 ГК РФ особо отмечено, что в таких случаях клиент (продавец) не может ссылаться на отсутствие полномочий у риэлтера, если только не докажет, что третье лицо (покупатель) знало или должно было знать об ограниченности прав агентства недвижимости. Задаток в двойном размере должен быть взыскан с продавца .

2. Клиент обязан уплатить агентству вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Часто в договорах агентств недвижимости никакие вознаграждения не упоминаются вообще, ибо так называемые "комиссионные" по сделке получают под покровом тайны банковской ячейки. Но здесь мы имеем дело с предпринимательской деятельностью, предполагающей, при отсутствии иного соглашения, возмездный характер услуг (п. 3 ст. 423 ГК РФ), поэтому размер соглашения следует определять в соответствии с п. 3 ст. 424 Кодекса, то есть на основе обычно применяемой оплаты. Каким образом определить "цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги"?

Скорее всего, стороны в судебных заседаниях будут ссылаться на решения риэлтерских объединений, публикации в специализированных изданиях и т. д. Применительно к СанктПетербургу обычный размер комиссионных составляет от 6 до 8 процентов цены сделки .

Важен вопрос о том, в какой момент клиент должен уплачивать вознаграждение. Такие пункты в договорах обычно отсутствуют и ч. 3 ст. 1006 ГК РФ предусматривает решение: "При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения".

Ссылаться на обычаи делового оборота риэлтерам будет сложно:

слишком неопределенный характер они носят, поэтому в большинстве случаев суды будут считать моментом возникновения обязанности по уплате вознаграждения истечение одной недели после предоставления отчета агентством. Не слишком выгодная ситуация для профессионалов рынка недвижимости, так как отчет должен быть составлен по завершении сделки. Сумеет ли агент найти своих клиентов через такое время и возникнет ли у них желание уплатить вознаграждение за

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

оказанную услугу? Сомнительно. Поэтому агентский договор должен содержать положения, иначе определяющие момент выплаты вознаграждения. Со своей стороны предлагаю такую формулировку: "В о з н а г р а ж д е н и е а г е н т с т в у в ы п л а ч и в а е т с я в д е н ь з а в е р ш е н и я с о о т в е т с т в у ю щ е г о э т а п а с д е л к и ( н а п р и м е р, р а с ч е т с п р о д а в ц о м )". Поскольку форма отчета не установлена, но для юридического лица она должна быть письменной, следует распространить на нее предложенную нами в разделе 1 "Общие положения" § 3 оговорку о предположении исполнения обязательства при отсутствии иных документов. Если ориентироваться на практику, то агентства получают вознаграждение после первого "вхождения" в ячейку банка, то есть когда продавец получает свои первые 50 процентов от стоимости проданной квартиры .

Мы установили, что основные функции агентства недвижимости укладываются в рамки обязанностей агента по агентскому договору. Есть ли какие-либо помехи для того, чтобы использовать этот вид обязательств? Нет, в то время как выгоды от его использования бесспорны .

1. Агентский договор позволяет агентству при исполнении поручения на более выгодных условиях, нежели оговорены в соглашении с клиентом, присвоить себе дополнительную образовавшуюся прибыль в силу субсидиарного применения положений ч. 2 ст. 992 ГК РФ. Для этого требуется особая оговорка в договоре .

2. К агентскому договору применяются не только нормы о поручении и комиссии, но и положения о возмездном оказании услуг, так как п. 2 ст. 779 ГК РФ не исключает агентирование из числа договоров, регулируемых главой 39 .

3. Агентский договор позволяет привлекать субагентов при отсутствии иной оговорки в соглашении. Поэтому агентство недвижимости, обслуживая интересы продавца с "встречной покупкой", имеет право без его дополнительного согласия заключать договоры с другими агентствами, так называемые "межагентские" договоры. Данное право не может быть реализовано ни в рамках договора поручения, который требует передоверия, ни возмездного оказания услуг, поскольку ст. 780 ГК РФ предполагает личное исполнение услуги исполнителем .

4. Агентский договор — наиболее гибкий инструмент правового регулирования в гражданском праве России. В литературе существует даже негативное мнение по поводу сверхширокого понимания агентирования. Но пока законодатель не планирует вносить какие-либо изменения в Гражданский кодекс РФ, да и вряд ли это целесообразно. Чтобы изменить закон, необходимо наработать, обобщить практику, а в суды агентские договоры попадают редко: все споры решаются либо мирным путем, либо в третейских судах .

3.5. Предварительный договор Несколько областных агентств недвижимости заключают с клиентами только предварительные договоры купли-продажи недвижимости. В некоторых петербургских агент-ствах такие договоры используются в качестве дополнения к основному агентскому до-говору .

Суть предварительного договора в том, что стороны обязуются в будущем заключить основной договор. Так, собственник квартиры и будущий покупатель могут договориться, что по истечении определенного времени (по умолчанию — один год) они заключат договор купли-продажи .

Все существенные условия этого договора согласовываются в предварительном договоре, то есть применительно к продаже недвижимости должны быть определены предмет (квартира) и цена .

Места для агентства недвижимости в этом договоре нет. Стороны, конечно, могут оговорить, что для проведения взаиморасчетов они обратятся к конкретному риэлтеру, но отношения с ним будут регулироваться уже совсем другим договором. Поэтому попытка агентства "спрятаться" за фигурой продавца, не нести никакой ответственности по договору перед покупателем ни к чему не приведет: ведь, участвуя в сделке, агентство уже заключает договор с одной из сторон, просто условия его будут сформулированы законом .

Риэлтеры, заключающие только предварительные договоры с клиентами, ограничивают себя в правах, в частности в праве на получение вознаграждения. Раз оно не оговорено в договоре, исчисление его должно производиться судом, а это означает долгий судебный процесс при заранее известном результате: с гражданина взыскать нечего, исполнительный лист будет ходить за ним годами. Кроме того, сторонам уже и не нужно агентство. Если они согласовали цену, знают друг друга, зачем им посредник?

Тем не менее предварительные договоры полезны в сочетании с агентскими договорами .

Договор между клиентом и риэлтером определяет порядок расчетов, права и обязанности сторон, цену услуг, а предварительный договор Ї стоимость квартиры, саму квартиру, ее характеристики. В зависимости от того, от чьего имени принимается задаток, можно распределять ответственность за

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

его возврат. Например, у агентства существует агентский договор с продавцом, предоставляющий право принимать задатки и заключать предварительные договоры с покупателями. В этом случае агент, принимающий задаток от имени своего клиента-продавца, не обязывается сам и не несет риск возврата денег покупателю в двойном размере при отказе от сделки продавца. Ответственным за возврат будет продавец (подробнее обсудим задаток в разделе, посвященном способам обеспечения исполнения обязательств) .

Во избежание споров лучше заключать предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости в форме единого документа, поскольку из п. 2 ст. 429 ГК РФ вытекает обязательность для предварительного договора той же формы, которая установлена для основного договора, а ч. 1 ст. 550 определяет обязательность составления одного документа, подписанного сторонами. При этом должны быть согласованы все существенные условия договора .

На практике составляются предварительные договоры с незаполненными графами, в которых определяется противоположная сторона. В случае возникновения спора графы заполняются, а иск предъявляется от имени вписанного лица. Для риэлтера очень удобный вариант: с продавцом еще придется договариваться о начале судебного процесса, да и не всегда это возможно .

4. Залог — это не задаток!

или способы обеспечения исполнения обязательств при заключении договоров Нет более "темной" сферы для риэлтера, чем способы обеспечения исполнения обязательств, — в этом убедится любой юрист, ознакомившись с практикой агентств недвижимости. Чего только не встретишь в договорах: задаток называют залогом, деньги принимаются агентствами "на хранение" с правом выплаты из них расходов, задаток обязуются вернуть в десятикратном размере и т. п .

Мне придется уделить внимание способам обеспечения исполнения обязательств, повторив общеизвестные для юристов истины, но практика показывает, что такое повторение необходимо риэлтерам .

Залог характеризуется особым судебным порядком обращения взыскания на него, весьма спорен вопрос о том, возможен ли залог денежных средств, особенно валюты, наконец, заложенное имущество по общему правилу не поступает в собственность залогодержателя .

Казалось бы, этот перечень должен убедить самых ярых сторонников использования залога среди риэлтеров. Тем не менее до 20 процентов агентств называют в своих договорах сумму, внесенную покупателем в обеспечение его обязательства по приобретению квартиры, залогом .

Приведу пример из собственной практики. Агентство В. заключило договор на оказание услуг с Г., приняв от нее "залог" в виде 300 долларов США. Г. обратилась к юристу для проверки чистоты сделки. Выяснилось, что в квартире незадолго до ее приватизации был прописан гражданин, снятый с регистрации в места лишения свободы. При дополнительной проверке полученной информации оказалось, что в районном суде слушается дело по иску этого гражданина, так как на тот момент он уже освободился и претендовал на квартиру. Понятно, что приобретать такое жилье ни в коем случае было нельзя, поэтому встал вопрос о возврате внесенных в агентство денежных средств. Нечистоплотные риэлтеры, несмотря на громкое имя (агентство "VMB-Tpacm"), отказались вернуть деньги, заявив, что им не понравился тон, каким с ними разговаривала клиентка. Относительно выписанного лица было заявлено, что заключено мировое соглашение по поводу отсутствия его прав на квартиру, а не показали они его только потому, что Г. "об этом не спрашивала". "Залог" в виде 300 долларов агентство удержало, сославшись на неправомерный отказ от исполнения договора со стороны клиентки .

Выдержки из подготовленного искового заявления проясняют позицию стороны клиента относительно квалификации правоотношений .

1. Залогодержателем не соблюден порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются по решению суда путем проведения торгов по реализации заложенного имущества. Действующее законодательство не предусматривает возможности передачи залогодержателю права собственности на предмет залога .

2. Соглашение о залоге валютных ценностей недействительно в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ, которая предусматривает, что оценка предмета залога является существенным условием договора .

3. Не соответствует закону и п. 7 Дополнительного соглашения к Агентскому договору об оказании услуг Покупателю, в котором говорится о том, что в случае отказа Покупателя от нотариального оформления договора Покупатель выплачивает Фирме штраф в размере, определенном п. 4 указанного Дополнительного соглашения (то есть в сумме "залога") .

Между тем п. 4 не содержит каких-либо сведений о стоимости залога и из него невозможно определить денежную сумму, подлежащую уплате в случае неисполнения Покупателем своих

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

обязательств. A n. 1 cm. 330 ГК РФ определяет неустойку как денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору. Таким образом, условие о выплате неустойки нельзя считать согласованным. В этой ситуации остается неясным, какие требования залогодержателя подлежат удовлетворению за счет заложенного имущества .

В конце концов агентство согласилось на частичный возврат средств, удержав определенную сумму в свою пользу. Г. согласилась, поскольку срочно нуждалась в средствах, но никаких законных оснований для такого удержания не было. Увы, не всегда даже полностью правая сторона может защитить себя от произвола более сильной в экономическом отношении стороны .

Приведенные аргументы ясно доказывают, что, заключая договор о внесении денег и рассчитывая на их удержание в качестве санкции за отказ от заключения договора с продавцом, агентство не должно использовать схему залога. В гражданском праве это называется "задатком" .

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ) .

Итак, три функции задатка указаны в законе: платеж, доказательство существования договора и обеспечение его исполнения. Все три функции соединены союзом "и", что дает основания предполагать необходимость одновременного присутствия всех условий .

Применительно к риэлтерской деятельности задаток может обеспечивать два вида обязательств: обязательства покупателя перед агентством и его же обязательства перед продавцом .

Рассмотрим стандартную ситуацию .

Риэлтерская фирма имеет агентский договор с продавцом о продаже квартиры. После "выставления в продажу" (так у риэлтеров называется реклама объекта) находится покупатель, с которым заключается агентский договор. Покупатель вносит задаток в обеспечение своих обязательств по агентскому договору. После этого продавец отказывается от продажи квартиры, следовательно, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере (ч. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ). Правда, агентство может ссылаться на п. 1 ст. 381, толкуя отказ продавца как прекращение обязательства вследствие невозможности исполнения, и в таком случае возврату подлежит только внесенная сумма. Но на это покупатель возразит ссылкой на ст. 416 ГК РФ, где дается определение прекращения обязательства невозможностью исполнения: оно должно быть вызвано обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. А согласно п. 3 ст. 401 агентство ведет предпринимательскую деятельность на свой риск, поэтому должно отвечать без вины во всех случаях, если не докажет наличие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Как бы предвосхищая восклицание агента: "Ведь мы не могли предотвратить отказ продавца!", законодатель продолжает: "К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника..."

Дабы избежать ответственности за действия продавца, можно рекомендовать риэлтерам использовать предварительные договоры между продавцом и покупателем, задаток по которым принимается от имени продавца агентом .

Тогда обязательства возникают у продавца непосредственно перед покупателем и при неосновательном отказе от договора именно продавец будет выплачивать покупателю задаток в двойном размере .

Задаток возвращается при неисполнении обязательства стороной, получившей его, в двойном размере. Это правило сформулировано как императивное, не подлежащее изменению сторонами .

Поэтому когда в соглашении о внесении задатка указывается, что он подлежит возврату в десятикратном размере, следует трактовать внесенные суммы как аванс, а установленную ответственность как неустойку (штраф) со всеми вытекающими последствиями .

Ответственность при неисполнении агентством обязанности, обеспеченной задатком, сурова .

Зато при неисполнении соответствующего обязательства со стороны покупателя агентство вправе удержать всю сумму задатка в свою пользу и размер ее не подлежит оспариванию .

Иначе дело обстоит с неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ). Многие риэлтеры надеются запугать клиента наложением на него огромных штрафов, пеней и т. д., включая в агентские договоры такие несметные суммы, что после их выплаты не стоило бы и работать. Законодатель предусмотрел в данном случае защиту для клиента — ст. 333 ГК РФ дает суду право уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

По понятным причинам суды активно используют данную норму, уменьшая до минимума ответственность должников. Например, судебная практика в арбитражных судах такова, что пени уменьшаются до сумм, сравнимых со ставкой рефинансирования Центрального банка РФ (23,5 процента годовых). Конечно, штраф за отказ продавца от заключения договора купли-продажи будет уменьшен с "суммы, эквивалентной 30 000 (тридцати тысячам) долларов США по курсу ЦБ РФ" 15 до суммы, чуть превышающей размер подтвержденных убытков агентства .

В целом агентства редко предъявляют иски к гражданам о взыскании неустоек и штрафов ввиду неисполнимости судебных решений. Да, будет у риэлтера на руках исполнительный лист, но у клиента нет денег, обращать взыскание не на что, да и найти его еще нужно. Проще с юридическими лицами — у них хоть можно расчетный счет арестовать .

Есть уникальные агентства, которые берут деньги "на хранение" у клиента, а в случае его отказа от совершения сделки "удерживают" из них соответствующий штраф 16. Здесь и сказать нечего, остается только удивляться, почему никто не догадался назвать договор о внесении денег в счет предстоящей покупки договором аренды денежных средств или займа?

Обычно в риэлтерской практике встречаются два способа обеспечения исполнения обязательств — задаток и неустойка.

Все остальные, как предусмотренные, так и не предусмотренные ГК РФ, конечно, имеют право на существование, но не применяются:

обязательства агентства и клиента не столь существенны в экономическом смысле, чтобы получать банковскую гарантию, и слишком краткосрочны, чтобы обеспечивать их залогом. Изредка используется поручительство. Например, при приеме задатка от покупателя агентство может поручиться перед ним за продавца, если задаток принимается от имени последнего .

Взыскать сумму задатка с агентства покупатель сможет по своему выбору — либо с продавца, либо с покупателя, если иное не будет установлено в соглашении. Особняком стоит аванс, который представляет собой не что иное, как предоплату по договору купли-продажи. Аванс в соответствии со ст. 487 ГК РФ может быть предусмотрен только в договоре купли-продажи. Но риэлтеры принимают авансы как обеспечение, а в случае неисполнения обязательства покупателем удерживают его в качестве неустойки. Было бы уместнее принимать такие деньги как аванс за оказываемые агентством услуги или как задаток от имени продавца, если риэлтер не уверен в его благонадежности .

§ 4. Мошенничества в сфере недвижимости Уже упоминалось о необходимости для юриста предвидеть и вскрывать преступные планы мошенников и сотрудничать с правоохранительными органами. Рассмотрим подробнее, чем может юрист агентства недвижимости помочь следователю при раскрытии преступления. Нужно учитывать, что работник следственного органа может обратиться в фирму не только в связи с совершенным в отношении клиента фирмы преступлением, но и за консультацией по другому уголовному делу. Отсюда видно значение для юриста-риэлтера умения ориентироваться в доказательственной базе. Задача юриста в данном случае — сообщить следователю, где и что можно найти для уличения преступника .

Для начала необходимо отметить четкое разделение между двумя основными рынками недвижимости: рынок первичного (строящегося) и вторичного (готового) жилья. Любой человек, выбирающий себе квартиру, рискует оказаться потерпевшим и на первичном, и на вторичном рынке .

1. Мошенничества на первичном рынке В целом мошенничества на рынке первичной недвижимости являются более масштабными, затрагивают большее число граждан, нежели те же действия на вторичном рынке .

Рассмотрим для начала основные виды преступлений, связанных со строящимся жильем .

Набор здесь достаточно ограниченный и сводится к следующим видам: 1) "пирамиды", 2) "двойные продажи", 3) обман относительно качества, наличия, места будущего жилья .

Печально известен пример строительной компании "Виадук", обанкротившейся в 2001 году в Петербурге. Она действовала по принципу "пирамиды": приобретался земельный участок под строительство ("пятно застройки"), по заведомо заниженным ценам привлекались дольщики на Именно такой штраф был предусмотрен в одном из договоров о продаже однокомнатной квартиры стои-мостью 18 000 долларов .

Подобная ситуация описана в Практикуме по гражданскому праву. Ч. 2 / Под ред. Н. Д. Егорова, А. П. Сергеева. Ї М., 2000, с. 95 (автор Ї М. В. Кротов) .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

квартиры, на их деньги получался новый участок, где вновь собирались деньги с новых дольщиков, и так до бесконечности, пока не подошли сроки окончания строительства. Тогда было объявлено о банкротстве, а около полутора тысяч человек оказались без квартир .

Часто строители "пирамид" ссылаются на экономические трудности, удорожание материалов и т. д. Следует учитывать, что для гражданско-правовой ответственности это значения не имеет, ибо налицо обычный предпринимательский риск. Но для уголовной ответственности нужно четко разграничить, где нормальный риск, а где — заранее обдуманное мошенничество .

При расследовании такого рода деятельности следует учитывать, что для квалификации по ст. 159 УК РФ необходимо доказать наличие умысла на мошенничество в действиях лиц, непосредственно заинтересованных в получении чужого имущества. Поэтому следователь должен проанализировать количество привлеченных средств и их соотношение со стоимостью строительства, вычисляемой по региональным сметным индексам. После этого надо изучить экономическую обоснованность установленной продажной цены одного квадратного метра, сопоставив ее со сравнимыми ценами на рынке (примерные цены всегда можно найти в специализированном еженедельном справочнике "Бюллетень недвижимости"). Целесообразно для изучения сметной стоимости строительства привлекать специалиста — инженера-сметчика, в функциональные обязанности которого входит составление смет затрат на строительство. Юрист может предложить следователю соответствующего специалиста .

Наибольшую опасность для клиентов агентств недвижимости представляют мошенники, использующие схему "двойной продажи". Дело в том, что до момента сдачи дома Государственной приемочной комиссии юридически квартира не существует, а значит, права на нее не подлежат государственной регистрации. Поэтому договоры, заключенные между дольщиком и строителем, есть только у них двоих, нет третьего лица, которое гарантировало бы, что та же квартира не продана другим людям. Пользуясь этим, мошенники заключают несколько договоров долевого участия на одну и ту же квартиру. Дольщик вкладывает деньги, а впоследствии узнает, что "его" квартира уже была продана нескольким лицам до него. Между тем в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ в таких случаях имеет приоритет договор, заключенный раньше по времени. У последующих дольщиков остается лишь право взыскания убытков, которые, как правило, взыскивать уже не с кого .

Виновные в совершении таких действий выдвигают в свою защиту ссылки на ошибки в бухгалтерии, неосведомленность должностных лиц, отвечающих за продажу строящегося жилья, приводят якобы законные основания для расторжения предыдущих договоров .

Действительно, известны случаи, когда из-за несовершенства управленческих технологий одна и та же квартира продается разными подразделениями дважды. Но при от-сутствии заранее обдуманного умысла деньги в подобных ситуациях сразу возвращаются дольщику: ведь на стороне строителя возникает неосновательное обогащение, за которое могут быть начислены штрафные санкции. Поэтому подобные происшествия не становятся предметом разбирательства в судах .

Другое дело, когда мы сталкиваемся с обычным мошенничеством. Здесь следователю нужно для начала сравнить два (и более) предъявленных договора на одну и ту же квартиру, учитывая, что могут быть различные неточности в наименованиях — ведь до так называемых "обмеров проектно-инвентаризационных бюро" точные номера квартир ("милицейские") неизвестны. Затем следует разобраться в технологической цепочке принятия решений о заключении того или иного договора в фирме. Обычно дольщик самостоятельно осматривает строящийся объект (около него всегда есть консультационный пункт), затем приходит в фирму, где согласовывает с агентом условия договора. Агент напрямую подчиняется менеджеру, который по спискам в бухгалтерии проверяет, свободна ли та или иная площадь на момент заключения сделки. После того, как условия договора согласованы, договор приносится на подпись руководителю фирмы, с ним же согласовываются отступления от стандартной формы договора. Секретарь ставит печать на договоре, и один экземпляр передается клиенту. Следователь должен выяснить, кто конкретно знал или должен был знать, что на момент заключения сделки квартира уже была продана. После этого на основе данных допросов и других процессуальных действий устанавливается наличие умысла и т. д .

В качестве примера приведем деятельность ассоциации "Вега-комплекс", в которую входят ЖСК "Гранит", "Вега-96" и ряд других. Эта ассоциация активно практиковала и практикует "двойные продажи", за счет чего цена одного квадратного метра в их домах ниже среднерыночной (в 1999 году — 200 долларов при средней — 350 долларов за метр) .

В 1998 году были привлечены дольщики для реконструкции общежития на Бумажной улице в Санкт-Петербурге. Привлечение оформлялось путем приема в члены ЖСК "Гранит". В начале 1999 года 5 из 80 пайщиков были исключены из ЖСК под надуманными предлогами. Еще несколько

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

пайщиков были исключены без каких-либо предлогов. Деньги, внесенные за квартиры, им не возвращались, а на сами квартиры тотчас же были найдены покупатели (цена была значительно снижена). Впоследствии суд установил, что первые пайщики уже приобрели право собственности на квартиры, соответственно повторная их продажа была невозможна .

На признаки мошенничества в данном случае указывают: 1) неоднократность "двойной продажи", 2) снижение цены квартиры, 3) невозврат первичным пайщикам внесенных ими сумм. В пользу обвинения говорит и тот факт, что и в других ЖСК, входящих в ассоциацию, возникли подобные проблемы .

Наконец, рынок строящегося жилья не застрахован и от банальных схем мошенничества. Лицо может выдавать себя за застройщика дома или субподрядчика, якобы получившего квартиру от застройщика в обмен на услуги по строительству. Дольщику объясняют, что в обмен на поставку стройматериалов фирме передаются квартиры неким крупным и известным застройщиком, заключается договор о долевом участии, а впоследствии выясняется, что никаких квартир псевдосубподрядчику никто не предоставлял .

Возможны варианты, когда продается не та квартира, которая будет построена, и т. д., здесь уже существуют достаточно распространенные схемы мошенничества, с которыми можно столкнуться и вне связи с недвижимостью .

2. Махинации с готовым жильем Рассмотрим теперь мошенничества на рынке готового жилья. Масштабы их уже не столь велики, как при строительстве, но последствия столь же ужасны для потерпевших: люди лишаются жилья, становятся бездомными — все это, как правило, именно вследствие деятельности аферистов на рынке вторичного жилья .

Наиболее широко распространены следующие виды мошенничеств: 1) продажа с целью последующего отсуживания, 2) продажа от имени собственника по поддельным документам, 3) завладение деньгами при взаиморасчетах, 4) обман в отношении встречного жилья .

Продажа с целью последующего отсуживания — новый вид "юридического мошенничества", встречающийся, как правило, в отношении покупателей коммунальных квартир. Граждане, заранее готовясь к продаже, обращаются к психиатрам с жалобами на психические болезни, которые позволят им впоследствии заявить о своей неспособности осознавать свои действия. Затем подбирается покупатель на жилую площадь, заключается договор купли-продажи, деньги забираются. Сразу после этого в суд поступает исковое заявление о признании продажи недействительной по причине фактической недееспособности продавца. Ввиду того, что в договорах купли-продажи указывается, как правило, балансовая, а не рыночная цена квартиры, покупателю подлежит возмещению только она. Но даже полная цена квартиры, указанная в договоре, мало чем поможет покупателю, ведь продавец обычно лицо малообеспеченное и взыскивать стоимость квартиры не с чего .

Раскрыть такие преступления сложно, основным источником доказательств здесь будут свидетельские показания, показания потерпевшего, обвиняемого. Необходимо привлечение к делу эксперта для оценки психического состояния обвиняемого на момент заключения сделки .

Другой вариант того же мошенничества — продажа жилья, история которого позволяет признать все последующие договоры о его отчуждении недействительными. Например, до приватизации квартиры в ней было прописано лицо, выписанное в места лишения свободы. За это время квартира приватизируется родственниками и выставляется на продажу. Сразу после получения денег объявляется выписанное лицо и заявляет свои претензии на квартиру. Для расследования в таких случаях могут помочь работники паспортных столов, которые выдают справки о зарегистрированных в жилье .

Стал уже стандартным способ мошенничества путем подделки документов на квартиру .

Подделывается все: штамп в паспорте о регистрации (стоимость — 400 рублей), фотография в паспорте (около 50 долларов), нотариальная доверенность на отчуждение квартиры (около 100 долларов). Известны случаи вовлечения в такую деятельность работников органов, регистрирующих сделки с недвижимостью, — одна из высокопоставленных сотрудниц ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" осуждена, в частности, за регистрацию прав на квартиры по "переклеенным паспортам" .

Типичная схема проста: разными способами у собственника квартиры изымается паспорт .

Затем либо подбирается внешне похожий человек, который изображает продавца, либо просто вклеивается новая фотография. Находят покупателя на квартиру, с ним заключается договор купли-продажи. После этого покупатель остается один на один с собственником квартиры, который отсуживает ее обратно .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Доказать наличие мошенничества, как правило, несложно: в материалах органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество всегда хранятся все документы по сделке. Почерковедческая экспертиза установит поддельность подписи на договоре, а нотариус опознает лицо, которое участвовало в сделке .

Сложность в привлечении к ответственности виновных лиц составляет и поиск подозреваемых, настоящих данных о которых, как правило, потерпевший не знает .

Лицо, организующее расследование преступления, должно знать источники информации о продаваемом жилье в конкретном регионе. Юрист может подсказать следователю, где публиковалась та или иная информация. Если в конце строчного объявления стоит указание на агентство недвижимости, круг поиска преступников сужается. В агентстве должен быть конкретный агент, которому поручена эта сделка. Следователь без труда может определить ответственное за проведение продажи лицо, изучив схему управления риэлтерской компанией .

Как правило, процедура работы с клиентами проста: находится продавец, с которым работает определенный агент по недвижимости. Агент заключает с продавцом договор, в соответствии с которым выставляет квартиру в рекламу, предварительно согласовав этот вопрос с менеджером или директором агентства. Приходящие звонки по рекламе диспетчер переадресовывает на агента или на его домашний телефон. Агент в конце концов находит клиента-покупателя, заключает с ним договор, оговаривает срок заключения договора купли-продажи квартиры. Все ответственные моменты контролирует директор или менеджер. Наконец, покупатель с продавцом заключают договор о продаже квартиры, а деньги закладывают в банковскую ячейку, из которой продавец получит причитающуюся ему сумму после государственной регистрации права собственности на покупателя. Определенная разница между суммой, внесенной покупателем, и суммой, полученной продавцом, составляет доход агентства — это и есть так называемые "комиссионные" фирмы. В банковскую ячейку в большинстве агентств деньги с покупателем закладывает не агент, а менеджер или директор агентства. Выяснить, кто конкретно участвовал в "закладке" денег, можно у сотрудников банка, которые должны предъявить договор аренды сейфа и расписки за получение ключей от него .

Совершенно не используется безо всяких к тому оснований такой вид сбора сведений о преступниках как рассылка информации по агентствам недвижимости. Руководство серьезных риэлтерских фирм заинтересовано в поддержании имиджа и при наличии возможности всегда сообщит имеющуюся у него информацию, да и для самих агентств это очень полезно — они не попадутся на удочку аферистам. Кроме того, значительное число мошенников имеют опыт работы агентами, и фирма, где работало такое лицо, может предоставить ценные сведения о конкретной личности .

Обманное завладение деньгами при расчетах покупателя с продавцом Ї типичный для вторичного рынка вариант обмана. В банковскую ячейку, арендованную агентством недвижимости, покупателем закладывается сумма, составляющая стоимость квартиры. Но агентство недвижимости имеет доступ в ячейку без контроля сторон. Еще более простой для мошенников способ завладеть чужим имуществом — когда деньги хранятся прямо в агентстве недвижимости .

В случае с петербургским агентством недвижимости "Дом Плюс" таким образом исчезло в общей сложности 1,5 млн. долларов, а уголовное дело до сих пор рассматривается Дзержинским судом .

Наконец, к обычным видам мошенничества относятся такие действия как введение в заблуждение продавца квартиры относительно встречного варианта. "Помощник" продавца обещает содействие в обмене однокомнатной квартиры на комнату с доплатой. Квартира продается, а доплаты и встречной комнаты продавец никогда не увидит, ведь задача "помощника" состоит только в том, чтобы забрать себе деньги. Большинство потерпевших в таких случаях — лица, злоупотребляющие алкоголем, наркоманы, поэтому отстаивать свои права они не могут. Как правило, находится другой "помощник", который обещает отсудить жилье назад. Именно за его счет и пишутся заявления в милицию, предъявляются иски в суд. Впоследствии продавца квартиры ждет та же участь: ему будет обещано встречное жилье и доплата, которой он не дождется .

Впрочем, некоторое время он сможет жить за счет своих "добровольных помощников" .

Такие "помощники" хорошо известны опытным агентам, и натренированный глаз риэлтера без особого труда различит их почерк. Следователю нужно посоветоваться с несколькими давно работающими на рынке недвижимости сотрудниками агентств, чтобы собрать информацию о мошенниках. Дело в том, что для них обман составляет основной заработок, деятельность их поставлена на поток. У каждого из них есть целые деревни в отдаленных областях, заселенные их

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

"клиентами". Вот почему несложно обнаружить целый сонм обманутых продавцов, которым уже нечего терять .

Мы рассмотрели наиболее специфичные способы мошенничества на рынке недвижимости .

Следует отметить, что совершенно не исключены варианты обычных, общеуголовных мошенничеств. Например, известны случаи закладки в банковские ячейки поддельных денег, "кукол", расчетов фальшивыми банкнотами и т. д. Особой специфики расследование таких преступлений не имеет, поэтому я и не анализирую их здесь .

В заключение отмечу, что расследование мошенничеств с жильем Ї важная, сложная, но интересная задача для юриста. А правоохранительные органы уделяют недостаточно внимания этой проблеме. Зачастую на поданные заявления потерпевших приходит отказ в возбуждении уголовного дела только потому, что следователь не смог вникнуть в суть отношений между сторонами, ограничился поверхностным рассмотрением документов, не сделал даже элементарных запросов в органы регистрации прав на недвижимое имущество. Нельзя забывать, что за такими заявлениями стоит судьба людей, которые остались в результате без жилья. В то же время нужно учитывать, что многие отношения регулируются не уголовным законодательством, а Гражданским кодексом РФ, например притворные, фиктивные сделки. В подобных случаях следователи правильно отказывают в возбуждении уголовных дел и предлагают заявителю обратиться в суд .

§ 5. Новые формы деятельности агентства недвижимости Услуги агентств в настоящее время сводятся к подбору недвижимости и контрагентов и последующему контролю над расчетами. Но законодательство и практика предоставляют множество вариантов для деятельности риэлтеров. Рассмотрим некоторые из них .

1. Посредничество в заключении договоров Заключение договоров об отчуждении недвижимости от имени продавца и п о к у п а т е л я. Агентство недвижимости может выступать действительным посредником в заключении договора купли-продажи. При подписании договора необязательно должны присутствовать продавец и покупатель, их функции может выполнить само агентство, более того, действуя единолично. Для этого покупатель и продавец выдают доверенности на имя агентства недвижимости, в которых специально оговаривают его право заключать сделки одновременно от имени обеих сторон. Пункт 3 ст. 182 и ст. 184 ГК РФ прямо предусматривают такое право для сторон договора. Единственное условие при этом — продавец и покупатель должны быть предпринимателями и осуществлять продажу недвижимости в рамках предпринимательской деятельности, причем агентство должно осуществлять такую деятельность постоянно. С учетом ограничения по субъектному составу (сторонами могут быть только предприниматели) схема может быть модифицирована путем включения в нее одного из сотрудников агентства, которому выдается доверенность, например, продавцом недвижимости. Тогда налицо будут обычные отношения представительства, когда продавца представляет физическое лицо — агент по недвижимости, а покупателя — юридическое Ї риэлтерская фирма .

Использование доверенности при заключении сделки снимает значительное число проблем в отношениях между покупателем и продавцом. Так, нет необходимости бронировать банковскую ячейку для проведения взаиморасчетов, поскольку агентство недвижимости самостоятельно выплатит деньги продавцу после перехода права собственности. Поскольку свидетельство о государственной регистрации получает само агентство, ускоряется процесс выплаты (не нужно разыскивать покупателя с документами). Кроме того, агентство может заключить договор в простой письменной форме, обеспечив максимально интересы сторон и сэкономив на нотариальных расходах .

Единственная проблема при такого рода сделках — доверие между риэлтером и клиентом .

Скорее всего, именно из-за его дефицита предлагаемая схема не получила широкого распространения. Когда же рынок недвижимости войдет в более цивилизованные рамки, ответственность риэлтеров будет застрахована и клиенты смогут доверять своим агентам, оформление соглашения с клиентом о продаже его жилья можно будет начинать с подписания доверенности на продажу квартиры на имя агента или агентства .

–  –  –

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Есть множество людей, которые готовы улучшить свои жилищные условия, но не имеют достаточно средств для этого. В то же время лицо, которому срочно нужны деньги, имеет недвижимость и может продать ее, для того чтобы получить желаемое. Однако каждый человек надеется, что его положение может исправиться через какое-то время, поэтому, продавая жилье, люди хотят оставить себе возможность выкупить его обратно, если все у них сложится благополучно. Можно, конечно, положиться на честное слово противоположной стороны. Но в отношениях по поводу недвижимости только на честное слово полагаться нельзя. Необходимо документальное оформление каждого шага. В какую правовую форму стороны по такой сделке могут облечь свои отношения? Казалось бы, для этого подходит ипотечный договор, но намерения кредитора по нему — получить свои проценты, а не имущество. А если покупатель намерен действительно купить себе жилое помещение? Неужели он должен отказаться от покупки жилья?

Такая форма есть. Это — договор временного выкупа. По этому договору одна сторона (покупатель) обязуется принять и оплатить имущество, обязуясь передать его обратно за ту цену, которая будет оговорена сторонами, в течение срока, установленного договором, а другая сторона (продавец) обязуется передать за плату указанное имущество, обязуясь принять и оплатить его в соответствующий срок .

Выражаясь проще, лицо, которое хочет получить деньги, получает их за счет продажи принадлежащей ему недвижимости, сохраняя при этом право на выкуп этой недвижимости, а человек, который хочет купить (достаточно дешево) недвижимость, приобретает ее в собственность, ограничивая свое право только правом выкупа до определенного срока, а после этого владея жильем безо всяких ограничений .

П р а в о в а я х а р а к т е р и с т и к а д о г о в о р а в р е м е н н о г о в ы к у п а. Юридически договор временного выкупа состоит из двух частей: договора купли-продажи и предварительного договора купли-продажи. Напомним, что в соответствии с п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами .

Пункт 3 той же статьи позволяет сторонам заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора .

Договор временного выкупа, как следует из анализа приведенной цитаты, является смешанным договором (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Следовательно, он регулируется:

положениями о купле-продаже (ст. 454-566 ГК РФ) и о купле-продаже недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ);

положениями о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ) .

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) .

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество .

Таким образом, намерение продавца — передать имущество покупателю, а покупателя — получить имущество и уплатить за него соответствующую цену .

Вторая часть договора временного выкупа — предварительный договор, в соответствии с которым покупатель обязуется продать, а продавец — принять и оплатить то же недвижимое имущество за установленную сторонами цену и в установленный срок. В дореволюционном законодательстве такая правовая форма называлась договором запродажи .

Г. Ф. Шершеневич определяет запродажу как "договор, в силу которого стороны обязываются заключить в известный срок договор купли-продажи" 17 .

Причины заключения договора запродажи могут быть разными — отсутствие у продавца права собственности на запродаваемую вещь, наличие ареста или запрещения на недвижимости .

Не упоминаемым в литературе, но вполне законным основанием для заключения подобного договора является отсутствие на момент оформления запродажи денег у будущего покупателя .

Именно это и служит причиной для заключения предварительного договора в договоре временного выкупа. На момент заключения сделки у продавца имеются финансовые трудности, которые он удовлетворяет за счет продажи находящегося в его собственности имущества. Но договор куплиШершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Ї М., 1995, с. 324 .

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. КОНСТРУИРОВАНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

продажи в данном случае в некотором смысле условен, ибо за продавцом сохраняется право выкупить принадлежавшее ему ранее имущество .

С т о р о н ы д о г о в о р а в р е м е н н о г о в ы к у п а. Покупателем по договору временного выкупа может выступать только то лицо, которое непосредственно заинтересовано в приобретении недвижимости. Действительно, договор позволяет не слишком обеспеченным людям приобрести недорогую недвижимость. Агентству недвижимости договор временного выкупа дает возможность приобрести недвижимость для операций с ней на рынке. Не может быть покупателем по договору кредитная организация или банк, иные организации, деятельность которых не включает в себя возможность операций с недвижимостью на коммерческой основе. Они могут выступать покупателями только в том случае, если приобретаемое жилье предназначено для собственных нужд организации, например для обеспечения жильем работников .

Продавцом по договору временного выкупа может быть любое лицо (физическое или юридическое), имеющее в собственности на законных основаниях какую-либо недвижимость .

В связи с возможностью выкупа недвижимости на юридическое лицо следует помнить об определенных проблемах, которые возникают после такого приобретения. Как только имущество попадает на баланс фирмы, с него необходимо будет уплачивать налоги. Кроме того, при продаже его цена автоматически вырастет на сумму НДС и налога с продаж, то есть как минимум на 16-20 процентов, что может сделать цену неконкурентоспособной, а следовательно, повлечь определенные убытки покупателя. Это стоит учитывать, тем более что цена обратного выкупа продавцом недвижимости увеличивается, как правило, на четверть в год от суммы продажи (25 процентов) .

В связи с изложенным представляется целесообразным создание новой формы операторов на рынке недвижимости — Центров по подбору покупателей по договорам временного выкупа .

Основной задачей таких центров будет поиск по заказу продавцов лиц, желающих приобрести их недвижимость, оформление договоров временного выкупа, юридическое сопровождение сделок .

И п о т е ч н о е к р е д и т о в а н и е. Здесь услуги агентств недвижимости более чем необходимы .

При кредитовании под залог жилья необходимо оценить его рыночную стоимость "в продаже" и "в руки" 18, определить сроки продажи. При выдаче банком кредита на приобретение жилья необходим его подбор, подготовка сделки, оформление права собственности. В случае невозврата кредита должна быть организована наиболее выгодная продажа квартиры. Все эти функции должны выполнять агентства, ведь ни клиенту, ни банку они несвойственны. К сожалению, рынок ипотеки жилья в России настолько неразвит, что говорить о нем как о серьезной сфере бизнеса не приходится .

3. Электронная торговля недвижимостью Научно-технический прогресс часто бросает вызов праву, предлагая ему найти приемлемую форму для новых отношений, о которых у древних юристов ничего не написано. Такой вызов был сделан и российскому гражданскому праву на рубеже тысячелетий. Перед цивилистами практикой был поставлен вопрос: может ли договор купли-продажи заключаться в форме, ранее неизвестной обществу, то есть путем подписания его в электронном виде .

Проблема эта существовала и прежде, однако ввиду ограниченного применения компьютерной техники она не была распространена столь широко. До середины 1996 года никто всерьез не задумывался о том, что через некоторое время значительная часть сделок не только между коммерческими организациями, но и между гражданами будет заключаться в электронной форме .

Изобретение нового протокола передачи данных (HTTP), активно внедряемого на Западе с 1991 года, дало стимул развитию сети обмена информацией Internet, благодаря которой связь между несколькими лицами может быть установлена в считанные доли секунды. И вот уже в российской части Internet существуют и активно работают электронные магазины, в которых ежедневно заключается множество сделок. Покупатель может зайти на страницу продавца, выбрать понравившийся товар, нажать на несколько клавиш и... договор купли-продажи будет заключен .



Pages:   || 2 | 3 |
Похожие работы:

«Кузьмин Антон Владимирович УГОЛОВНО-ПРАВОВАЯ ОХРАНА ЛИЧНОСТИ СОТРУДНИКОВ ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ 12.00.08 – уголовное право и криминология; уголовно-исполнительное право Диссертация н...»

«СРЕДНЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ В.Д. Грибов ОснОВы экОнОмики, менеДжмента и маркетинГа Рекомендовано ФГБОУ ВПО "Государственный университет управления" в качестве учебного пособия для студентов средних учебных...»

«Книга Елена Викторовна ПОДРЯД НА ВЫПОЛНЕНИЕ ПРОЕКТНЫХ И ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук Научный ру...»

«Евгений Дмитриевич Елизаров Великая гендерная эволюция: мужчина и женщина в европейской культуре Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=10588447 Е. Елизаров Великая гендерная эволюция: мужчина и женщина...»

«Иван Александрович Ильин О сопротивлении злу силою тект предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=177398 Аннотация Переживший ужасы большевистского зла, И. Ильин старается пости...»

«ПРИЛОЖЕНИЕ №3 Годовой бухгалтерский отчет Акционерного коммерческого банка "Абсолют Банк" (закрытое акционерное общество) за 2011 год ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ГОДОВОМУ БУХГАЛТЕРСКОМУ ОТЧЕТУ АКЦИОНЕРНОГО КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА АКБ "АБСОЛЮТ БАНК" (ЗАО) ЗА 2011 ГОД. АКБ "Абсолют Банк...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" Тезисы лекций по дисциплине Б 3. В....»

«Это фрагмент книги "Тысяча имён. Краткая энциклопедия", стр. 52-69, автор Е. Васильев, Москва 2015, 264 страницы, ISBN 978-5-600-01076-5 См. интернет-сайт www.1000names.ru Клементина Крёстное православное имя: отсутствует Значение, происхождение имени: "Милосердная, сострадательная, добрая, мягкая" – от латинского c...»

«Уральский филиал Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Российский государственный университет правосудия" (г. Челябинск) ПРАВО И СУД В СОВРЕМЕННОМ МИРЕ Сборник статей по материалам XIII еже...»

«Василий Юрьевич Микрюков Краткий курс педагогики Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=7011802 Краткий курс педагогики: учебн. пособ: БХВ-Петербург; Санкт-Петербург; 2011 ISBN 978-5-9775-0721-9 Аннотация В учебном пособии раскрываются основы педагогики, проблемы дидактики, цели и задачи вос...»

«Наталья Геннадьевна Шредер Н. А Троянская Анна Дмитриевна Барышева Юлия Алексеевна Матюхина Профессиональная этика и этикет Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=6149284 Профессиональная этика и этикет/ Барышева А.Д., Троянская Н.А., Шредер Н.Г., Ма...»

«УДК 159.9:316.35 ВЛИЯНИЕ ОРГАНИЗОВАННОСТИ УЧЕБНЫХ ГРУПП НА СОСТОЯНИЕ УЧЕБНОЙ И СЛУЖЕБНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КУРСАНТОВ ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫХ ВУЗОВ © 2012 С. Н. Брежнев начальник учебного пункта УФСИН России по Курской области e-mail:kursk-psychol@ya.ru В статье на основе результатов исследования организованности, успеваемости и дисципл...»

«Институт Государственного управления, Главный редактор д.э.н., профессор К.А. Кирсанов тел. для справок: +7 (925) 853-04-57 (с 1100 – до 1800) права и инновационных технологий (ИГУПИТ) Опубликовать статью в журнале http://publ.naukovedenie.ru Интернет-журнал "НАУКОВЕДЕНИЕ" №3 2012 Бохан Артем Евгеньевич аспирант НО...»

«Jurisprudencija, 2004, t. 57(49); 132–140 V. TEISS TEORIJA ИСТОЧНИКИ ПРАВА В НЕМЕЦКОЙ ПРАВОВОЙ СИСТЕМЕ: ПОНЯТИЕ И ВИДЫ Доц. Др. Игорь Петрович Антонов Rusijos VRM Valdymo akademijos Valstybs ir teiss disciplin katedra Usaciovag. 19/3–68, 119048 Maskva Telefonas 9 810 7156 81 84 Pateikta 200...»

«Екатерина Николаевна Шапинская Избранные работы по философии культуры Серия "Академическая библиотека российской культурологии" Текст предоставлен правообладателем http://www.litres....»

«Татьяна Александровна Колосова Дмитрий Николаевич Исаев Практикум по психологии умственно отсталых детей и подростков Серия "Специальная педагогика" Текст предоставлен правообладателем http://www.li...»

«Государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский городской университет управления Правительства Москвы" Институт высшего профессионального образования Кафедра юриспруденции УТВЕРЖДАЮ Проректор по учебной и научной работе А.А. Александров "_...»

«УПРАВЛЕНИЕ ВЕТЕРИНАРИИ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИКАЗ от 09.01.2014 г. Санкт-Петербург № 1 Об утверждении ведомственного перечня государственных услуг (работ) на 2014 год В соответствии с пунктом 4 статьи 9.2 Федерального закона от 12.01.19...»

«Вассалатий Жанна Васильевна МЕТОДИКА РАССЛЕДОВАНИЯ ПРЕСТУПЛЕНИЙ ТЕРРОРИСТИЧЕСКОГО ХАРАКТЕРА Специальность: 12.00.09-уголовный процесс, криминалистика; оперативно-розыскная деятельность АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук Челябинск 2010 Работа вы...»

«Горячева Наталья Юрьевна ОСОБЕННОСТИ КРИМИНАЛИСТИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО И СЛУЖЕБНОГО НАРЕЗНОГО ОРУЖИЯ И СЛЕДОВ ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ Специальность 12.00.09 уголовный процесс, криминалистика; оперативно-розыскная деятельность Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юри...»

«Глыбина Антонина Николаевна Реабилитация и возмещение вреда в порядке реабилитации в уголовном процессе РФ 12.00.09 – уголовный процесс, криминалистика и судебная экспертиза; оперативно-розыскная деятельность Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук Томск 2006 Работа выполнена в Томском государственн...»

«Валентина Ивановна Назарова Современные теплицы и парники Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=2317155 Современные теплицы и парники / В. И. Назарова.: РИПОЛ классик; Москва; 2011 ISBN 978-5-386-03061-2 Аннотация В настоя...»

«УДК 342 О ПРОБЛЕМЕ КОНСТИТУЦИОННЫХ ОСНОВ ЮРИДИЧЕСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ © 2014 А. М. Борисов канд. ист. наук, доцент каф. конституционного и административного права e-mail: аndrei_borisov@mail.ru Курский государственный университет Теория права задаёт общий концепт анализа системы законодательства, одно из поло...»

«Армине Асатуровна Погосян Заболевания почек Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=6185526 Заболевания почек / Погосян А. А.: Научная книга; Москва; 2013 Аннотация...»

«Институт Государственного управления, Главный редактор д.э.н., профессор К.А. Кирсанов тел. для справок: +7 (925) 853-04-57 (с 1100 – до 1800) права и инновационных технологий (ИГУПИТ) Опубликовать статью в журнале http://publ.naukovedenie.ru Интернет-журнал "НАУКОВЕДЕНИЕ" №3 201...»

«политический обиход возвращается миф о сильном государстве, но практически ничего не говорится о демократизации общества. Реформа власти назрела. Правильно выбран и ее вектор: разработка устойчивых нормативных и правовых актов, общие правила игры для всех, отказ от персональных договоренностей. Однак...»

«Алексей Юрьевич Швацкий Наталья Григорьевна Попрядухина Психология познания Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9360347 Психология познания [Электронный ресурс] : учеб.-метод. пособие / А.Ю. Швацкий, Н.Г. Попрядухина. – 2-е изд., стер.: Флинта; Москва; 2015 ISBN 978-5-9765-19...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "САРАТОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ" "УТВЕРЖДАЮ" Первый проректор, проректор по учебной работе С.Н. Туманов " 22...»

«Приложение 2 МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Саратовский государственный аграрный университет имени Н.И. Вавилова" УТВЕРЖДАЮ Заведующий кафедрой / Дудникова Е.Б./ "29" июн...»

«Journal of Siberian Federal University. Engineering & Technologies 2015 8. Issue 8. 1063-1069 ~~~ УДК 620.3 Increase Transparency of Single Walled Carbon Nanotubes Films by Structuring Using Self-Organized Silica Template Anton S. Voronin*a,b,c, Fedor S. Ivanchenkoa,b, Michael M. Simuninb,d, Aleksey V. Shiverskiya,b...»








 
2018 www.new.z-pdf.ru - «Библиотека бесплатных материалов - онлайн ресурсы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 2-3 рабочих дней удалим его.