WWW.NEW.Z-PDF.RU
Ѕ»ЅЋ»ќ“≈ ј  Ѕ≈—ѕЋј“Ќџ’  ћј“≈–»јЋќ¬ - ќнлайн ресурсы
 

Pages:   || 2 |

Ђѕодготовлен специалистами компании Ђ»нтегрированные  онсалтинговые —истемыї ћосква, 2011 ћосква 2011 ќ√Ћј¬Ћ≈Ќ»≈ «ј ќЌќƒј“≈Ћ№Ќџ≈ » Ќќ–ћј“»¬Ќџ≈ ј “џ, ...ї

-- [ —траница 1 ] --

по видам наиболее типичных убытков, причин€емых собственникам объектов недвижимого имущества его

изъ€тием дл€ государственных и муниципальных нужд

ѕодготовлен специалистами компании

Ђ»нтегрированные  онсалтинговые —истемыї

ћосква, 2011

ћосква 2011

www.iksys.ru

ќ√Ћј¬Ћ≈Ќ»≈

«ј ќЌќƒј“≈Ћ№Ќџ≈ » Ќќ–ћј“»¬Ќџ≈ ј “џ, –≈√Ћјћ≈Ќ“»–”ёў»≈ ѕ–ќ÷≈ƒ”–” »«Џя“»я ќЅЏ≈ “ќ¬

I .

Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“» ƒЋя √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌџ’ » ћ”Ќ»÷»ѕјЋ№Ќџ’ Ќ”∆ƒ

ќЅ«ќ– Ќј»ЅќЋ≈≈ “»ѕ»„Ќџ’ ”Ѕџ“ ќ¬, ѕ–»„»Ќя≈ћџ’ »«Џя“»≈ћ —ќЅ—“¬≈ЌЌ» јћ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ

II .

»ћ”ў≈—“¬ј

”ѕ”ў≈ЌЌјя ¬џ√ќƒј

2.1 .

ƒќ ј«ј“≈Ћ№—“¬ј ”ѕ”ў≈ЌЌќ… ¬џ√ќƒџ

2.1.1 .

ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈ –ј«ћ≈–ј ”ѕ”ў≈ЌЌќ… ¬џ√ќƒџ

2.1.2 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”ѕ”ў≈ЌЌќ… ¬џ√ќƒџ (¬ј–»јЌ“ є1)

2.1.3 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”ѕ”ў≈ЌЌќ… ¬џ√ќƒџ (¬ј–»јЌ“ є2)

2.1.4 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”ѕ”ў≈ЌЌќ… ¬џ√ќƒџ (¬ј–»јЌ“ є3)

2.1.5 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”ѕ”ў≈ЌЌќ… ¬џ√ќƒџ (¬ј–»јЌ“ є4)

2.1.6 .

”Ѕџ“ », ѕ–»„»Ќ≈ЌЌџ≈ ƒќ—–ќ„Ќџћ ѕ–≈ –јў≈Ќ»≈ћ ќЅя«ј“≈Ћ№—“¬ ѕ≈–≈ƒ “–≈“№»ћ» Ћ»÷јћ»

2.2 .

ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈

2.2.1. –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, ѕ–»„»Ќ≈ЌЌџ’ ƒќ—–ќ„Ќџћ ѕ–≈ –јў≈Ќ»≈ћ ќЅя«ј“≈Ћ№—“¬ ѕ≈–≈ƒ

“–≈“№»ћ» Ћ»÷јћ»

ѕ–»ћ≈–

2.2.2. –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, ѕ–»„»Ќ≈ЌЌџ’ ƒќ—–ќ„Ќџћ ѕ–≈ –јў≈Ќ»≈ћ ќЅя«ј“≈Ћ№—“¬ ѕ≈–≈ƒ

“–≈“№»ћ» Ћ»÷јћ»

”Ѕџ“ », —¬я«јЌЌџ≈ — –≈√»—“–ј÷»≈… ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ » —ƒ≈Ћќ  — Ќ»ћ

2.3 .

ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈ –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — –≈√»—“–ј÷»≈… ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ » —ƒ≈Ћќ 

2.3.1 .

— Ќ»ћ

ѕ–»ћ≈–

2.3.2. –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — –≈√»—“–ј÷»≈… ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ »

—ƒ≈Ћќ  — Ќ»ћ

”Ѕџ“ », —¬я«јЌЌџ≈ — ”—Ћ”√јћ» –»ЁЋ“ќ–ќ¬

2.4 .

ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈ –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ”—Ћ”√јћ» –»ЁЋ“ќ–ќ¬

2.4.1 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ”—Ћ”√јћ» –»ЁЋ“ќ–ќ¬ (¬ј–»јЌ“ є1)

2.4.2 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ”—Ћ”√јћ» –»ЁЋ“ќ–ќ¬ (¬ј–»јЌ“ є2)

2.4.3 .

”Ѕџ“ », —¬я«јЌЌџ≈ — ћ≈∆≈¬јЌ»≈ћ »

2.5. ѕќ—“јЌќ¬ ќ… «≈ћ≈Ћ№Ќџ’ ”„ј—“ ќ¬ Ќј  јƒј—“–ќ¬џ… ”„≈“

”Ѕџ“ », —¬я«јЌЌџ≈ — ”“–ј“ќ… Ќј—ј∆ƒ≈Ќ»… Ќј «≈ћ≈Ћ№Ќќћ ”„ј—“ ≈

2.6 .

ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈ –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ”“–ј“ќ… Ќј—ј∆ƒ≈Ќ»… Ќј «≈ћ≈Ћ№Ќќћ ”„ј—“ ≈

2.6.1 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ”“–ј“ќ… Ќј—ј∆ƒ≈Ќ»… Ќј «≈ћ≈Ћ№Ќќћ ”„ј—“ ≈ (¬ј–»јЌ“

2.6.2 .

є1)

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ”“–ј“ќ… Ќј—ј∆ƒ≈Ќ»… Ќј «≈ћ≈Ћ№Ќќћ ”„ј—“ ≈ (¬ј–»јЌ“

2.6.3 .

є2)

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ”“–ј“ќ… Ќј—ј∆ƒ≈Ќ»… Ќј «≈ћ≈Ћ№Ќќћ ”„ј—“ ≈ (¬ј–»јЌ“

2.6.4 .

є3)

”Ѕџ“ », —¬я«јЌЌџ≈ — ѕ≈–≈Ѕј«»–ќ¬јЌ»≈ћ

2.7 .

ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈ –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ѕ≈–≈Ѕј«»–ќ¬јЌ»≈ћ

2.7.1 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ѕ≈–≈Ѕј«»–ќ¬јЌ»≈ћ (¬ј–»јЌ“ є1)

2.7.2 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ѕ≈–≈Ѕј«»–ќ¬јЌ»≈ћ (¬ј–»јЌ“ є2)

2.7.3 .

Ц  Ц  Ц

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ѕ≈–≈Ѕј«»–ќ¬јЌ»≈ћ (¬ј–»јЌ“ є3)

2.7.4 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — ѕ≈–≈Ѕј«»–ќ¬јЌ»≈ћ (¬ј–»јЌ“ є4)

2.7.5 .

”Ѕџ“ »,

2.8. —¬я«јЌЌџ≈ — «ј“–ј“јћ» Ќј ј–≈Ќƒ” Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ »ћ”ў≈—“¬ј Ќј ѕ≈–»ќƒ ѕќ»— ј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

¬«јћ≈Ќ »«џћј≈ћќ…

ѕ–»ћ≈–

2.8.1. –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — «ј“–ј“јћ» Ќј ј–≈Ќƒ” Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ »ћ”ў≈—“¬ј Ќј

ѕ≈–»ќƒ ѕќ»— ј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“» ¬«јћ≈Ќ »«џћј≈ћќ…

ѕ–»ћ≈–

2.8.2. –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — «ј“–ј“јћ» Ќј ј–≈Ќƒ” Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ »ћ”ў≈—“¬ј Ќј

ѕ≈–»ќƒ ѕќ»— ј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“» ¬«јћ≈Ќ »«џћј≈ћќ…

”Ѕџ“ », —¬я«јЌЌџ≈ — »«Џя“»≈ћ ќЅЏ≈ “ќ¬, Ќ≈ ќ“–ј∆≈ЌЌџ’ ¬ “≈’Ќ»„≈— »’ »  јƒј—“–ќ¬џ’ ѕј—ѕќ–“ј’.......... 74 2.9 .

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — »«Џя“»≈ћ ќЅЏ≈ “ќ¬, Ќ≈ ќ“–ј∆≈ЌЌџ’ ¬ “≈’Ќ»„≈— »’ »

2.9.1 .

 јƒј—“–ќ¬џ’ ѕј—ѕќ–“ј’ (¬ј–»јЌ“ є1)

ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, —¬я«јЌЌџ’ — »«Џя“»≈ћ ќЅЏ≈ “ќ¬, Ќ≈ ќ“–ј∆≈ЌЌџ’ ¬ “≈’Ќ»„≈— »’ »

2.9.2 .

 јƒј—“–ќ¬џ’ ѕј—ѕќ–“ј’ (¬ј–»јЌ“ є2)

”Ѕџ“ », ¬џ«¬јЌЌџ≈ ќЅя«јЌЌќ—“№ё ”ѕЋј“џ ЌјЋќ√ќ¬ — ¬≈Ћ»„»Ќџ –џЌќ„Ќќ… —“ќ»ћќ—“» «≈ћ≈Ћ№Ќќ√ќ ”„ј—“ ј »

2.10 .

Ќј’ќƒяў≈√ќ—я Ќј Ќ≈ћ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ »ћ”ў≈—“¬ј ѕ–» »’ »«Џя“»» ” —ќЅ—“¬≈ЌЌ» ќ¬ ƒЋя √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌџ’ »Ћ»

ћ”Ќ»÷»ѕјЋ№Ќџ’ Ќ”∆ƒ.

2.10.1. ќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈ –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, ¬џ«¬јЌЌџ’ ќЅя«јЌЌќ—“№ё ”ѕЋј“џ ЌјЋќ√ќ¬ — ¬≈Ћ»„»Ќџ –џЌќ„Ќќ…

—“ќ»ћќ—“» «≈ћ≈Ћ№Ќќ√ќ ”„ј—“ ј » Ќј’ќƒяў≈√ќ—я Ќј Ќ≈ћ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ »ћ”ў≈—“¬ј ѕ–» »’ »«Џя“»» ”

—ќЅ—“¬≈ЌЌ» ќ¬ ƒЋя √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌџ’ »Ћ» ћ”Ќ»÷»ѕјЋ№Ќџ’ Ќ”∆ƒ.

2.10.2. ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, ¬џ«¬јЌЌџ’ ќЅя«јЌЌќ—“№ё ”ѕЋј“џ ЌјЋќ√ќ¬ — ¬≈Ћ»„»Ќџ –џЌќ„Ќќ…

—“ќ»ћќ—“» «≈ћ≈Ћ№Ќќ√ќ ”„ј—“ ј » Ќј’ќƒяў≈√ќ—я Ќј Ќ≈ћ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ »ћ”ў≈—“¬ј ѕ–» »’ »«Џя“»» ”

—ќЅ—“¬≈ЌЌ» ќ¬ ƒЋя √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌџ’ »Ћ» ћ”Ќ»÷»ѕјЋ№Ќџ’ Ќ”∆ƒ (¬ј–»јЌ“ є1)

2.10.3. ѕ–»ћ≈– –ј—„≈“ј –ј«ћ≈–ј ”Ѕџ“ ќ¬, ¬џ«¬јЌЌџ’ ќЅя«јЌЌќ—“№ё ”ѕЋј“џ ЌјЋќ√ќ¬ — ¬≈Ћ»„»Ќџ –џЌќ„Ќќ…

—“ќ»ћќ—“» «≈ћ≈Ћ№Ќќ√ќ ”„ј—“ ј » Ќј’ќƒяў≈√ќ—я Ќј Ќ≈ћ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ »ћ”ў≈—“¬ј ѕ–» »’ »«Џя“»» ”

—ќЅ—“¬≈ЌЌ» ќ¬ ƒЋя √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌџ’ »Ћ» ћ”Ќ»÷»ѕјЋ№Ќџ’ Ќ”∆ƒ (¬ј–»јЌ“ є2)

”Ѕџ“ », —¬я«јЌЌџ≈ — Ќј–”Ў≈Ќ»≈ћ ѕ–ќ»«¬ќƒ—“¬ј Ќј ќ—“јёў»’—я ” ѕ–ј¬ќќЅЋјƒј“≈Ћя «≈ћЋя’

2.11 .

”Ѕџ“ », —¬я«јЌЌџ≈ — ”’”ƒЎ≈Ќ»≈ћ  ј„≈—“¬ј «≈ћ≈Ћ№ ¬ –≈«”Ћ№“ј“≈ ƒ≈я“≈Ћ№Ќќ—“» ƒ–”√»’ Ћ»÷

2.12 .

ѕ–»Ћќ∆≈Ќ»я

III .

ё–»ƒ»„≈— »≈ ј—ѕ≈ “џ ¬«џ— јЌ»я ”Ѕџ“ ќ¬

3.1 .

Ц  Ц  Ц

«ј ќЌќƒј“≈Ћ№Ќџ≈ » Ќќ–ћј“»¬Ќџ≈ ј “џ,

I .

–≈√Ћјћ≈Ќ“»–”ёў»≈ ѕ–ќ÷≈ƒ”–” »«Џя“»я ќЅЏ≈ “ќ¬

Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“» ƒЋя √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌџ’ »

ћ”Ќ»÷»ѕјЋ№Ќџ’ Ќ”∆ƒ

Ќа сегодн€шний день регулирование вопроса изъ€ти€ земельных участков дл€ государственных и муниципальных нужд осуществл€етс€ на основании следующих нормативно-правовых актов:

изъ€тие земель у собственников земельных участков:

1 .

√ражданский кодекс –оссийской ‘едерации Ц ст. 279-283;

«емельный кодекс –оссийской ‘едерации Ц ст. 49, 55;

Ќалоговый кодекс –оссийской ‘едерации .

изъ€тие земель у арендаторов, землепользователей и землевладельцев:

2 .

√ражданский кодекс –оссийской ‘едерации Ц ст. 279-283;

«емельный кодекс –оссийской ‘едерации Ц ст. 49, 55;

Ќалоговый кодекс –оссийской ‘едерации;

ѕостановление ѕравительства –оссийской ‘едерации є 262 от 07.05.2003 г. Ђќб утверждении ѕравил возмещени€ собственниками земельных участков, землепользовател€м, землевладельцам и арендаторам земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате де€тельности других лицї .

www.iksys.ru

II. ќЅ«ќ– Ќј»ЅќЋ≈≈ “»ѕ»„Ќџ’ ”Ѕџ“ ќ¬, ѕ–»„»Ќя≈ћџ’

»«Џя“»≈ћ —ќЅ—“¬≈ЌЌ» јћ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ

»ћ”ў≈—“¬ј Ќаиболее типичными убытками, которые могут быть причинены изъ€тием собственникам недвижимого имущества и должны быть возмещены согласно нормам гражданского законодательства1, €вл€ютс€ следующие виды убытков:

упущенна€ выгода;

убытки, причиненные досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами;

убытки, св€занные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

убытки, св€занные с услугами риэлторов;

убытки, св€занные с межеванием и постановкой земельных участков на кадастровый учет;

убытки, св€занные с утратой насаждений на земельном участке;

убытки, св€занные с перебазированием;

убытки, св€занные с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости, взамен изымаемой;

убытки, св€занные с изъ€тием объектов, не отраженных в технических и кадастровых паспортах;

убытки, вызванные об€занностью уплаты налогов с величины рыночной стоимости земельного участка и наход€щегос€ на нем недвижимого имущества при их изъ€тии у собственников дл€ государственных или муниципальных нужд;

убытки, св€занные с нарушением производства на остающихс€ земл€х у правообладател€;

убытки, св€занные с ухудшением качества земель в результате де€тельности других лиц .

2.1. ”пущенна€ выгода ѕод упущенной выгодой действующее гражданское законодательство –оссии понимает неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п.2 ст.15 √  –‘). Ќапример, к ней относитс€ прибыль, не полученна€ в результате уменьшени€ объема производства или реализации продукции, изменени€ ассортимента изготовленной продукции, снижени€ ее качества и т.п .

—огласно статье 15 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации:

Ђ1. Ћицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещени€ причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере .

2. ѕод убытками понимаютс€ расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести дл€ восстановлени€ нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенна€ выгода) .

≈сли лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещени€ нар€ду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.ї

»сточник: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_2.html#p165 ¬зыскание нар€ду с реальным ущербом упущенной выгоды есть реализаци€ базового принципа гражданского права полного возмещени€ убытков (п.1 ст.15 √  –‘), что €вл€етс€ важным условием функционировани€ любой экономической системы. ¬се дела о взыскании упущенной выгоды рассматриваютс€ в арбитражных судах, в установленном законом пор€дке .

»нформаци€ о проблемах взыскани€ убытков представлена в разделе 3.1. аналитического обзора

Ц  Ц  Ц

ѕо общему правилу размер упущенной выгоды равен величине, на которую могло бы увеличитьс€, но не увеличилось имущество потерпевшего. –азмер упущенной выгоды определ€етс€ исход€ из характера нарушени€ договорных об€зательств, а не содержани€ самого об€зательства. »ными словами, необходимо вы€снить, какое было бы положение потерпевшей стороны, если бы она и ее контрагент надлежащим образом исполнили договор. “ребуетс€ также определить ту денежную сумму, получение которой поставило бы потерпевшую сторону в такую же финансовую ситуацию, как если бы договор был исполнен. ѕри этом стоит удел€ть особое внимание таким объективным факторам, как объем выпуска продукции, сезонные колебани€ цен, а также чрезвычайные обсто€тельства, которые нельз€ не учитывать .

2.1.1. ƒоказательства упущенной выгоды  ак и в случае с реальным ущербом, дл€ истребовани€ упущенной выгоды кредитору необходимо доказать каждый элемент убытков, в том числе причинную (причинно-следственную) св€зь между нарушением об€зательств и возникшими убытками в виде упущенной выгоды .

 роме того, при расчете данного вида убытков необходимо помнить о содержании п.4 ст.393 √  –‘, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываютс€ предприн€тые кредитором дл€ ее получени€ меры и сделанные с этой целью приготовлени€. »гнорирование этой правовой нормы может привести на практике к отказу судов удовлетворить исковые требовани€ о взыскании упущенной выгоды .

“аким образом, брем€ доказывани€ наличи€ и размера упущенной выгоды лежит на пострадавшей стороне (истце), котора€ должна доказать, что она могла и должна была получить определенные доходы и только нарушение об€зательств ответчиком стало причиной, лишившей ее возможности получить прибыль от реализации товаров (выполнени€ работ, оказани€ услуг) .

ƒоказать факт наличи€ реальных возможностей произвести и реализовать товары (услуги), то есть получить прибыль, можно, например, через подтверждение наличи€ у кредитора мощностей, обеспечивающих соответствующую производственную и коммерческую де€тельность, а также всех необходимых предпосылок дл€ производства продукции (выполнени€ работ, оказани€ услуг), то есть возможности получени€ сырь€, обладание трудовыми ресурсами, ибо при отсутствии хот€ бы одного из перечисленных условий нарушение об€зательств должником будет лишь совпадать по времени с уменьшением у кредитора объемов реализации продукции (выполнени€ работ, оказани€ услуг), но не €вл€етс€ действительной причиной неполучени€ прибыли .

јрбитражна€ практика пошла по иному пути, более простому.

ќбычно в ходе судебного разбирательства дл€ определени€ возможности действительной реализации продукции (выполнени€ работ, оказани€ услуг) провер€етс€ только наличие или отсутствие:

соответствующих договорных отношений истца с заказчиками (потребител€ми) или реальной возможности их установлени€;

гарантийных писем от контрагентов истца с предложением заключить соответствующий договор или положительных их ответов на предложение заключить договор;

предварительных договоров;

протоколов о намерени€х .

 ак правомерно отмечаетс€ в работах р€да российских юристов, данна€ позици€ суда не всегда обоснована, так как во многом противоречит логике коммерческого оборота. — экономической точки зрени€ более предпочтительным был бы вариант расчета размера упущенной выгоды через норму прибыли на вложенный капитал. ƒанна€ методика основана на том, что дл€ своей производственно-коммерческой де€тельности предпри€тие использует основные и оборотные средства .

ƒеление размера прибыли на сумму оборотных средств дает необходимый стоимостной показатель. —равнение нормы прибыли на вложенный капитал до правонарушени€ с нормой прибыли после правонарушени€, а также расчет соответствующих стоимостных показателей могут дать примерную цифру размера упущенной выгоды .

Ќо наличие и указанных выше доказательств арбитражна€ практика признает недостаточным. ѕункт 1 статьи 404 √  –‘ гласит о праве суда уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не прин€л разумных мер к их уменьшению .

“аким образом, лицо, пострадавшее от неправомерных действий контрагента по договору, чтобы иметь достаточные основани€ требовать компенсации убытков в полном размере, об€зано прин€ть все разумные меры к уменьшению размера убытков. Ќапример, при недопоставки товара по договору купли-продажи покупатель должен прин€ть меры к приобретению аналогичного товара у сторонних организаций, и, наоборот, продавец при отказе покупател€ от приемки товара должен попробовать перепродать товар. ¬ противном случае считаетс€, что убытки образовались в результате неправомерных действий, как продавца, так и покупател€. “акже дл€ возмещени€ упущенной выгоды истец, например, при ненадлежащем выполнении ответчиком денежных об€зательств, должен доказать возможность использовани€ по своему усмотрению средств, подлежащих получению по договору .

ѕодвод€ итоги всему вышесказанному, приведем в качестве примера следующий перечень фактов и документы, которые должен предоставить в обоснование своих требований о возмещении упущенной выгоды покупатель при нарушение продавцом условий поставки товаров, подтверждающих:

www.iksys.ru

нарушение ответчиком прин€тых по договору об€зательств (в данном случае непоставку товара);

размер убытков, возникших у истца в св€зи с нарушением ответчиком;

своих об€зательств. ѕри их расчете необходимо учитывать предприн€тые дл€ получени€ прибыли меры и сделанные с этой целью приготовлени€, а также наличие реальных возможностей получить прибыль;

причинную св€зь между понесенными покупателем убытками и нарушением со стороны продавца договорных условий;

прин€тие покупателем всех разумных мер к уменьшению размера убытков .

¬ частности, необходимо доказать отсутствие возможности своевременно приобрести товар, аналогичный непоставленному по договору, у других продавцов, то есть:

отсутствие иных продавцов этого товара либо экономическую нецелесообразность покупки у них товара или получение письменного отказа в продаже этого вида товара от третьих лиц (иных продавцов), в ответ на предложение заключить сделку;

отсутствие у пострадавшей стороны денежных средств, достаточных дл€ приобретени€ указанного товара, а также отсутствие возможности привлечь дл€ этого заемные средства;

выполнение самим покупателем об€зательств по договору надлежащим образом;

наличие возможности использовани€ по своему усмотрению подлежащего получению товара (такой возможности, например, лишено предпри€тие, признанное в установленном пор€дке банкротом) .

2.1.2. ќпределение размера упущенной выгоды —огласно пункту 2 статье 15 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации упущенна€ выгода представл€ет собой Ђнеполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы его право не было нарушеної .

—огласно разделу 7.7 Ђќпределение размера упущенной выгодыї ћетодических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в цел€х размещени€ олимпийских объектов федерального значени€ и (или) предоставл€емых в рамках ‘едерального закона є 310-‘«, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладател€м объектов недвижимости в св€зи с их изъ€тием, или в св€зи с установлением сервитута, утвержденных решением Ќационального —овета по оценочной де€тельности (протокол є 5 от 23.12.2009 г.):

Ђќпределение размера упущенной выгоды осуществл€етс€ путем дисконтировани€ будущих неполученных за период восстановлени€ нарушенного производства денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. —ледует отметить, что определение размера упущенной выгоды производитс€ только в том случае, если предпринимательска€ де€тельность осуществл€етс€ в соответствии с законодательством –‘ .

ѕредставленные предпринимател€ми данные следует проверить на соответствие рыночным данным. ¬ том случае, если получение документов о финансово-хоз€йственной де€тельности юридического лица (индивидуального частного предпринимател€) не представл€етс€ возможным, расчет упущенной выгоды следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых) данных, характеризующих основные показатели де€тельности рассматриваемой отрасли (средн€€ цена производител€, средний уровень рентабельности, средн€€ производительность (урожайность) и т.д.) .

7.7.1 ƒисконтирование денежных потоков, как если бы предполагалось их получение в середине прогнозного года (из-за сезонности производства и других факторов), имеет следующий вид:

DF = 1 / (1+Y)^(I-0,5) (7.2) где DF - фактор текущей стоимости;

Y - ставка дисконтировани€;

- прогнозный период (год) .

I ¬ рамках периода восстановлени€ нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладател€ми прав на земельные участки, определ€етс€ как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее веро€тной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в услови€х нарушени€ их прав .

ќсновными признаками, по которым определ€етс€ идентичность (равенство) условий землепользовани€, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки, формы и размер выгод, размер, риск и

Ц  Ц  Ц

врем€ получени€ денежного потока от использовани€ земельных участков и иные характеристики условий землепользовани€ .

7.7.2 ќпределение размера денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их права не были нарушены .

ѕри определении величины денежного потока в соответствии с обычными услови€ми гражданского оборота учитываетс€ следующее:

Ј наибольша€ веро€тность условий использовани€ земельного участка обладател€ми прав на земельные участки;

Ј подтверждение анализом рынка сделанных предположений; типичность условий функционировани€ рынка;

Ј отсутствие воздействий непредвиденных обсто€тельств или обсто€тельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы .

7.7.3 јнализ финансово-хоз€йственной де€тельности юридического лица (индивидуального частного предпринимател€) .

јнализ финансово-хоз€йственной де€тельности юридического лица осуществл€етс€ на основе ретроспективного анализа ‘ормы є 1 ЂЅухгалтерский балансї, ‘ормы є 2 Ђќтчет о прибыл€х и убыткахї и ‘ормы є 5 Ђѕриложение к бухгалтерскому балансуї (либо иных форм финансовой отчетности, представленных собственником) за трехлетний период, предшествующий дате расчета размера упущенной выгоды. –езультаты анализа используютс€ в дальнейшем дл€ прогнозировани€ величины денежного потока .

јнализ финансово-хоз€йственной де€тельности индивидуального частного предпринимател€ осуществл€етс€ по данным финансовой отчетности, установленной дл€ ведени€ такой де€тельности законодательством –оссийской ‘едерации .

7.7.4 јнализ вли€ни€ на бизнес изымаемого имущества .

Ќа базе анализа финансово-хоз€йственной де€тельности юридического лица (индивидуального частного предпринимател€) вы€вл€етс€ состав видов де€тельности, к ведению которых возникают преп€тстви€ в результате нарушени€ прав обладателей прав на земельные участки, и определ€етс€ уровень критичности таких преп€тствий дл€ ведени€ де€тельности .

ѕри проведении данного анализа учитываютс€ текущие виды де€тельности без учета инвестиционной программы. ¬ случае если на дату расчета размера убытков были осуществлены инвестиции в объекты недвижимости, следует учитывать документально подтвержденные затраты .

7.7.5 ќпределение периода восстановлени€ нарушенного производства (периода неполучени€ доходов) при изъ€тии земельного участка .

ќпределение периода восстановлени€ нарушенного производства может осуществл€тьс€ с учетом строительных норм и правил (—Ќиѕов), проектов организации строительства (ѕќ—ов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановлени€ нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановлени€ нарушенного производства .

ј) ѕериод восстановлени€ нарушенного производства дл€ изымаемых объектов может складыватьс€ из следующих составл€ющих:

ѕ¬ѕ = ѕ« + ѕќ‘ + ѕƒ, (7.3)

ѕ« - период замещени€ объекта недвижимости; где

ѕќ‘ - период оформлени€ права собственности на вновь приобретаемый объект недвижимости в соответствующих органах исполнительной власти;

ѕƒ - период достижени€ юридическим лицо (индивидуальным частным предпринимателем) уровн€ выручки до величины предшествующей нарушению прав собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев .

ѕериод замещени€ объекта недвижимости (ѕ«) может включать в себ€ врем€ на поиск и приобретение альтернативного объекта недвижимости либо врем€ на создание нового объекта недвижимости (покупка земельного участка и строительство на нем необходимых зданий и сооружений) .

¬ыбор одного из путей восстановлени€ производства в каждом случае должен основыватьс€ на специфике производства. ¬ случае ликвидации (изъ€ти€) производства, требующего размещени€ в специально оборудованном объекте недвижимости, поиск которого на открытом рынке затруднен, следует учитывать врем€ на создание нового объекта недвижимости. ¬ случае ликвидации

www.iksys.ru

(изъ€ти€) производства, дл€ которого приобретение альтернативного объекта недвижимости не представл€ет трудностей, следует учитывать врем€ на поиск и приобретение альтернативного объекта недвижимости .

Ѕ) ѕериод неполучени€ дохода при временном зан€тии земельного участка складываетс€ из следующих составл€ющих:

ѕЌƒ = ѕ¬« + ѕ¬  + ѕƒ, (7.4)

Ц  Ц  Ц

ѕ¬  Ц период восстановлени€ качества земли;

ѕƒ Ц период достижени€ предпри€тием уровн€ выручки до величины, предшествующей нарушению прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков .

7.7.6 ќпределение прогнозного потока выручки (доходов) .

¬ рамках данного раздела анализируетс€ выручка (доходы), приход€ща€с€ на виды де€тельности, на которые оказало вли€ние изъ€тие (временное зан€тие, прекращение права аренды) земельного участка. »тоговые данные представл€ютс€ по форме таблицы 7.1 .

Ц  Ц  Ц

ќбъект Ђ----------------ї

ѕрогноз денежных поступлений строитс€ на базе анализа финансово-хоз€йственной де€тельности юридического лица (индивидуального частного предпринимател€) и ретроспективных показателей его выручки. ≈сли прогноз выручки (доходов) строитс€ в номинальных единицах, то необходимо строить прогноз с учетом роста инфл€ции на основании данных ћЁ– –‘. »тоговый результат представл€етс€ по форме таблицы 7.2 .

Ц  Ц  Ц

7.7.7 ќпределение прогнозного потока расходов (денежных выплат) .

ƒл€ построени€ прогнозного потока расходов (денежных выплат) рассматриваютс€ ретроспективные данные правообладател€ по расходам, произведенным за определенный период (см. таблицу 7.3) .

“аблица 7.3 .

–етроспектива расходов (денежных выплат) за период с 20__ по -20__ гг.,тыс. руб .

Ц  Ц  Ц

ќбъект Ђ----------------ї

ƒл€ составлени€ прогнозного потока расходов определ€ютс€ соотношени€ переменных расходов и выручки, значени€ которых используютс€ при расчетах (см. пример в таблице 7.4) .

Ц  Ц  Ц

¬ыручка (доходы) —оотношение переменных расходов и ¬ыручки (доходов), % “аким образом, прогнозна€ величина переменных расходов рассчитываетс€ путем умножени€ среднего значени€ доли суммарных расходов в выручке на соответствующую выручку .

“акже необходимо определить величину посто€нных расходов, которые обладатель прав на земельный участок не будет нести при изъ€тии или временном зан€тии земельного участка. »тоговые значени€ представл€ютс€ в виде таблицы (см. пример в таблице 7.5) .

Ц  Ц  Ц

ќбъект Ђ----------------ї

7.7.8 –асчет денежного потока .

ƒенежный поток рассчитываетс€ как разница за определенный период времени между прогнозируемыми денежными поступлени€ми и денежными выплатами .

»тоговый расчет денежного потока может представл€етс€ по форме таблицы 7.6 .

Ц  Ц  Ц

ƒенежные поступлени€, тыс. руб .

ƒенежные выплаты, тыс. руб .

„ќƒ, тыс. руб .

7.7.9 –асчет ставки дисконтировани€ .

–асчет ставки дисконтировани€ можно осуществл€ть методами рыночной экстракции или кумул€тивного построени€. ѕри наличии необходимых данных об объектах, аналогичных изымаемым (временно занимаемым), расчет ставки дисконтировани€ следует проводить методом рыночной экстракции .

ѕри расчете ставки дисконтировани€ методом рыночной экстракции следует найти аналоги, по которым известны величины их рыночной стоимости и профиль денежных потоков. ѕосле сбора этих данных, дл€ каждого из аналогов определ€етс€ ставка дисконтировани€. ѕолученные таким способом значени€ подразумеваемых ставок дисконтировани€, дл€ каждого из аналогов усредн€ютс€, и результат усреднени€ используетс€ в качестве ставки дисконтировани€ .

–асчет ставки дисконтировани€ методом кумул€тивного построени€ проводитс€ в два этапа:

определение соответствующей безрисковой ставки дохода;

оценка величины соответствующей премии за риск .

www.iksys.ru

¬ качестве безрисковой ставки дохода принимаетс€ ставка по вложени€м с наименьшим уровнем риска. ¬ рамках насто€щих рекомендаций предлагаетс€ использовать доходность рынка √ ќ-ќ‘« .

ѕреми€ за риск включает в себ€ следующие факторы:

зависимость от ключевых сотрудников;

корпоративное управление;

размер компании;

производственна€ и территориальна€ диверсификаци€;

зависимость от ключевых потребителей;

финансова€ структура;

прибыль, рентабельность и прогнозируемость .

ќценка вышеуказанных факторов осуществл€етс€ по 5-балльной шкале на основании экспертной оценки.

ƒл€ этого по каждому из факторов выделены три степени риска, каждой из которой соответствует диапазон величин риска в процентном выражении:

низка€ степень риска Ц 1-1,9%;

средн€€ степень риска Ц 2-3,9%;

высока€ степень риска Ц 4-5% .

ћатематическое выражение метода кумул€тивного построени€ ставки дисконтировани€ выгл€дит следующим образом:

N

Ц  Ц  Ц

7.7.10 ƒисконтирование денежных потоков .

»тоговое значение приводитс€ в текущую стоимость на дату расчета размера убытков по полученной ставке дисконтировани€. –езультат может быть представлен по форме таблицы 7.7 .

Ц  Ц  Ц

„ќƒ, тыс. руб .

ƒисконтный множитель ѕриведенна€ стоимость, тыс. руб .

»того:

—огласно разделу III Ђќпределение размера упущенной выгоды, причиненной обладател€м прав на земельные участки их изъ€тием или временным зан€тием, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате де€тельности других лицї ћетодических рекомендаций по расчету размера убытков, утвержденных решением ѕравлени€ Ќекоммерческого партнерства Ђ–оссийска€ коллеги€ оценщиковї (ѕротокол є10 от 08 сент€бр€ 2005 года):

Ђѕод упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимаетс€ неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. –асчет размера упущенной выгоды осуществл€етс€ путем дисконтировани€ будущих неполученных за период восстановлени€ нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. ƒоходом обладателей прав на земельные участки €вл€етс€ разница за определенный период времени между денежными поступлени€ми и денежными выплатами (далее Ц денежный поток) .

www.iksys.ru

ѕри этом под дисконтированием дл€ целей насто€щих методических рекомендаций понимаетс€ процесс приведени€ всех будущих доходов к дате проведени€ расчета убытков, по соответствующей ставке дисконтировани€ .

ѕри определении ставки дисконтировани€ следует учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, св€занный с осуществлением на земельном участке предпринимательской де€тельности обладателем права; доходность капитала в других отрасл€х предпринимательской де€тельности со сравнимыми показател€ми предпринимательских рисков. ѕри этом безрискова€ доходность капитала определ€етс€ как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам) .

¬ рамках периода восстановлени€ нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладател€ми прав на земельные участки, определ€етс€ как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее веро€тной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в услови€х нарушени€ их прав .

ѕри этом под периодом восстановлени€ нарушенного производства дл€ целей насто€щих методических рекомендаций понимаетс€ срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользовани€, которые были бы идентичны (равны) услови€м землепользовани€, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушени€ их права .

ќсновными признаками, по которым определ€етс€ идентичность (равенство) условий землепользовани€, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки, формы и размер выгод, размер, риск и врем€ получени€ денежного потока от использовани€ земельных участков и иные характеристики условий землепользовани€. ќпределение периода восстановлени€ нарушенного производства может осуществл€тьс€ с учетом строительных норм и правил (—Ќиѕов), проектов организации строительства (ѕќ—ов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановлени€ нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановлени€ нарушенного производства .

ѕри определении величины денежного потока в соответствии с обычными услови€ми гражданского оборота учитываютс€, в том числе, следующее признаки обычных условий гражданского оборота:

наибольша€ веро€тность условий использовани€ земельного участка обладател€ми прав на земельные участки;

подтвержденность анализом рынка сделанных предположений; типичность условий функционировани€ рынка;

отсутствие воздействий непредвиденных обсто€тельств или обсто€тельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.ї

“аким образом, процесс определени€ размера упущенной выгоды в общем случае можно разделить на следующие этапы:

јнализ финансово-хоз€йственной де€тельности предпри€ти€;

јнализ вли€ни€ на бизнес изымаемой части имущества;

ќпределение периода восстановлени€ нарушенного производства (периода неполучени€ доходов) при изъ€тии земельного участка;

ќпределение прогнозного значени€ денежных поступлений;

ќпределение прогнозного значени€ денежных выплат;

–асчет денежного потока;

–асчет ставки дисконтировани€;

ƒисконтирование денежных потоков .

www.iksys.ru

2.1.3. ѕример расчета размера упущенной выгоды (вариант є1) ѕо данным визуального осмотра на изымаемом земельном участке, арендуемом ѕравообладателю/€м, расположены плодонос€щие виноградники, в св€зи с чем, в случае изъ€ти€ данного земельного участка, возможно возникновение упущенной выгоды в виде недополученных ѕравообладателю/€м доходов от реализации выращиваемого на нем винограда .

“ак как ќценщику не были предоставлены документы, в том числе финансовые, подтверждающие осуществление предпринимательской де€тельности согласно требовани€м действующего законодательства –оссийской ‘едерации с использованием рассматриваемого земельного участка, а также получение доходов от его использовани€, расчет упущенной выгоды производилс€ на основании информации, полученной в ходе проведени€ визуального осмотра изымаемого имущества, а также рыночных (среднеотраслевых) данных, характеризующих основные экономические показатели виноградарства (средн€€ цена производител€, средний уровень рентабельности, средн€€ производительность (урожайность) и т.д.) .

ќценщиком были проанализированы различные аналитические материалы о виноградарстве и его экономической эффективности. —огласно материалам автореферата диссертации „еркунова ¬.ј. на тему Ђќсновные агробиологические и технологические показатели технических сортов винограда под вли€нием некорневых подкормок Ќутривантом плюсї, проводившего исследовани€ экономической эффективности озвученной выше подкормки на сорте винограда ¬иорика в 2009 году, прибыль от реализации продукции при использовани€ подкормки достигала значений 30510 рублей с гектара при уровне рентабельности в 67,58%. ѕоказатель прибыли от реализации без использовани€ подкормки находилс€ на уровне 11330 руб .

с гектара при рентабельности в 28,1%. –езультаты, полученные исследователем на сорте винограда  аберне-—авиньон, руб. с гектара (при уровне рентабельности в 148,1%) с подкормкой и 59190 руб. с гектара (при уровне рентабельности в 121,9%) без подкормки. ƒругими словами, минимальна€ чиста€ прибыль с гектара в работах „еркунова ¬.ј. в 2009 году была зафиксирована на уровне 2485,3 руб. с гектара, максимальна€ - 45271 руб. с гектара .

»сточник: http://www.dissercat.com/ “ак как ќценщику не доступна информаци€ о прогнозируемых показател€х экономической эффективности виноградарства в 2011 году, расчет упущенной выгоды был произведен на основе официальных статистических данных о виноградарстве за предыдущие годы .

ѕроцедура расчета включала в себ€ следующие этапы:

ќпределение периода восстановлени€ нарушенного сельскохоз€йственного производства .

–асчет удельного показател€ валового дохода, св€занного с сельскохоз€йственным использованием земельного участка .

ќпределение уровн€ рентабельности сельскохоз€йственного производства .

ќпределение удельного показател€ чистого операционного дохода .

ƒисконтирование удельных показателей чистого операционного дохода на дату проведени€ расчета .

–асчет удельного показател€ упущенной выгоды (суммирование денежных потоков на период, необходимый дл€ восстановлени€ нарушенного производства) .

–асчет итоговой величины упущенной выгоды .

ќпределение периода восстановлени€ нарушенного сельскохоз€йственного производства

”читыва€, что:

оповещение правообладателей об изъ€тии земель осуществл€етс€ за 1 год;

имеетс€ достаточное количество предложений о переуступке прав аренды на земельные участки сельскохоз€йственного назначени€ в  раснодарском крае, зан€тых плодонос€щими виноградниками;

подготовительные и посевные работы нос€т сезонный характер;

период восстановлени€ нарушенного производства при расчетах принималс€ за 1 год .

Ц  Ц  Ц

—огласно материалов сайта kubanovedenie.ru на долю  раснодарского кра€ в 2009 году приходилось более 50% производимого в стране винограда. ”рожайность в крае в среднем составл€ла от 40 до 50 ц/га .

»сточник: http://kubanovedenie.ru/vinogradarstvo-krasnodarskogo-kraya.html

Ц  Ц  Ц

ѕо данным сайта www.alcoexpert.ru в 2010 году несмотр€ на т€желые погодные услови€ урожайность плодонос€щих виноградников в “емрюкском районе  раснодарского кра€ достигла 123,2 центнера с гектара .

»сточник: http://www.alcoexpert.ru/itnews/2279-dobryj-urozhaj-vinograda-sobrali-v-krasnodarskom-krae.html »зучив данные об урожайности виноградников из различных источников и исход€ из допущени€ о том, что достигнутые в “емрюкском районе высокие уровни урожайности сохран€тс€ и в 2011 году, ќценщик решил остановитьс€ на озвученной выше цифре урожайности в 123,2 центнера с гектара, как на наиболее веро€тном значении урожайности плодонос€щих виноградников на изымаемом земельном участке в текущем году .

—огласно данным “ерриториального органа ‘едеральной службы государственной статистики по  раснодарскому краю средние цены производителей винограда (без Ќƒ—) в крае в 2008 году составили 17226 руб. за тонну, в 2009 году руб. за тонну .

»сточник: http://www.krsdstat.ru/digital/region10/DocLib/3_zeni_cx.htm

Ц  Ц  Ц

ѕрогноз средних цен производителей винограда по –оссии на 2011 год был сделан на основе указанных ретроспективных данных с помощью техники построени€ тренда на основе методов регрессионного анализа.

ќценщиком было построено следующее уравнение линейной регрессии вида:

Ц  Ц  Ц

y - это средн€€ цена производителей винограда за год по –оссии (руб. за тонну);

где x - это год, по отношению к которому определена средн€€ цена производителей винограда по –оссии .

√рафик уравнени€ линейной регрессии представлен ниже .

Ц  Ц  Ц

ƒл€ х = 2011, y принимает значение 15175, что значит, что средн€€ цена производителей винограда за год по –оссии, спрогнозированна€ на 2011 год по данным о средних ценах производителей по –оссии за три предыдущих года с помощью уравнени€ линейной регрессии, составл€ет 15175 руб. за тонну (без Ќƒ—) .

“ак как средние цены производителей винограда за год по –оссии и  раснодарскому краю согласно данным, представленным “ерриториальным органом ‘едеральной службы государственной статистики по  раснодарскому краю и ‘едеральной службой государственной статистики (см. выше), разн€тс€, ќценщик применил повышающую корректировку к средней цене производителей винограда по –оссии, спрогнозированной на 2011 год, чтобы получить прогнозное значение средней цены производителей винограда по  раснодарскому краю на текущий год.

 орректировка рассчитывалась по формуле:

Ц  Ц  Ц

–ассчитанна€ по представленной выше формуле и имеющимс€ у ќценщика данным, корректировка   составл€ет 17,7%. “аким образом, прогнозируема€ на 2011 год на основе данных ‘едеральной службы государственной статистики за 2008 - 2010 г., средн€€ цена производителей винограда по  раснодарскому краю составит 17861,7 руб. за тонну (без Ќƒ—) .

ƒл€ получени€ более достоверных прогнозов ќценщик проанализировал также данные “ерриториального органа ‘едеральной службы государственной статистики по  раснодарскому краю о средних ценах производителей винограда краю за 2004 - 2009 годы. Ёти данные представлены в таблице ниже .

Ц  Ц  Ц

ѕриведенна€ выше таблица данных была расширена ќценщиком путем добавлени€ значени€ средней цены производителей винограда по  раснодарскому краю за 2010 год, полученного с помощью корректировки, описанной выше, из значени€ средней цены производителей винограда за 2010 год по –оссии .

Ц  Ц  Ц

“ак как цены в силу множества факторов имеют тенденцию к росту, с точки зрени€ ќценщика, некорректно строить прогноз о средней цене производителей винограда по  раснодарскому краю в текущем году на основе среднего значени€ рассматриваемых цен. ”читыва€ вышесказанное, прогноз был выполнен ќценщиком на основе техники построени€ тренда методами регрессионного анализа.

ќценщиком было получено следующее уравнение линейной регрессии:

Ц  Ц  Ц

y - это средн€€ цена производителей винограда за год по  раснодарскому краю (руб. за тонну);

где x - это год, по отношению к которому определена средн€€ цена производителей винограда по  раснодарскому краю .

√рафик уравнени€ линейной регрессии представлен ниже .

ƒл€ х = 2011, y принимает значение 20860, что значит, что средн€€ цена производителей винограда за год по  раснодарскому краю, спрогнозированна€ на 2011 год по данным о средних ценах производителей за 7 лет с помощью уравнени€ линейной регрессии, составл€ет 20860 руб. за тонну (без Ќƒ—) .

“ак как у ќценщика нет весомых оснований предпочесть одно из полученных им прогнозируемых на текущий год значений цены производителей винограда другому (с одной стороны прогноз на основе цен винограда по –оссии должен быть более достоверным, так как цены по –оссии менее волатильны за счет минимизации регионального фактора, но с другой объем проанализированных данных о ценах по  раснодарскому краю намного больше и должен статистически лучше отражать средний темп роста цен на виноград), им были присвоены равные веса и выведено итоговое средневзвешенное значение (см.таблицу ниже) .

“аблица 3. »тоговое прогнозируемое значение средней цены производителей винограда по  раснодарскому краю за 2011

Ц  Ц  Ц

ѕо спрогнозированным ќценщиком значени€м средней цены производителей винограда и урожайности виноградников в текущем году по  раснодарскому краю, был рассчитан удельный показатель валового дохода на 1 кв.м .

изымаемого земельного участка, зан€того виноградниками .

Ц  Ц  Ц

—прогнозированна€ урожайность виноградников в  раснодарском 123,2 центнера с гектара = 1,232 кг/кв.м .

крае в 2011 году —прогнозированна€ средн€€ цена производителей винограда по 19360,85 руб. за тонну = 19,36 руб./кг  раснодарскому краю за 2011 год (без Ќƒ—) ”дельный валовый доход с виноградников  раснодарского кра€ (без 12,32 * 19,36 = 23,851 руб./кв.м .

Ќƒ—) “аким образом, удельный показатель валового дохода с виноградников в 2011 году в  раснодарском крае составит руб./кв.м .

<

Ц  Ц  Ц

¬ ходе анализа рентабельности виноградарства в  раснодарском крае ќценщик объединил всю собранную из различных источников информацию в единую таблицу, представленную ниже .

Ц  Ц  Ц

”стойчивое производство винограда. —осто€ние и перспективы развити€ /≈.ј. ≈горов,  .ј. —ерпуховитина, Ё.Ќ. ’удавердов и др.:

—еверо- авказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства –ј—’Ќ -  раснодар, 2002. Ц 122 с. (см. стр .

30, таблицу 1.17)

www.iksys.ru

√i - год, в котором зафиксировано i-ое значение рентабельности .

— помощью методики взвешивани€ значени€м рентабельности виноградников в  раснодарском крае, рассчитанным на более поздние и приближенные к текущему годы, придаетс€ больший вес в итоговом результате. —ледует отметить, что расчет рентабельности виноградников в  раснодарском крае был проведен в двух вариантах - с учетом всей информации, а также только по данным о рентабельности за 2000, 2001 и 2008 годы .

¬ первом варианте ќценщик получил следующие результаты (см. таблицу ниже):

Ц  Ц  Ц

ѕроанализировав полученные результаты, ќценщик посчитал более корректным расчет рентабельности на основе данных за 2000, 2001 и 2008 годы, как наиболее точно отражающих ситуацию в отрасли на текущий момент .

“аким образом, рассчитанный показатель средней рентабельности виноградников в  раснодарском крае на 2011 год составил 61,22% .

Ц  Ц  Ц

–асчет размера упущенной выгоды, причиненной ѕравообладателю/€м изъ€тием земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:00102, представлен в таблице

Ц  Ц  Ц

размер упущенной выгоды, причиненной ѕравообладателю/€м изъ€тием земельного участка площадью 46255 кв.м .

без строений с кадастровым номером 23:30:0601000:00102 категории "земли сельскохоз€йственного назначени€", предназначенного дл€ сельскохоз€йственного производства и расположенного по адресу:  раснодарский край, “емрюкский район, территориальное отделение є 7 Ђёжна€ї ќјќ ј‘ Ђёжна€ї, дл€ государственных и муниципальных нужд путем его выкупа в цел€х строительства и размещени€ объектов по проекту Ђ—оздание сухогрузного района морского порта

“аманьї, рассчитанный на ’’.’’.’’’’ года составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.1.4. ѕример расчета размера упущенной выгоды (вариант є2) ќпределение периода восстановлени€ нарушенного производства (периода неполучени€ доходов) при изъ€тии земельного участка ѕоскольку все арендаторы, в св€зи с невозможностью дальнейшего выполнени€ своих производственнохоз€йственных функций, покинули арендуемые площади 01 июл€ 2007 г., то начало периода восстановлени€ нарушенного производства приходитс€ на 01 июл€ 2007 года .

ƒалее необходимо определить периоды нарушенного производства, которые будут рассматриватьс€ в данном

«аключении:

1 - период восстановлени€ нарушенного производства дл€ изымаемых и сносимых частей зданий (врем€ необходимое на восстановление идентичного изымаемому производственно-складского комплекса);

2- период восстановлени€ нарушенного производства дл€ частей зданий неподлежащих изъ€тию и сносу (врем€ необходимое на восстановление, оставшихс€ после изъ€ти€, частей производственно-складского комплекса) .

ѕериод восстановлени€ нарушенного производства дл€ изымаемых и сносимых частей зданий будет равен 2 годам .

ƒанный период складываетс€ из продолжительности работ св€занных с предпроектными, проектно-изыскательскими работами и непосредственно со строительно-монтажными и пуско-наладочными работами .

ѕо словам специалиста ‘√”ѕ Ђ–остехинвентаризаци€ї “анашевой ќ.≈., необходимое врем€ на подготовку и оформление документов на земельный участок составл€ет от 0,5 до 1 года. »сполнители вз€ли период равный 1 году .

ќпределение сроков строительства производственно-складского комплекса основано на анализе рыночной информации.

¬ таблице 10 представлены строительные компании, занимающиес€ возведением производственно-складских комплексов и сроки реализации проектов:

Ц  Ц  Ц

Ќа основании представленной выше информации, срок строительства нового объекта недвижимости производственно-складского назначени€ прин€т равным 1 году. ¬ течение периода строительства нового объекта недвижимости будет осуществл€тьс€ поиск арендаторов, поэтому дополнительное врем€ в расчетах не закладывалось .

“аким образом, период восстановлени€ нарушенного производства дл€ изымаемых и сносимых частей зданий будет равен 2 годам .

ѕериод восстановлени€ нарушенного производства дл€ частей зданий неподлежащих изъ€тию и сносу будет равен 1 году. Ёто врем€ складываетс€ из сроков строительства нового участка Ѕогатырского проспекта по проекту и времени на восстановление разрушенных частей зданий и поиск арендаторов .

¬ соответствии с √осударственным контрактом є —-’’ от ’’.’’.2007 срок строительства продолжени€ ƒќ–ќ√» по проекту составит 1 год (с 01.07.2007 г. по 01.07.2008 г.). ѕредполагаетс€, что ремонт разрушенных частей производственных корпусов, поиск новых арендаторов будут осуществлены в течение периода строительства ƒќ–ќ√», а именно 1 года, поэтому дополнительное врем€ в расчетах не закладывалось .

“аким образом, период восстановлени€ нарушенного производства дл€ неподлежащих изъ€тию и сносу частей зданий будет равен 1 году .

”пущенна€ выгода, возникающа€ при других обсто€тельствах ѕомимо упущенной выгоды, возникающей при изъ€тии частей зданий и реконструкции остающихс€ частей, упущенна€ выгода может возникнуть в случа€х, если возмещение реального ущерба осуществл€етс€ за счет собственных средств

Ц  Ц  Ц

объединени€. ѕоскольку все затраты, вход€щие в данном «аключении в реальный ущерб возмещаютс€ государством, то упущенна€ выгода в данном случае не рассчитываетс€ .

ќбща€ изымаема€ и сдаваема€ в аренду площадь «аказчиком была предоставлена —правка є 01 по проекту ’’-2007 об уточненных площад€х частей зданий, попадающих под снос.

Ќа основании —правки установлено, что площади сносимых частей зданий, попадающих в красные линии объекта, составл€ют (таблица 11):

Ц  Ц  Ц

¬ таблице12 отражена информаци€ о сдаваемых в аренду площад€х на период с 2003-2006 гг. »нформаци€ была предоставлена «јќ Ђ’’’ї и сверена с данными бухгалтерского учета и договорами аренды .

Ц  Ц  Ц

 ак видно из таблицы 12, значительных колебаний в величине сдаваемых площадей не наблюдаетс€ .

¬ таблице 13 представлен список арендаторов «јќ Ђ’’’ї на 2006-2007 гг.:

Ц  Ц  Ц

ќќќ "ћћћ" 10/160 01.10.2006 30.04.2007 1403 ќќќ "———" 10/167 16.09.2005 30.06.2006 509

Ц  Ц  Ц

ќќќ "јјј" 10/102 01.06.2006 30.04.2007 433,6 ќќќ "јјј" 10/70 01.05.2007 31.10.2007 433,6

Ц  Ц  Ц

»ѕ ѕѕѕ 10/047 06.03.2007 31.03.2007 31 ќќќ "џџџ" 10/109 01.06.2006 30.04.2007 120,4

Ц  Ц  Ц

¬ соответствии с таблицей 13 на период с 2006 по 2007 гг. помещени€ «јќ Ђ’’’ї сдавались в аренду. ѕо окончании срока действи€ договоров, они не продлеваютс€ .

ƒл€ составлени€ прогнозного плана, »сполнители проанализировали величину арендопригодной площади зданий (отношение сдаваемой к общей площади здани€):

Ц  Ц  Ц

¬ соответствии с таблицей 14, корпус є11 имеет наименьшую величину сдаваемой в аренду площади. Ёто св€зано с тем, что больша€ часть здани€ используетс€ дл€ собственных нужд. ƒл€ расчета размера убытков »сполнители, в качестве арендопригодной площади корпуса є11, допустили среднее значение по оставшимс€ трем здани€м, а именно 86% .

ћетодика определени€ денежных поступлений и денежных выплат ¬ насто€щем отчете оцениваютс€ убытки и упущенна€ выгода «јќ Ђ’’’ї. ¬се данные, используемые в насто€щем отчете Ц финансовые документы и бухгалтерска€ отчетность, заверены подписью уполномоченного лица «јќ Ђ’’’ї

(перечень используемых документов приведен в ѕриложении) .

¬ соответствии с ¬ременными методическими рекомендаци€ми по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимаетс€ неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их права не были нарушены .

–асчет размера упущенной выгоды осуществл€етс€ путем дисконтировани€ будущих не полученных за период восстановлени€ нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их права не были нарушены .

ƒоходом обладателей прав на земельные участки €вл€етс€ разница за определенный период времени между денежными поступлени€ми и денежными выплатами .

“аким образом, дл€ оценки упущенной выгоды необходимо анализировать доходы организации (денежные поступлени€) и расходы (денежные выплаты) .

–асходы организации подраздел€ютс€ на переменные и посто€нные. ѕеременные расходы, как правило, €вл€ютс€ пр€мыми, а посто€нные - косвенными .

ѕеременные затраты измен€ютс€ пропорционально объему оказываемых услуг, они могут быть пр€мыми и косвенными, производственными и непроизводственными .

www.iksys.ru

ѕосто€нные затраты имеют одну и ту же величину при различных уровн€х активности в определенном временном периоде .

”словно-посто€нные расходы - когда в рассмотренном периоде они посто€нны при определенном, интервале объемов де€тельности, но при его существенном изменении могут увеличиватьс€ или уменьшатьс€ на фиксированную величину .

“аким образом, при изъ€тии нескольких объектов недвижимости, площадь сдаваемых «јќ Ђ’’’ї в аренду помещений изменитс€, также изменитс€ и величина переменных расходов. ¬еличина посто€нных расходов останетс€ на том же уровне, поэтому в расчетах она не корректируетс€ .

ƒл€ определени€ динамики показателей доходов, расходов и прибыли ќбщества ретроспективным методом, была проанализирована информаци€ за 4 года, с 01.01.2003 года по 31.12.2006 года. –ассмотренна€ бухгалтерска€ информаци€ относитс€ ко всему комплексу сдаваемых в аренду площадей. ¬с€ сдаваема€ «јќ Ђ’’’ї в аренду площадь складских помещений варьируетс€ за период с 2003-2006 гг. от 53667 до 63 279 кв.м. »зымаема€ площадь равна 2 504,51 кв.м, что в общем объеме сдаваемых площадей составл€ет менее 5% .

¬ оценочной практике, дл€ наиболее полного установлени€ тенденций развити€ организаций, анализу подлежит ретроспективна€ информаци€ за 3-5 лет3 .

ѕрогнозирование затрат осуществл€етс€ укрупненным и детальным подходами .

”крупненный подход основан на построении прогноза себестоимости путем использовани€ информации о доле переменных затрат в выручке предпри€ти€ и условно-фиксированной величины посто€нных затрат .

–ост переменных затрат прогнозируетс€ пропорционально росту выручки. –ост посто€нных затрат возможен в том случае, когда планируетс€ резкое увеличение объема реализации в натуральном выражении, как следствие, рост затрат на аренду, рекламу и др .

ƒетальный подход основан на анализе себестоимости произведенной и реализованной продукции (услуг) по элементам затрат. ѕри этом во внимание принимаютс€ варианты условий поставок продукции и услуг.

ѕри использовании детального подхода выдел€ютс€ наиболее значимые затраты, с наибольшим удельным весом в составе себестоимости:

материальные затраты;

заработна€ плата;

отчислени€ на социальные нужды;

амортизационные отчислени€ (по существующим активам с учетом выбыти€ и на основе капиталовложений в прогнозном периоде);

прочие затраты (налоги, относимые на себестоимость и др.) ¬ данном случае использовалс€ укрупненный подход к прогнозу затрат, который основан на построении прогноза себестоимости путем использовани€ информации о доле переменных затрат в выручке предпри€ти€, поскольку при развитии организации, соотношение между доходами и переменными расходами, как правило, не измен€етс€, а абсолютное значение доходов может варьироватьс€ .

–асчет размера упущенной выгоды производилс€ на основе следующих документов, представленных «јќ Ђ’’’ї:

данные бухгалтерского и управленческого учета, которые были оформлены службами ќбщества в виде справок и расчетов, регистров бухгалтерского учета;

данные договоров аренды нежилых помещений корпусов 10,11,18 и 19;

рабочий план счетов по видам де€тельности: торговл€ (счет 44 Ђ–асходы на продажу), сдача имущества в аренду (счет 20 Ђќсновное производствої, а также общехоз€йственные расходы (счет 26 Ђќбщехоз€йственные расходыї);

оборотно-сальдовые ведомости по счету 20 Ђќсновное производствої, 62 Ђ–асчеты с покупател€ми и заказчикамиї .

ƒл€ проверки правильности расчетов данные указанных первичных документов сопоставл€лись с регистрами бухгалтерского учета (ќборотно-сальдовыми ведомост€ми по счету 62 Ђ–асчеты с покупател€ми и заказчикамиї) .

Ќами проанализирована структура затрат, относ€щихс€ к де€тельности по сдаче нежилых помещений в аренду .

ѕри анализе оборотно-сальдовой ведомости по счету 20 Ђќсновное производствої было установлено, что расходы на оплату труда, ремонт складских корпусов, оплату коммунальных услуг (вода, электроэнерги€) составл€ют более 60% от общей величины затрат .

ўербаков ¬.ј., ўербакова Ќ.ј., ќценка стоимости предпри€ти€ (бизнеса), 2006 г., с.109 .

Ц  Ц  Ц

“акже было установлено, что не все расходы, учитываемые на счете 20 Ђќсновное производствої бухгалтерского учета, €вл€ютс€ переменными расходами.

„асть расходов €вл€етс€ условно-посто€нной, и не была включена в состав расходов дл€ расчета размера упущенной выгоды, а именно:

ёридические услуги, информационные, консультационные, рекламные, услуги св€зи, услуги по охране 1 .

имущества;

–асходы по подготовке и переподготовке кадров, по охране труда и технике безопасности;

2 .

ќплата труда производственного персонала, единый социальный налог и иные отчислени€ на заработную 3 .

плату, выплату пособий по нетрудоспособности;

¬ составе расходов на оплату труда отражена заработна€ плата следующих подразделений:

јвтохоз€йство (водители автомашин, слесари);

“ранспортный цех (водители автопогрузчиков, аккумул€торщики, слесари-ремонтники);

ћеханическа€ группа (плотники, слесари);

Ёлектроцех (электрики);

—антехнический участок (водопроводчики, газосварщики);

’оз€йственный участок (работники по уборке территории, мастера по железнодорожному транспорту);

ќхрана .

ѕоскольку площадь изымаемых зданий в общей площади арендованных помещений составл€ет менее 5%, то изменение арендованной площади не приведет к сокращению численности обслуживающего персонала и, следовательно, к уменьшению расходов на оплату труда .

–асходы на приобретение канцел€рских товаров, запчастей и расходных материалов;

4 .

ƒругие посто€нные расходы, размер которых не изменитс€ при отчуждении имущества дл€ строительства 5 .

нового участка Ѕогатырского проспекта г. —анкт-ѕетербурга .

¬се остальные расходы (амортизаци€, расходы на потребление электроэнергии, воды, ремонтные работы, налог на имущество, земельный налог, а также прочие расходы) €вл€ютс€ переменными и были включены в расчет следующим образом:

ƒанные об использованной электроэнергии по корпусам 10, 18 и 19 включены в расчет на основании справки бухгалтерии, включающей информацию о показании счетчиков и тарифов на электроэнергию за исследуемые периоды.  оличество энергии по корпусу 11 было выведено расчетным путем, исходными данными дл€ которого послужили показани€ счетчиков по корпусу 10;

–емонтные работы, непосредственно относ€щиес€ к исследуемым корпусам, были включены в расчет в полном объеме; общие ремонтные работы (ремонт системы отоплени€, электроснабжени€, канализации, водопровода, вентил€ции, а также асфальтирование территории) были распределены пропорционально площади занимаемой здани€ми из расчета общей площади всех зданий на территории. ƒанные дл€ анализа были получены из регистров бухгалтерского учета (карточка по счету 96 Ђ–езерв на выполнение ремонтных работї);

«емельный налог исчислен из расчета общей площади земельного участка на площадь земли, занимаемой анализируемыми постройками (корпус 10,11, 18 и 19). ƒл€ расчета были запрошены налоговые декларации по земельному налогу за период 2003-2006 гг.;

ƒанные о расходе воды включены в расчет на основании бухгалтерского регистра Ђјнализ субконто Ђ√”ѕ ¬одоканалї и распределены по аналогии исход€ из общей площади зданий;

ƒл€ расчета прочих расходов, по нашему мнению €вл€ющихс€ переменными, была проанализирована карточка счета 20 Ђќсновное производствої субконто Ђ”слуги производственного характера, выполн€емые сторонними организаци€миї. ¬ состав переменных расходов, включенных в расчет упущенной выгоды, были включены расходы по дезинфекции территории, обслуживанию холодильного оборудовани€, эксплуатационные услуги, техническое обслуживание теплового узла, вентил€ционного оборудовани€. ѕриведенные расходы были распределены по аналогии согласно площад€м, занимаемым здани€ми из общей площади зданий на территории .

Ц  Ц  Ц

¬ соответствии с Ђќбзором производственно-складской недвижимостиї, значени€ арендных ставок «јќ Ђ’’’ї за 2005 год по трем корпусам соответствуют среднерыночным. «а 2006 год значени€ арендных ставок по всем корпусам соответствуют среднерыночным .

Ц  Ц  Ц

 ак видно из таблицы 16, происходит постепенный рост денежных поступлений от сдачи помещений в аренду в среднем на 22% (2006 г. по отношению к 2003 г.), т.е. в среднем 5,5% в год .

ќбоснование выбора продолжительности периода прогнозировани€ ¬ соответствии с периодами восстановлени€ нарушенного производства, упущенна€ выгода рассчитываетс€ дл€ двух объектов:

производственно-складского комплекса, стро€щегос€ взамен изымаемых частей зданий. ѕериод восстановлени€ нарушенного производства (период прогнозировани€) Ц 2 года;

производственно-складского комплекса, неподлежащего изъ€тию. ѕериод восстановлени€ нарушенного производства (период прогнозировани€) Ц 1 год .

ѕрогнозный план поступлени€ денежных средств ƒл€ того чтобы рассчитать прогнозный план поступлени€ денежных средств от сдачи помещений в аренду, были проанализированы фактические данные о темпах прироста денежных поступлений от сдачи помещений в аренду «јќ Ђ’’’ї .

Ќа основе данных из таблицы 16 ежегодный прирост величины денежных поступлений составл€ет в среднем 5,5% в год .

“аким образом, в прогнозных периодах использовалс€ темп прироста равный 5,5%. ƒанный темп прироста подтверждаетс€ информацией √”ѕ Ђ√ородское управление инвентаризации и оценки недвижимостиї4, в соответствии с которой темп прироста арендных ставок в рублевом выражении составл€ет 4-6% в год .

ѕо данным Colliers International, объем предложени€ производственно-складской недвижимости к 2010 г. будет увеличиватьс€, что в свою очередь, приведет к снижению темпов роста арендных ставок. —огласно информации √”ѕ Ђ√ородское управление инвентаризации и оценки недвижимостиї5, темп прироста арендных ставок в рублевом выражении за 2007-2008 гг. составит 4-6% в год .

Ц  Ц  Ц

ѕоскольку изымаютс€ только части зданий, денежные поступлени€, от сдачи помещений в аренду, были перераспределены на изымаемую площадь с учетом величины арендопригодной площади зданий.

ƒанна€ процедура выполн€лась следующим образом:

ѕоток доходов по каждому корпусу, полученный на основе договоров аренды делилс€ на величину сданной в аренду площади, т.е. исчисл€лс€ денежный поток на 1 кв.м сдаваемой в аренду площади;

ѕо каждому корпусу определ€лось значение арендопригодной площади (площадь котора€ может быть сдана в аренду) на основе документов, предоставленных «аказчиком. ƒл€ корпуса є11 значение арендопригодной площади исчисл€лось как среднее этого показател€ дл€ корпусов є10,18,19;

«атем денежный поток, приход€щийс€ на 1 кв.м сдаваемой в аренду площади, умножалс€ на величину изымаемой площади и корректировалс€ на значение арендопригодной площади .

ѕрогнозный план денежных поступлений от подлежащих изъ€тию и сносу частей зданий в течение периода восстановлени€ нарушенного производства будет иметь вид:

Ц  Ц  Ц

ѕрогнозный план денежных поступлений от частей зданий неподлежащих изъ€тию и сносу в течение периода восстановлени€ нарушенного производства будет иметь вид:

Ц  Ц  Ц

ƒл€ составлени€ прогнозного плана денежных выплат были определены соотношени€ переменных расходов и денежных поступлений, средние значени€ которых использовались при расчетах:

Ц  Ц  Ц

¬еличина переменных расходов в общей сумме денежных поступлений составл€ет в среднем 17%. Ёто обусловлено тем, что изымаютс€ малые площади по сравнению с общей площадью, сдаваемой «јќ Ђ’’’ї в аренду. Ѕольша€ часть затрат, сгруппированных на счете 20 Ђќсновное производствої €вл€етс€ условно-посто€нной, поэтому при изъ€тии 5% сдаваемой площади не изменитс€ .

www.iksys.ru

“.е. прогнозна€ величина денежных выплат от всей арендованной площади рассчитываетс€ путем умножени€ среднего значени€ доли переменных расходов в денежных поступлени€х (см. таблицу 21) на соответствующие денежные поступлени€ .

ѕрогнозный план денежных выплат от подлежащих изъ€тию частей зданий в течение периода восстановлени€ нарушенного производства будет иметь вид:

Ц  Ц  Ц

ѕрогнозный план денежных выплат от частей зданий неподлежащих изъ€тию и сносу в течение периода восстановлени€ нарушенного производства будет иметь вид:

Ц  Ц  Ц

–асчет ставки дисконтировани€ —тавка дисконта Ц это ожидаема€ ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестировани€ или, другими словами, это ожидаема€ ставка дохода по имеющимс€ альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки .

¬еличина ставки дисконтировани€ св€зана с ожидаемым инвестиционным риском.  онцепци€ риска предполагает, что все инвестиции наход€тс€ в промежутке между полной уверенностью в окупаемости денежных средств (нулевой риск) и полной неуверенностью в их окупаемости (бесконечный риск). ѕри рассмотрении двух инвестиционных возможностей, обещающих равную ожидаемую доходность в денежном выражении, инвестор обычно предпочитает инвестиции с наименьшей степенью риска или, напротив, рассчитывает на более высокую доходность по инвестици€м с более высокой степенью риска .

—тавка дисконта, используема€ дл€ целей проведени€ процедуры дисконтировани€ потоков денежных средств от сдачи помещений «јќ Ђ’’’ї в аренду, должна учитывать в себе все инвестиционные риски, присущие де€тельности указанного арендодател€ .

—тавка дисконта рассчитывалась по методу кумул€тивного построени€.

–асчет ставки дисконта методом кумул€тивного построени€ проводитс€ в два этапа:

определение соответствующей безрисковой ставки дохода;

оценка величины соответствующей премии за риск инвестировани€ в данную компанию .

ƒл€ инвестора безрискова€ ставка представл€ет собой альтернативную ставку дохода, котора€ характеризуетс€ практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Ѕезрискова€ ставка используетс€ как точка отсчета, к которой прив€зываетс€ оценка различных видов риска, характеризующих вложени€ в данную компанию, на основе чего и выстраиваетс€ требуема€ ставка дохода .

¬ качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике обычно используетс€ ставка дохода по долгосрочным государственным долговым об€зательствам (облигаци€м или вексел€м) с аналогичным исследуемому проекту горизонтом инвестировани€. ƒл€ оценки российских компаний в качестве безрисковой может быть прин€та ставка по вложени€м с наименьшим уровнем риска (например, ставка по депозитам в —бербанке или других наиболее надежных банках), либо доходность ќќ¬« (¬ЁЅ) .

ѕоскольку в данном случае оцениваетс€ российска€ компани€ и при этом денежной единицей построени€ денежных потоков €вл€етс€ рубль –оссийской ‘едерации, в качестве безрисковой ставки была выбрана эффективна€ доходность по облигаци€м в рубл€х –ќ——»я 46014, погашение 29.08.2018 г. (источник: http://www.сbonds.ru/, данные вз€ты на дату оценки, дата торгов 29.06.2007 г.). ¬ данной ставке доходности уже учтен страновой риск, поэтому нет необходимости определ€ть его отдельно .

ѕремии за риск инвестировани€ дл€ компании-арендодател€ включают в себ€ следующие факторы:

«ависимость от ключевых сотрудников .

–азмер компании .

ѕроизводственна€ и территориальна€ диверсификаци€ .

«ависимость от ключевых потребителей .

‘инансова€ структура .

ѕрибыль, рентабельность и прогнозируемость .

ќценка вышеуказанных факторов осуществл€етс€ по 5-балльной шкале на основании экспертной оценки.

ƒл€ этого по каждому из факторов выделены три степени риска, каждой из которой соответствует диапазон величин риска в процентном выражении:

низка€ степень риска Ц 1-1,5%;

средн€€ степень риска Ц 2-3%;

высока€ степень риска Ц 4-5% .

ѕосле рассмотрени€ составл€ющих риска инвестировани€ в оцениваемую компанию определ€етс€ итогова€ степень риска по данному фактору .

Ц  Ц  Ц

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, 2 364 979 который мог бы быть получен на площад€х корпуса є10, подлежащих изъ€тию и сносу (без Ќƒ—), руб .

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, 2 790 675 который мог бы быть получен на площад€х корпуса є10, подлежащих изъ€тию и сносу (включа€ Ќƒ—), руб .

Ц  Ц  Ц

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, 3 176 204 который мог бы быть получен на площад€х корпуса є11, подлежащих изъ€тию и сносу (без Ќƒ—), руб .

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, 3 747 921 который мог бы быть получен на площад€х корпуса є11, подлежащих изъ€тию и сносу (включа€ Ќƒ—), руб .

Ц  Ц  Ц

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, 723 703 который мог бы быть получен на площад€х корпуса є19, подлежащих изъ€тию и сносу (без Ќƒ—), руб .

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, 853 970 который мог бы быть получен на площад€х корпуса є19, подлежащих изъ€тию и сносу (включа€ Ќƒ—), руб .

Ц  Ц  Ц

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, 2 205 440 который мог бы быть получен на площад€х корпуса є18, подлежащих изъ€тию и сносу (без Ќƒ—), руб .

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, 2 602 419 который мог бы быть получен на площад€х корпуса є18, подлежащих изъ€тию и сносу (включа€ Ќƒ—), руб .

“аким образом, размер упущенной выгоды, обусловленный потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на площад€х объекта, подлежащих изъ€тию и сносу составит:

Ц  Ц  Ц

–азмер упущенной выгоды, обусловленный потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на площад€х объекта, подлежащих изъ€тию и сносу составл€ет (включа€ Ќƒ—) 9 994 985 (ƒев€ть миллионов дев€тьсот дев€носта четыре тыс€чи дев€тьсот восемьдес€т п€ть) руб .

Ц  Ц  Ц

–асчет размера упущенной выгоды, обусловленный потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х объекта ¬ таблицах 31-35 произведен расчет размера упущенной выгоды «јќ "’’’" от реконструкции частей зданий, неподлежащих изъ€тию и сносу .

Ц  Ц  Ц

—тоимость денежных потоков приведенна€ к дате оценки 724 153 711 830 ”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х корпуса є10 (без Ќƒ—), руб .

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х корпуса є10 (включа€ Ќƒ—), руб .

Ц  Ц  Ц

—тоимость денежных потоков приведенна€ к дате оценки 1 231 726 1 210 765 ”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х корпуса є11 (без Ќƒ—), руб .

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х корпуса є11 (включа€ Ќƒ—), руб .

Ц  Ц  Ц

—тоимость денежных потоков приведенна€ к дате оценки 400 925 394 104 ”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х корпуса є19 (без Ќƒ—), руб .

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х корпуса є19 (включа€ Ќƒ—), руб .

Ц  Ц  Ц

—тоимость денежных потоков приведенна€ к дате оценки 318 420 313 001 ”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х корпуса є18 (без Ќƒ—), руб .

”пущенна€ выгода, обусловленна€ потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х корпуса є18 (включа€ Ќƒ—), руб .

“аким образом, размер упущенной выгоды, обусловленный потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х объекта, составит:

Ц  Ц  Ц

–азмер упущенной выгоды, обусловленный потерей предполагаемого дохода, который мог бы быть получен на оставшихс€ площад€х объекта, в период строительства проспекта составл€ет (включа€ Ќƒ—) 6 259 810 (Ўесть миллионов двести п€тьдес€т дев€ть тыс€ч восемьсот дес€ть) рублей .

Ц  Ц  Ц

2.1.5. ѕример расчета размера упущенной выгоды (вариант є3) ќпределение размера упущенной выгоды осуществл€етс€ путем дисконтировани€ будущих неполученных за период восстановлени€ нарушенного производства денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их права не были нарушены .

ƒокументы о финансово-экономической де€тельности на рассматриваемых земельных участках предоставлены не были. ѕо данным визуального осмотра определить, кака€ именно сельскохоз€йственна€ культура выращиваетс€ на участке, не представл€етс€ возможным .

¬ св€зи с вышесказанным расчет убытков проводилс€ на основе рыночных данных6 .

ѕо данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по ћосковской области, Ђпо состо€нию на 1 июн€ 2009 года в хоз€йствах всех категорий (включа€ подсобные хоз€йства, не состо€щие на самосто€тельном балансе) €ровые зерновые и зернобобовые культуры посе€ны на площади 43,3 тыс€чи гектаров, картофель

Ц на площади 47,7 тыс€чи гектаров, овощи Ц на площади 17,4 тыс€чи гектаровї7. “аким образом, можно сделать вывод о том, что картофель €вл€етс€ наиболее распространенной сельскохоз€йственной культурой в ћосковской области .

Ќа основании вышеизложенного расчет упущенной выгоды, причиненной правообладател€м рассматриваемых земельных участков, изъ€тием произведен на основании доходов, полученных от выращивани€ на земельных участках картофел€ .

ѕроцедура расчета выгл€дит следующим образом:

–асчет валового дохода, св€занного с сельскохоз€йственным использованием земельного участка .

ќпределение уровн€ рентабельности сельскохоз€йственного производства .

ќпределение чистого операционного дохода (путем умножени€ размера рентабельности на валовой доход) .

ƒисконтирование чистого операционного дохода на дату проведени€ расчета .

–асчет итоговой величины (суммирование денежных потоков на период, необходимый дл€ восстановлени€ нарушенного производства) .

–асчет упущенной выгоды выполнен на 1 кв.м. условной пашни .

Ц  Ц  Ц

ƒанное допущение прописано в разделе 1.2 Ђƒопущени€ и ограничительные услови€, прин€тые при расчетахї заключени€ http://msko.fsgs.ru/digital/region4/default.aspx

Ц  Ц  Ц

¬ расчетах использовалс€ годовой показатель средней урожайности за 3 года, который составл€ет 116 ц/га или 1,16 кг / кв. м .

ѕо рыночным данным средн€€ цена реализации 1 кг картофел€ в ћосковской области на дату проведени€ расчетов составила 6 рублей 13 копеек (без учета Ќƒ—) .

Ц  Ц  Ц

ќпределение уровн€ рентабельности ”ровень рентабельности растениеводства в ћосковской области определ€лс€ согласно статистическим данным ‘едеральной службы государственной статистики (источник интернет-сайт: http://www.gks.ru/) см. таблицу 39 .

Ц  Ц  Ц

¬ расчетах использовалось среднее значение среднегодовой рентабельности растениеводства по ћосковской области за 3 года (2007 Ц 2009 гг.). “аким образом, размер рентабельности составл€ет 22,85% .

–асчет упущенной выгоды объекта ”пущенна€ выгода в результате нарушенного сельскохоз€йственного производства определ€етс€ посредством суммировани€ дисконтированных денежных потоков на период восстановлени€ сельскохоз€йственного производства. “.к .

период восстановлени€ составл€ет один год, то процедура дисконтировани€ чистого операционного дохода не проводилась .

Ц  Ц  Ц

–азмер убытков в виде упущенной выгоды, причиненных правообладател€м рассматриваемых земельных участков на 1 кв.м земли составит 1,6246 руб./кв.м., без Ќƒ— .

–езультаты расчета смотрите в таблице 41 .

“аблица 41. –езультаты расчета упущенной выгоды правообладател€ми рассматриваемых земельных участков

Ц  Ц  Ц

2.1.6. ѕример расчета размера упущенной выгоды (вариант є4) “ак как земельный участок, подлежащий изъ€тию, относитс€ к категории Ђземли сельскохоз€йственного назначени€ї, и предназначен дл€ сельскохоз€йственного производства, в случае его изъ€ти€ ѕравообладателю/€м может быть причинена упущенна€ выгода в виде недополученных доходов от реализации выращиваемых на участке сельскохоз€йственных культур .

¬ св€зи с тем, что ќценщику не были предоставлены документы, в том числе финансовые, подтверждающие осуществление предпринимательской де€тельности согласно требовани€м действующего законодательства –‘ с использованием рассматриваемого недвижимого имущества, а также получение доходов от его использовани€, расчет упущенной выгоды, котора€ может быть причинена ѕравообладателю/€м изъ€тием, производилс€ на основании информации, полученной в ходе проведени€ визуального осмотра Ќедвижимого имущества, а также рыночных (среднеотраслевых) данных, характеризующих основные экономические показатели сельского хоз€йства в –остовской области (средн€€ цена производител€, средний уровень рентабельности, средн€€ производительность (урожайность) и т.д.), согласно п.3 раздела 1.4 «аключени€ и требований ћетодических рекомендаций .

¬ св€зи с тем, что по данным визуального осмотра определить, кака€ именно сельскохоз€йственна€ культура выращиваетс€ на участке, не представл€етс€ возможным, расчет упущенной выгоды основывалс€ на данных ‘едеральной службы государственной статистики –оссийской ‘едерации. —огласно информации ÷ентральной базы статистических данных ‘едеральной службы государственной статистики –оссийской ‘едерации8 по состо€нию за 2010 год в хоз€йствах всех категорий зерновые культуры посе€ны на площади 2822,9 тыс. га (что составл€ет 64,87% от всей посевной площади), технические культуры - на площади 1179,8 тыс. га (27,11% от всей посевной площади), кормовые культуры - на площади 259,5 тыс. га (5,96% от всей посевной площади). ќсновной зерновой культурой в –остовской области €вл€етс€ озима€ пшеница (2027,5 тыс. га или 46,6% от всей посевной площади) .

“аким образом, можно сделать вывод о том, что наиболее распространенной сельскохоз€йственной культурой в –остовской области €вл€етс€ озима€ пшеница. ¬ св€зи с чем, расчет упущенной выгоды, котора€ может быть причинена ѕравообладателю/€м изъ€тием незастроенного земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 61:18:0600021:228 категории "земли сельскохоз€йственного назначени€", предназначенного дл€ сельскохоз€йственного производства и расположенного по адресу: –остовска€ область,  расносулинский район, дл€ государственных и муниципальных нужд в цел€х реконструкции автомобильной дороги ћ-4 "ƒон" - от ћосквы через ¬оронеж, –остов-на-ƒону,  раснодар до Ќовороссийска на участке км 933 - км 1024, с последующей эксплуатацией на платной основе, –остовска€ область, производилс€ на основе доходов от выращивани€ на участке озимой пшеницы .

“ак как ќценщику не доступна информаци€ о прогнозируемых показател€х экономической эффективности выращивани€ озимой пшеницы в 2011 году, расчет упущенной выгоды был произведен на основе официальных статистических данных за предыдущие годы .

ѕроцедура расчета включала в себ€ следующие этапы:

ќпределение периода восстановлени€ нарушенного сельскохоз€йственного производства .

–асчет удельного показател€ валового дохода, св€занного с сельскохоз€йственным использованием земельного участка .

ќпределение уровн€ рентабельности сельскохоз€йственного производства .

ќпределение удельного показател€ чистого операционного дохода .

ƒисконтирование удельных показателей чистого операционного дохода на дату проведени€ расчета .

–асчет удельного показател€ упущенной выгоды (суммирование денежных потоков на период, необходимый дл€ восстановлени€ нарушенного производства) .

–асчет итоговой величины упущенной выгоды .

http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi

Ц  Ц  Ц

ќпределение периода восстановлени€ нарушенного сельскохоз€йственного производства

”читыва€, что:

оповещение правообладателей об изъ€тии земель осуществл€етс€ за 1 год;

в –остовской области имеетс€ достаточное количество предложений о продаже земельных участков сельскохоз€йственного назначени€;

подготовительные и посевные работы нос€т сезонный характер;

период восстановлени€ нарушенного производства в расчетах принималс€ за 1 год .

–асчет потока доходов —огласно данным ÷ентральной базы статистических данных ‘едеральной службы государственной статистики –оссийской ‘едерации9 по состо€нию за 2010 год в хоз€йствах всех категорий урожайность озимой пшеницы (в расчете на убранную площадь) в –остовской области составила 27,3 центнера с гектара. ”рожайность за другие годы согласно данным этого же источника приведена в таблице ниже .

Ц  Ц  Ц

—огласно материалам сайта www.kazakh-zerno.kz от 12.08.2009 года:

Ђјграрии –остовской области завершили уборку ранних зерновых и зернобобовых культур. ”рожай в 6 млн. 514 тыс. тонн зерна был собран с 2 млн. 490 тыс. га. ”рожайность в среднем по области составила 26,2 ц/га. ѕри этом средние показатели урожайности по озимой пшенице - 27,8 ц/га, по €ровой пшенице - 10,4 ц/га, озимому €чменю - 35,1 ц/га, €ровому €чменю - 18,3 ц/га, озимой ржи - 20,6 ц/га, гороху - 17,4 ц/га, овсу - 12,7 ц/га, сообщили »ј "REGNUM Ќовости" в пресс-службе администрации –остовской области.ї

»сточник: http://www.kazakh-zerno.kz/index.php?option=com_content&view=article&id=9067&catid=16

—огласно материалам сайта www.r61-agro.blogspot.com от 9 июл€ 2009 года:

Ђѕо оперативной информации ћинсельхозпрода –остовской области на сегодн€шний день озимой пшеницы убрано 56,1 тыс. га, что составл€ет 14,8% от уборочной площади этой культуры. ”рожайность озимой пшеницы в среднем по области составл€ет 29,2 ц/га. Ќаибольша€ урожайность отмечена в јзовском Ц 41,2 ц/га,  агальницком Ц 40,1, ÷елинском Ц 37,5 ц/га районах. Ќаименьшие показатели урожайности отмечены в ћилютинском Ц 18,3 ц/га,  онстантиновском Ц 19,2, «аветинском Ц 19,5, «имовниковском Ц 20,0 ц/га районах.ї

»сточник: http://r61-agro.blogspot.com/2009/07/blog-post_1993.html »зучив данные об урожайности озимой пшеницы из различных источников, ќценщик свел е в единую таблицу, представленную ниже .

http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi

Ц  Ц  Ц

ќпира€сь на представленные в таблице выше данные, ќценщиком было получено среднее значение урожайности озимой пшеницы за 1991 - 2010 года. ќно составило 27,24 центнера с гектара .

—огласно данным ÷ентральной базы статистических данных ‘едеральной службы государственной статистики –оссийской ‘едерации10 по состо€нию на 2011 год средн€€ цена производителей пшеницы по –остовской области составила 5839,59 руб. за тонну. —редние цены по классам пшеницы представлены в таблице ниже .

Ц  Ц  Ц

Ќа основе данных, представленных в таблице 45, ќценщиком путем корректировани€ цен предложений (по классу пшеницы) была рассчитана средн€€ цена на пшеницу в –остовской области по состо€нию июнь 2011 года. ѕри расчете размера корректировок ќценщик опиралс€ на данные из таблицы 44. –езультаты расчета представлены в таблице ниже .

“аблица 46. –асчет средней цены производителей на пшеницу в –остовской области по состо€нию на июнь 2011 года

Ц  Ц  Ц

 ак видно из таблицы, приведенной выше, средн€€ цена производителей на пшеницу в –остовской области по состо€нию на июнь 2011 года (без Ќƒ—), рассчитанна€ по данным сайта www.furazh.ru, составила 5669,93 руб. за тонну, что на 3% ниже средней цены на пшеницу по –остовской области за весь 2011 год по данным ÷ентральной базы статистических данных ‘едеральной службы государственной статистики –оссийской ‘едерации (http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi) .

“ак реализаци€ пшеницы возможна в течение всего 2011 года и уборка урожа€ только начинаетс€ (согласно материалам сайта http://www.zol.ru/z-news/showlinks.php?id=75166), в качестве средней цены реализации пшеницы была вз€то значение в 5839,59 руб. за тонну согласно официальным данным ‘едеральной службы государственной статистики –оссийской ‘едерации .

ѕо рассчитанным значени€м урожайности озимой пшеницы и средней цены е производителей в –остовской области, был рассчитан удельный показатель валового дохода на 1 кв.м. земли, подлежащей изъ€тию .

Ц  Ц  Ц

—реднее значение урожайности озимой пшеницы по –остовской 27,24 центнера с гектара = 0,2724 кг/кв.м .

области за 1991 - 2010 года —редн€€ цена производителей пшеницы по –остовской области на 5839,59 руб. за тонну = 5,84 руб./кг 2011 год (без Ќƒ—) ”дельный валовый доход от выращивани€ пшеницы (без Ќƒ—) 0,2724 х 5,84 = 1,59 руб./кв.м .

“аким образом, удельный показатель валового дохода от выращивани€ пшеницы в 2011 году по –остовской области составит - 1,59 руб./кв.м .

ќпределение уровн€ рентабельности

—огласно материалам сайта www.kubanzem.ru от 23.05.2008 года:

Ђ–ентабельность агробизнеса в 2008 году вр€д ли сложитс€ меньше, чем была в прошлом, когда она показала рост относительно предыдущих лет. “ак, по утверждению аналитика »нститута конъюнктуры аграрного рынка »гор€ ѕавенского, в 2007 году при максимальных затратах на тонну пшеницы и подсолнечника 4-4,5 тыс€чи и 5,5 тыс€чи рублей рыночна€ стоимость этих культур составл€ла 7 тыс€ч и 22 тыс€чи рублей соответственно. –ентабельность производства пшеницы в среднем составила 50%, масличных - 130%. ѕри этом интересно, что показатель эффективности использовани€ земель в –оссии лишь в 1,5 раза ниже общеевропейского уровн€, а уровень производства на единицу площади ниже среднеевропейского в 7 раз.ї

»сточник: http://www.kubanzem.ru/news/8/

—огласно материалам сайта http://www.emeat.ru от 31.05.07 года:

Ђѕроизводители св€зывают рентабельность зернового бизнеса с ценами на внутреннем и внешнем рынках .

«амгендиректора Ђјгрикої (выращивает зерновые, занимаетс€ трейдингом) ћихаил —олдатов вспоминает, что сама€ высока€ рентабельность выращивани€ пшеницы, около 37%, у его компании была в 2003 г. “огда цены на зерно выросли в два раза, вспоминает он: в начале года оно стоило 2,8 тыс. руб./т, а к концу года Ц подорожало до 6 тыс. руб./т. ј в зернотрейдинге при благопри€тной конъюнктуре рентабельность не падает ниже 50Ц60%, рассуждает аналитик инвесткомпании Ђ‘инамї —ергей ‘ильченков. ¬ » ј–е прогнозируют рост доходов кресть€н от выращивани€ зерновых вследствие укреплени€ цен на мировом рынке. Ќапример, на юге страны пшеница 3 класса с августа 2006 г. по €нварь 2007 г. подорожала с 3,4 до 4,75 руб./т, уточн€ют в » ј–е. ќб укреплении мировых цен на зерно говор€т и в Ђ‘инамеї: по данным компании, благодар€ удачной внешней конъюнктуре рентабельность в этом сегменте в 2006 г. выросла до 78% .

¬ 2005 г. было 16%, уточн€ют в јналитическом центре при правительстве .

ЕЕ .

¬прочем, двух- и трехзначные показатели рентабельности еще не означают, что в сельском хоз€йстве зарабатывают сверхприбыль. –ылько из » ј–а замечает, что одним из самых важных дл€ јѕ  экономических показателей €вл€етс€ Ђмасса прибылиї.   примеру, у зерна сама€ высока€ рентабельность в неурожайные сезоны, однако из-за скромных объемов производства прибыль, выраженна€ не в процентах, а в рубл€х, оказываетс€ небольшой, говорит –ылько. ≈го слова подтверждаютс€ данными –осстата. ¬ 2002 г., когда были собраны рекордные 86,5 млн т зерна, оно резко подешевело. ”быточным зерно не стало (средн€€ рентабельность составила 18,4%), но обща€ прибыль российских агрокомпаний упала более чем в 10 раз Ц с 25,2 млрд руб. в 2001-м до 2,2 млрд руб. Ц в 2002 г .

‘ильченков из Ђ‘инамаї, как и –ылько, обращает внимание, что финансовый оборот средней агрокомпании небольшой Ц он не превышает $10Ц12 млн/г. ѕоэтому средств на развитие многим не хватает несмотр€ на рыночную маржу, о которой в других отрасл€х реальной экономики нельз€ даже мечтать. „тобы пополнить оборотные средства, кресть€не из года в год вынуждены брать кредиты в среднем под 14% годовых, что приводит к снижению их реальных

www.iksys.ru

доходов. ¬ладимир «алогин, гендиректор Ђјгросхлебопродуктаї, выращивает зерно в —тавропольском крае. ќн рассказывает, что берет кредиты на пополнение оборота под 12Ц14% годовых, платит за лизинг, страхует посевы и в результате рентабельность не превышает 15Ц18%. «алогин знает зерновые компании, бизнес которых рентабелен на 70%. ¬се они, по его наблюдени€м, развиваютс€ на собственные средства или пользуютс€ беспроцентными ссудами от собственников.ї

»сточник: http://www.emeat.ru/new.php?id=10733 —огласно материалам автореферата диссертации на соискание ученой степени кандидата сельскохоз€йственных наук Ђ”добрение озимой пшеницы по различным предшественникам на черноземе обыкновенномї ’атламаджи€на јмбарцума

Ћусегеновича:

Ђ¬ среднем за три года уровень рентабельности озимой пшеницы по предшественнику озима€ пшеница на контрольном варианте составил 55,1% при себестоимости 2,78 руб./кг. Ќаиболее высокие показатели в опыте получены при внесении при посеве удобрений в дозе N24P24K24. «десь себестоимость Ц на 0,3 руб./кг меньше, чем на контроле, а уровень рентабельности Ц 74,3%.ї

»сточник: ’атламаджи€н ј. Ћ. ”добрение озимой пшеницы по различным предшественникам на черноземе обыкновенном: јвтореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата сельскохоз€йственных наук. - пос. ѕерсиановский, 2010. - 23с .

http://dongau.ru/dissert/hatlamadgijn%20A%20L.pdf “аким образом, рентабельность выращивани€ озимой пшеницы очень волатильна из года в год, зависит от множества факторов и находитс€ ориентировочно в диапазоне от 15% до 75%. ¬ качестве показател€ рентабельности выращивани€ пшеницы ќценщик в дальнейших расчетах опиралс€ на цифру в 55,1%, котора€ представл€ет собой среднюю рентабельность озимой пшеницы в контрольной группе за 2008, 2009 и 2010 года, полученную в ходе производственной проверки результатов исследований в Ќеклиновском районе –остовской области, согласно автореферату диссертации на соискание ученой степени кандидата сельскохоз€йственных наук, представленному выше. Ёта цифра, по мнению ќценщику, наиболее точно отражает средний уровень рентабельности выращивани€ пшеницы в –остовской области в 2011 году .

Ц  Ц  Ц

размер упущенной выгоды, котора€ может быть причинена ѕравообладателю/€м изъ€тием незастроенного земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 61:18:0600021:228 категории "земли сельскохоз€йственного назначени€", предназначенного дл€ сельскохоз€йственного производства и расположенного по адресу: –остовска€ область,  расносулинский район, дл€ государственных и муниципальных нужд в цел€х реконструкции автомобильной дороги ћ-4 "ƒон" - от ћосквы через ¬оронеж, –остов-на-ƒону,  раснодар до Ќовороссийска на участке км 933 - км 1024, с последующей эксплуатацией на платной основе, –остовска€ область, рассчитанный на ’’.’’.’’’’ года составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.2. ”бытки, причиненные досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами —огласно разделу IV Ђќпределение размера убытков, причиненных досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицамиї ћетодических рекомендаций по расчету размера убытков, утвержденных решением ѕравлени€

Ќекоммерческого партнерства Ђ–оссийска€ коллеги€ оценщиковї (ѕротокол є10 от 08 сент€бр€ 2005 года):

Ђ–азмер убытков, которые несут собственники земельного участка, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, в св€зи с досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами определ€етс€ путем сложени€:

сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на земельные участки в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в св€зи с досрочным прекращением об€зательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в св€зи с досрочным прекращением об€зательств в пор€дке, предусмотренном действующим законодательством;

сумм недополученных доходов обладателей прав на земельные участки в св€зи с досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных услови€х гражданского оборота, если бы их право не было нарушено .

ƒл€ определени€ размера убытков, которые причинены обладател€м прав на земельные участки, в св€зи с досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами, осуществл€етс€ анализ действующего законодательства –оссийской ‘едерации и договоров, заключенных обладател€ми прав на земельные участки, с третьими лицами, на предмет установлени€ видов и размера ответственности, которую должны понести обладатели прав на земельные участки в св€зи с досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами в результате изъ€ти€ или временного зан€ти€ земельных участков, ограничени€ их прав на земельные участки либо ухудшени€ качества земель в результате де€тельности других лиц, установлени€ видов и размера доходов, которые обладатели прав на земельные участки недополучили в св€зи с досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами в результате изъ€ти€ или временного зан€ти€ земельных участков, ограничени€ их прав на земельные участки либо ухудшени€ качества земель в результате де€тельности других лиц .

Ќапример, размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка, получившему от будущего покупател€ его земельного участка сумму задатка, в св€зи с досрочным расторжением предварительного договора, произошедшего в результате ухудшени€ качества земель в результате де€тельности других лиц, может определ€тьс€ путем сложени€:

суммы задатка, которую собственник земельного участка должен выплатить будущему покупателю из-за досрочного расторжени€ с ним предварительного договора и суммы стоимости земельного участка, которую собственник земельного участка должен был бы получить от будущего покупател€ в случае заключени€ договора купли-продажи, но не получил из-за досрочного расторжени€ с ним предварительного договора, с вычетом из нее суммы задатка.ї

2.2.1. ќпределение размера убытков, причиненных досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами —огласно разделу 7.8. Ђќпределение размера убытков, причиненных досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицамиї ћетодических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в цел€х размещени€ олимпийских объектов федерального значени€ и (или) предоставл€емых в рамках ‘едерального закона є 310-‘«, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладател€м объектов недвижимости в св€зи с их изъ€тием, или в св€зи с установлением сервитута, утвержденных решением Ќационального —овета по оценочной де€тельности (протокол є 5 от 23.12.2009 г.):

Ђ7.8.1. –азмер убытков, которые несут собственники земельного участка, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков в св€зи с досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами определ€етс€ путем сложени€ сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на земельные участки в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в св€зи с досрочным прекращением об€зательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка), а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в св€зи с досрочным прекращением об€зательств в пор€дке, предусмотренном действующим законодательством. “акже следует проанализировать действующее законодательство –оссийской ‘едерации и договоры, заключенные обладател€ми прав на земельные участки, с третьими лицами, на

www.iksys.ru

предмет установлени€ видов и размера ответственности, которую должны понести обладатели прав на земельные участки в св€зи с досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами в результате изъ€ти€ или временного зан€ти€ земельных участков, ограничени€ их прав. ¬ы€вленные в ходе анализа договоров убытки, рассчитываютс€ в соответствии с услови€ми, указанными в договорах .

7.8.2. ¬ качестве третьих лиц, перед которыми обладатели прав на земельные участки могут понести ответственность могут выступать:

арендаторы объектов недвижимости, оборудовани€;

поставщики товаров и услуг;

потребители продукции;

другие лица.ї

2.2.2. ѕример расчета размера убытков, причиненных досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами ќценщиком были изучены договоры аренды тех площадей, которые подлежат изъ€тию в цел€х строительства и размещени€ объектов по проекту Ђ—оздание сухогрузного района морского порта “аманьї. ѕроведенный анализ арендаторов показал возникновение убытков ќјќ Ђ’’’ї в св€зи с выплатой третьим лицам сумм понесенных ими убытков в св€зи с досрочным прекращением об€зательств .

ќјќ Ђ’’’ї и ќќќ Ђјјјї подписали договор аренды складского помещени€, расположенного по адресу: ’’’ ( орпус є 19) сроком с 01 ма€ 2007 г. по 31 окт€бр€ 2007 г .

¬ соответствии с п. 4 ст. 620 √ражданского  одекса –‘ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, если имущество в силу обсто€тельств, за которые арендатор не отвечает, окажетс€ в состо€нии, не пригодном дл€ использовани€ .

¬ рамках работ по проекту Ђ—оздание сухогрузного района морского порта “аманьї части зданий будут разрушены и, следовательно, окажутс€ в состо€нии не пригодном дл€ дальнейшего использовани€. ¬ св€зи с этим, ќќќ Ђјјјї вынуждено было преждевременно расторгнуть договор аренды складского помещени€ .

Ќа основании пункта 4.3 ƒоговора аренды складского помещени€, расположенного по адресу: ’’’ ( орпус є 19), заключенного между ќјќ Ђ’’’ї и ќќќ Ђјјјї, в случае преждевременного расторжени€ договора, јрендодатель (ќјќ Ђ’’’ї) об€зуетс€ компенсировать расходы јрендатора (ќќќ Ђјјјї), св€занные с необходимостью демонтажа и перевозки оборудовани€, установки на новом складе в размере не более двух миллионов рублей .

ќјќ Ђ’’’ї, €вл€€сь јрендодателем по ƒоговору аренды, и ќќќ Ђјјјї, €вл€€сь јрендатором, подписали приемосдаточный акт, на основании которого ƒоговор аренды был расторгнут по обоюдному согласию сторон .

ƒосрочное расторжение договора аренды (на основании приемо-сдаточного акта), повлекло за собой возникновение убытков ќјќ Ђ’’’ї, причиненных досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами .

ќќќ Ђјјјї были предоставлены договоры строительного подр€да. ¬ данных договорах представлены стоимости по демонтажу, перевозке и доставке оборудовани€, принадлежащего ќќќ Ђјјјї, на новое место .

ќќќ Ђјјјї и ќќќ Ђ—ћ”ї заключили договор строительного подр€да є06/07. Ќа основании данного договора ќќќ Ђ—ћ”ї об€зуетс€ выполнить работы по устройству холодильной камеры общей площадью 240 кв.м., а ќќќ Ђјјјї об€зуетс€ прин€ть и оплатить выполненные работы. —тоимость договора составл€ет 1 330 000 рублей (включа€ Ќƒ—). 31 июл€ 2007 года был подписан јкт приемки-сдачи выполненных работ. —тоимость работ составила 1 330 000 рублей (включа€ Ќƒ—) .

02 августа 2007 г. ќќќ Ђјјјї и ќќќ Ђј—ї заключили договор строительного подр€да є15. Ќа основании данного договора ќќќ Ђј—ї об€зуетс€ выполнить монтаж и пусконаладку одной холодильной установки, предназначенной дл€ охлаждени€ одной камеры хранени€ замороженной продукции в здании, а ќќќ Ђјјјї об€зуетс€ прин€ть и оплатить выполненные работы. —тоимость договора составл€ет 141 100 рублей (включа€ Ќƒ—). 15 августа 2007 года был подписан јкт приемки-сдачи выполненных работ. —тоимость работ составила 141 100 рублей (включа€ Ќƒ—) .

“аким образом, размер убытков ќјќ Ђ’’’ї, причиненных досрочным прекращением об€зательств перед ќќќ Ђјјјї

составл€ет 1 471 100 рублей (включа€ Ќƒ—) .

”пущенна€ выгода от досрочного расторжени€ договоров между ќјќ Ђ’’’ї и другими юридическими лицами отсутствует, поскольку договоры аренды, после окончани€ сроков их действи€, не продлевались, а поиск новых арендаторов не осуществл€лс€ .

–азмер убытков, св€занных с досрочным прекращением об€зательств перед третьими лицами и причиненных ќјќ Ђ’’’ї изъ€тием недвижимого имущества дл€ государственных и муниципальных нужд в цел€х строительства и размещени€ объектов по проекту Ђ—оздание сухогрузного района морского порта “аманьї, рассчитанный на ’’.’’.’’’’ составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.3. ”бытки, св€занные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2.3.1. ќпределение размера убытков, св€занных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним —огласно разделу 7.10.2 Ђќпределение убытков, св€занных с регистрацией прав на объект недвижимостиї

ћетодических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в цел€х размещени€ олимпийских объектов федерального значени€ и (или) предоставл€емых в рамках ‘едерального закона є 310-‘«, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладател€м объектов недвижимости в св€зи с их изъ€тием, или в св€зи с установлением сервитута, утвержденных решением Ќационального —овета по оценочной де€тельности (протокол є 5 от 23.12.2009 г.):

Ђѕри расчете размера убытков, св€занных с регистрацией прав на объект недвижимости, в их состав следует включать затраты, св€занные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности (договора аренды) на вновь приобретенный объект недвижимости (имущественный комплекс), а также стоимость услуг специализированной юридической фирмы за содействие в проведении регистрации (в случае привлечени€ такой фирмы) .

–азмер государственной пошлины определ€етс€ в соответствии с нормативными правовыми актами –оссийской ‘едерации .

—ледует учитывать, что в случае, если изъ€тие недвижимости осуществл€етс€ с предоставлением иной недвижимости взамен изымаемой, расходы по оформлению прав правообладателей изымаемой недвижимости на предоставл€емое им имущество оплачиваютс€ государством.ї

—делки с недвижимым имуществом подлежат об€зательной государственной регистрации только в случа€х, предусмотренных законом, а именно √ражданским кодексом –‘ и «аконом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

Ќапример, об€зательной государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений, дарени€ недвижимости, аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года. ≈сли в соответствии с законом сделка подлежит государственной регистрации, то она считаетс€ заключенной и вступает в силу только с момента государственной регистрации. —делки с недвижимостью, которые не нужно регистрировать, считаютс€ заключенными и вступают в силу с момента подписани€ сторонами договора. „то касаетс€ прав на недвижимое имущество, то государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничени€ этих прав, их возникновение, переход и прекращение.   другим вещным правам относ€тс€ право хоз€йственного ведени€, право оперативного управлени€, ипотека, сервитут. ѕраво собственности на здание, сооружение, помещение, а также и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента регистрации. “аким образом, если государственна€ регистраци€ договора не предусмотрена законом, то он считаетс€ заключенным с момента подписани€ его сторонами. Ќо в этом случае необходимо зарегистрировать право на недвижимое имущество. ќплате при этом подлежит также одно регистрационное действие Ч регистраци€ права .

»сточник: http://www.cottage.ru/articles/zagorod/19031.html —огласно статье 333.33 Ђ–азмеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действийї Ќалогового кодекса –оссийской ‘едерации (часть втора€) от 05.08.2000 г. є 117 Ц

‘« (в ред. от 21.04.2011 г.):

Ђ√осударственна€ пошлина уплачиваетс€ в следующих размерах:

ЕЕЕЕЕ .

22) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31 и 61 насто€щего пункта:

дл€ физических лиц - 1 000 рублей;

дл€ организаций - 15 000 рублей;

22.1) за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, наход€щеес€ в составе паевого инвестиционного фонда, - 15 000 рублей;

23) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме - 100 рублей;

24) за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный дл€ ведени€ личного подсобного, дачного хоз€йства, огородничества, садоводства, индивидуального

www.iksys.ru

гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 200 рублей;

25) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохоз€йственного назначени€, сделок, на основании которых ограничиваютс€ (обремен€ютс€) права на них, - 100 рублей;

26) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохоз€йственного назначени€ - 50 рублей;

27) за внесение изменений в записи ≈диного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 32 насто€щего пункта:

дл€ физических лиц - 200 рублей;

дл€ организаций - 600 рублей;

28) за государственную регистрацию:

договора об ипотеке, включа€ внесение в ≈диный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество:

дл€ физических лиц - 1 000 рублей;

дл€ организаций - 4 000 рублей;

соглашени€ об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включа€ внесение соответствующих изменений в записи ≈диного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

дл€ физических лиц - 200 рублей;

дл€ организаций - 600 рублей .

¬ случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение об€зательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственна€ пошлина за юридически значимые действи€, предусмотренные насто€щим подпунктом, взимаетс€ в размере, установленном дл€ физических лиц;

29) за государственную регистрацию:

смены залогодержател€ вследствие уступки прав по основному об€зательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требовани€, включа€ внесение в ≈диный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществл€емой при смене залогодержател€, рублей;

смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требовани€, включа€ внесение в ≈диный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществл€емой при смене владельца закладной, - 200 рублей;

30) за государственную регистрацию:

договора участи€ в долевом строительстве:

дл€ физических лиц - 200 рублей;

дл€ организаций - 4 000 рублей;

соглашени€ об изменении или о расторжении договора участи€ в долевом строительстве, уступки прав требовани€ по договору участи€ в долевом строительстве, включа€ внесение соответствующих изменений в ≈диный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - 200 рублей;

31) за государственную регистрацию сервитутов:

в интересах физических лиц - 1 000 рублей;

в интересах организаций - 4 000 рублей;

32) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 200 рублей;

33) за повторную выдачу правообладател€м свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утер€нного, пришедшего в негодность, в св€зи с внесением в содержащуюс€ в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществл€ющего кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним):

дл€ физических лиц - 200 рублей;

дл€ организаций - 600 рублейї .

»сточник: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=113313;p=53

www.iksys.ru

2.3.2. ѕример расчета размера убытков, св€занных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним ѕри расчете затрат на оплату государственной пошлины за регистрацию прав на приобретаемое взамен изъ€того недвижимое имущество ќценщик исходил из допущени€ о том, что ѕравообладатель дл€ восстановлени€ нарушенного изъ€тием права будет покупать земельный участок той же категории, что и изъ€тый. “аким образом, затраты, св€занные с оплатой госпошлины за регистрацию права на земельный участок категории Ђземли сельскохоз€йственного назначени€ї, состав€т 100 рублей .

¬ рамках расчета убытков, св€занных с регистрацией прав на недвижимое имущество, ќценщик также определил размер затрат, св€занных с привлечением юридических фирм дл€ содействи€ в проведении регистрации прав на земельный участок.

«атраты на данные услуги рассчитывались из следующих допущений:

ѕравообладатель в цел€х восстановлени€ нарушенных изъ€тием прав прибегнет к услугам юридических фирм по содействию в проведении регистрации прав на земельный участок, приобретаемый взамен изъ€того .

¬ св€зи с тем, что ќценщик не может предугадать, в какую из юридических фирм обратитьс€ ѕравообладатель, затраты на услуги по содействию в проведении регистрации прав на земельный участок, определ€лись как наиболее веро€тна€ цена, по которой данные услуги могут быть оказаны ѕравообладателю на территории  раснодарского кра€ .

ƒл€ определени€ затрат на услуги по содействию в проведении регистрации прав на земельный участок был проведен анализ цен на данные услуги, оказываемые организаци€ми, расположенными на территории  раснодарского кра€ .

¬с€ проанализированна€ ќценщиком информаци€ представлена в таблице ниже .

Ц  Ц  Ц

 ак видно из таблицы, средн€€ стоимость услуг по содействию в регистрации права собственности на земельный участок в ‘едеральной регистрационной службе, предоставл€емых организаци€ми  раснодарского кра€, составл€ет 14 000 руб. ћода выборки цен на указанные услуги (значение во множестве наблюдений, которое встречаетс€ наиболее часто11) равна 15 000 руб. “ак как цены на услуги как правило €вл€ютс€ твердыми, выставл€ютс€ согласно прайсу и не подлежат снижению путем торга, наиболее веро€тной ценой, по которой ѕравообладателю могут быть оказаны юридические услуги по содействию в регистрации права собственности на земельный участок юридическими фирмами и другими организаци€ми на территории  раснодарского кра€, будет мода представленной выше выборки цен, а именно - 15 000 руб .

ќбщий размер затрат на регистрацию прав на вновь приобретаемый объект недвижимости (земельный участок) приведен в таблице 51 .

Ц  Ц  Ц

«атраты, св€занные с привлечением юридических фирм дл€ содействи€ в проведении регистрации прав на земельный 15000 участок, руб .

»того (сумма затрат, св€занных с регистрацией прав на вновь приобретаемый объект недвижимости), руб. 15100

Ц  Ц  Ц

размер убытков, св€занных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним и причиненных ѕравообладателю/€м изъ€тием земельного участка площадью 18700 кв.м. без строений с кадастровым номером 23:30:0601000:00077 категории "земли сельскохоз€йственного назначени€", предназначенного дл€ сельскохоз€йственного производства и расположенного по адресу:  раснодарский край, “емрюкский район, в границах ј‘ Ђёжна€ї, дл€ государственных и муниципальных нужд путем его выкупа в цел€х строительства и размещени€ объектов по проекту Ђ—оздание сухогрузного района морского порта “аманьї, и рассчитанных на ’’.’’.’’’’ года составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.4. ”бытки, св€занные с услугами риэлторов 2.4.1. ќпределение размера убытков, св€занных с услугами риэлторов —огласно разделу 7.10.3 Ђќпределение убытков, св€занных с услугами риэлторовї ћетодических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в цел€х размещени€ олимпийских объектов федерального значени€ и (или) предоставл€емых в рамках ‘едерального закона є 310‘«, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладател€м объектов недвижимости в св€зи с их изъ€тием, или в св€зи с установлением сервитута, утвержденных решением Ќационального —овета по оценочной де€тельности (протокол є 5 от 23.12.2009 г.):

Ђƒл€ приобретени€ имущества обладателю прав на земельный участок будет необходимо обратитьс€ к риэлтору (риэлтерскому агентству) с целью приобретени€ (в том числе в аренду) земельного участка (иной недвижимости). —тоимость услуг риэлтора (риэлтерского агентства) будет €вл€тьс€ убытком, который понесет обладатель прав .

–асходы на риэлтерские услуги определ€ютс€ на основании расценок, существующих на рынке недвижимости рассматриваемого региона. –азмер комиссионных определ€етс€ по результатам сбора информации от представителей агентств недвижимости (см. таблицу 7.8) .

Ц  Ц  Ц

»“ќ√ќ (среднее значение) ”чет стоимости риэлтерских услуг осуществл€етс€ только в том случае, если соответствующа€ стоимость не включена в цены сделок (предложений), использованных при проведении оценки сравнительным подходом.ї

2.4.2. ѕример расчета размера убытков, св€занных с услугами риэлторов (вариант є1) ќценщиком был проанализирован рынок риэлтерских услуг в  раснодарском крае. ¬ св€зи со сложившейс€ на этом рынке практикой стоимость услуг риэлтора как правило уже включена в цену приобретаемого недвижимого имущества (другими словами, сверх цены недвижимого имущества, по которой происходит его приобретение, покупатель ничего не платит и никакие дополнительные расходы, св€занные с риэлтерскими услугами, помимо включенных в цену приобретаемого имущества не несет) .

“аким образом, размер убытков, св€занных с услугами риэлторов и причиненных ѕравообладателю/€м изъ€тием земельного участка площадью 18700 кв.м.

без строений с кадастровым номером 23:30:0601000:00077 категории "земли сельскохоз€йственного назначени€", предназначенного дл€ сельскохоз€йственного производства и расположенного по адресу:  раснодарский край, “емрюкский район, в границах ј‘ Ђёжна€ї, дл€ государственных и муниципальных нужд путем его выкупа в цел€х строительства и размещени€ объектов по проекту Ђ—оздание сухогрузного района морского порта “аманьї, и рассчитанных на ’’.’’.’’’’ года составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.4.3. ѕример расчета размера убытков, св€занных с услугами риэлторов (вариант є2) ѕодбор жилых помещений производитс€ агентствами недвижимости и риэлтерскими компани€ми бесплатно .

ѕовсеместно комисси€ за работу риэлторов включаетс€ в стоимость объектов недвижимости. ¬ознаграждение риелтора оговариваетс€ в агентском договоре между агентством недвижимости и продавцом. ѕосле продажи объекта часть его стоимости переходит продавцу, а часть Ц агентству недвижимости .

ѕри операци€х с объектами недвижимого имущества существует риск, что права предыдущего ѕравообладател€ на объект недвижимости были оформлены ненадлежащим образом. ¬ этом случае сделка может быть признана недействительной. ¬о избежание подобных ситуаций рекомендуетс€ так называемое страхование титула.  ак правило, страховка оформл€етс€ на три года Ц срок, в течение которого право на недвижимое имущество может быть оспорено .

—огласно информации, полученной от сотрудников компании Ђ–осгосстрахї, тел. 642-72-67 (http://www.rgs.ru/rus/about/general/), страхование титула дл€ индивидуальных жилых домов составл€ет 1,2% от стоимости объекта недвижимости. —огласно информации полученной в компании Ђ–≈—ќ-√аранти€ї, тел. 730-30-00 (http://www.reso.ru/services/mortgage/), максимальна€ стоимость страховки составит 1,05% от стоимости объекта. ¬ рамках насто€щего ќтчета »сполнитель использовал стоимость страховки, указанную в компании Ђ–осгосстрахї. –ыночна€ стоимость объекта недвижимости, согласно главе 13 Ђ»тоговое заключение о рыночной стоимости ќбъекта оценкиї

насто€щего ќтчета, составл€ет 25 046 426 руб. “аким образом, убытки, св€занные с поиском другого жилого помещени€ дл€ приобретени€ права собственности на него составл€ют 300 557 руб .

“аким образом, размер убытков, св€занных с поиском другого жилого помещени€ дл€ приобретени€ права собственности на него, на дату расчетов составит:

Ц  Ц  Ц

2.5. ”бытки, св€занные с межеванием и постановкой земельных участков на кадастровый учет ¬ случае частичного изъ€ти€ земельных участков, их правообладатели могут понести убытки, св€занные затратами на межевание, оформление землеустроительных дел, кадастровый учет и регистрацию прав на вновь образованные земельные участки (в рамках некоторых проектов по изъ€тию расходы по межеванию и постановке на кадастровый учет несут органы муниципальной или федеральной исполнительной власти). ѕри этом в состав убытков вход€т следующие расходы:

«атраты на подготовку межевого плана и сопутствующие кадастровые работы;

«атраты на постановку вновь образованных земельных участков на кадастровый учет (получение кадастровых паспортов);

«атраты на регистрацию прав на земельные участки в ”‘–—;

√осударственные пошлины (согласно Ќалоговому кодексу –оссийской ‘едерации) .

–асходы на межевание земли определ€ютс€ на основании рыночных расценок специализированных организаций, осуществл€ющих работы по межеванию и постановке на кадастровый учет земельных участков .

www.iksys.ru

2.6. ”бытки, св€занные с утратой насаждений на земельном участке 2.6.1. ќпределение размера убытков, св€занных с утратой насаждений на земельном участке —огласно разделу 7.10.5 Ђќпределение убытков, св€занных с утратой насаждений на земельном участкеї

ћетодических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в цел€х размещени€ олимпийских объектов федерального значени€ и (или) предоставл€емых в рамках ‘едерального закона є 310-‘«, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладател€м объектов недвижимости в св€зи с их изъ€тием, или в св€зи с установлением сервитута, утвержденных решением Ќационального —овета по оценочной де€тельности (протокол є 5 от 23.12.2009 г.):

Ђѕри изъ€тии (утрате) насаждений, имеющихс€ на земельном участке, убытки рассчитываютс€ исход€ из:

стоимости саженцев, стоимости услуг по транспортировке и посадке саженцев в случа€х, когда насаждени€ €вл€ютс€ декоративными и не могут быть использованы в качестве законного источника дополнительного дохода правообладател€ изымаемого земельного участка;

упущенной выгоды от реализации продукции, выращиваемой на изымаемом земельном участке, в случае, когда насаждени€ используютс€ или могут быть использованы в качестве законного источника дополнительного дохода правообладател€ изымаемого земельного участка.ї

2.6.2. ѕример расчета размера убытков, св€занных с утратой насаждений на земельном участке (вариант є1) ¬ ходе проведени€ визуального осмотра ќценщиком были вы€влены следующие многолетние насаждени€, расположенные на изымаемом земельном участке (см. таблицу ниже) .

Ц  Ц  Ц

ѕримечание: в графе 4 прин€та€ расценка учитывает затраты на подготовку посадочных мест, усредненную стоимость посадочного материала и затраты по уходу по годам вегетации .

¬ графе 6 приведен коэффициент  ндс, учитывающий налог на добавленную стоимость в размере 18%. ¬ графе 7 приведен регионально-климатический коэффициент в соответствии с разделом 6.1. —правочника. ¬ графе 8 приведен коэффициент изменени€ цен после издани€ —правочника, принимаемый равным величине инфл€ции в 2009 году, (8.8%, источник информации - официальный сайт ћинистерства экономического развити€ –оссийской ‘едерации - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/)

Ц  Ц  Ц

размер убытков, св€занных с утратой насаждений на земельном участке и причиненных ѕравообладателю/€м изъ€тием земельного участка, рассчитанный на 20.01.2010 года составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.6.3. ѕример расчета размера убытков, св€занных с утратой насаждений на земельном участке (вариант є2) –асчет убытков, св€занных с затратами на восстановление многолетних насаждений .

«атраты на восстановление многолетних насаждений включают в себ€ стоимость посадочного материала и доставки .

—тоимость посадочного материала определ€лась на основании данных компаний, специализирующихс€ на продаже саженцев растений .

—тоимость доставки зависит от величины посадочного материала, его количества, но, в среднем, согласно данным компании Greenver (www.greenver.ru) стоимость доставки по ћосковской области в пределах 20-30 км от ћ јƒ составл€ет 900 рублей .

–асчет рыночной стоимости посадочного материала представлен в таблице ниже. ѕеречень многолетних насаждений предоставлен правообладателем земельного участка .

Ц  Ц  Ц

размер убытков, св€занных с утратой насаждений на земельном участке и причиненных ѕравообладателю/€м изъ€тием земельного участка, рассчитанный на 04.05.2010 года составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.6.4. ѕример расчета размера убытков, св€занных с утратой насаждений на земельном участке (вариант є3) ѕо независ€щим от »сполнител€ причинам, »сполнитель не располагал информацией о количестве и породах деревьев, произрастающих на изымаемом земельном участке. ¬ рамках насто€щего ќтчета »сполнитель исходил из допущени€, что на изымаемом участке произрастают €блони, так как именно €блони €вл€ютс€ наиболее распространенным плодовым деревом в ÷ентральной –оссии. —огласно информации, полученной из открытых источников, €блони рекомендуетс€ сажать на рассто€нии 5 м между деревь€ми. —огласно информации, полученной в результате визуального осмотра, изымаемый земельный участок практически полностью отведен под плодовые деревь€. “аким образом, в рамках насто€щего ќтчета »сполнитель рассчитывал количество деревьев, произрастающих на изымаемом земельном участке по формуле:

—=(Sзу-Sо-Sз)/Sд, где:

— Ц количество деревьев, произрастающих на изымаемом земельном участке;

Sзу Ц площадь изымаемого земельного участка;

Sо Ц площадь огорода ( ак правило огород засаживаетс€ однолетними трав€нистыми растени€ми, и упущенна€ выгода дл€ таких насаждений не рассчитываетс€. ѕлощадь огорода определена согласно “ехническому паспорту на изымаемый жилой дом);

Sз Ц обща€ площадь зданий и сооружений, расположенных на изымаемом земельном участке;

Sд Ц площадь земельного участка, необходимого дл€ эксплуатации 1 дерева (5*5 м) .

“аким образом, количество €блонь, произрастающих на изымаемом земельном участке, составл€ет, ориентировочно, 15 деревьев .

¬ соответствии с методикой расчета размера платежа за вырубку зеленых насаждений, изложенной в ѕостановлении ѕравительства ћосквы Ђќ совершении пор€дка компенсации озеленени€ в городе ћосквеї от 29 июл€ 2003 года, є 616-ѕѕ, компенсаци€ за плодово-декоративные деревь€ (сливы, €блони, груши) определ€етс€ на дату расчетов по формуле:

—кд = (—пд + —у *  вд) *  м *  в *  2003 * »ѕ÷12.2002-10.2008, —кд Ц компенсаци€ стоимости одного плодово-декоративного дерева, руб.;

—пд Ц сметна€ стоимость посадки одного дерева с комом 1,0*1,0*0,6 м с учетом стоимости посадочного материала (дерева), руб.;

—метна€ стоимость посадки одного дерева (—пд) равна сумме стоимости посадочного материала и стоимости работ по созданию «Ќ (зеленых насаждений);

—у- сметна€ стоимость годового ухода за деревом, руб.;

 вд Ц количество лет восстановительного периода, учитываемого при расчете компенсации за вырубаемые деревь€, лет;

 м Ц коэффициент поправки на местоположение зеленых насаждений на территории ћосквы;

 в Ц коэффициент поправки на водоохранную ценность зеленых насаждений;

 2003 Ц коэффициент пересчета в ценах 2003 года;

»ѕ÷12.2002-7.2008 Ц индекс потребительских цен с 2003 г. на дату определени€ величины убытков (см. график 1) .

¬ дальнейших расчетах »сполнитель использовал следующие данные:

Ц  Ц  Ц

 2003 - 3,0160 »ѕ÷12.2002-7.2008 - 1,8361

Ц  Ц  Ц

размер убытков, св€занных с утратой насаждений на земельном участке и причиненных ѕравообладателю/€м изъ€тием земельного участка, рассчитанный на 01.10.2008 года составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.7. ”бытки, св€занные с перебазированием 2.7.1. ќпределение размера убытков, св€занных с перебазированием —огласно разделу 7.10.1 Ђќпределение убытков, св€занных с перебазированиемї ћетодических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в цел€х размещени€ олимпийских объектов федерального значени€ и (или) предоставл€емых в рамках ‘едерального закона є 310‘«, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладател€м объектов недвижимости в св€зи с их изъ€тием, или в св€зи с установлением сервитута, утвержденных решением Ќационального —овета по оценочной де€тельности (протокол є 5 от 23.12.2009 г.):

Ђѕри расчете размера убытков, св€занных с перебазированием, следует учитывать, что в их состав должны входить расходы, св€занные с демонтажем и последующем монтажом оборудовани€ на новом месте, услуги по упаковке имущества, услуги грузчиков, а также услуги по доставке имущества на новое место .

ј) ƒемонтаж оборудовани€ предпри€ти€, организации «атраты на демонтаж оборудовани€ рассчитываютс€ исход€ из действующих нормативных и методических документов в процентах от стоимости аналогичного имущества и оборудовани€ по каждому типу оборудовани€ в зависимости от целей, в которых данное оборудование демонтируетс€ (дл€ дальнейшего использовани€, утилизации и пр.). ѕри монтаже учитываютс€ дополнительные затраты на монтаж необходимого оборудовани€, как перебазируемого, так и устанавливаемого взамен оборудовани€, не подлежащего перебазированию. —тоимость работ по демонтажу/монтажу оборудовани€ также может приниматьс€ в соответствии с локальным сметным расчетом на данный вид работ, либо на основании сложившихс€ расценок на такие работы в специализированных организаци€х, либо, если предпри€тие, организаци€ выполн€ет их своими силами, по внутренним расценкам предпри€ти€, в соответствии с расценками на монтаж оборудовани€, установленными в специализированных сборниках, с применением соответствующих установленных коэффициентов индексации .

Ѕ) ¬ывоз имущества и оборудовани€

ѕри расчете следует учитывать:

затраты на оплату работ по погрузке имущества и оборудовани€ и его вывозу;

затраты на оплату используемой погрузочно-разгрузочной техники и транспорта;

затраты на оплату складировани€ некондиционного оборудовани€, лома, отходов на свалке .

–асчет стоимости работ по погрузке/выгрузке оборудовани€ и его вывозу осуществл€етс€ на основании сложившихс€ рыночных расценок на такие работы (руб./куб. м, руб./кв. м и т.д.) в специализированных организаци€х либо, если юридическое лицо (индивидуальный частный предприниматель) выполн€ет их своими силами, по внутренним расценкам предпри€ти€ .

ѕри расчете затрат осуществл€етс€ суммирование всех затрат по каждой единице погрузочно-разгрузочной техники и транспортных средств с учетом фактического времени их работы, а также рассто€ни€, на которое осуществл€етс€ перевозка грузов, и зоны перевозки.ї

2.7.2. ѕример расчета размера убытков, св€занных с перебазированием (вариант є1) ¬ затраты на переезд включены услуги грузчиков и услуги по упаковке имущества. ¬ составе расходов на оплату услуг по транспортировке движимого имущества правообладател€ изымаемого земельного участка можно выделить следующие статьи затрат (необходимо отметить тот факт, что р€д транспортных компаний работают по принципу Ђвс включеної, когда единый тариф включает все указанные ниже статьи):

оплата погрузо-разгрузочных работ;

оплата непосредственно транспортировки движимого имущества;

оплата времени, необходимого на подачу машины;

оплата просто€ транспортного средства при проведении погрузо-разгрузочных работ .

–асходы на оплату услуг по транспортировке движимого имущества правообладател€ изымаемого земельного участка в общем случае рассчитаны, исход€ из следующих допущений/условий:

переезд будет осуществлен в пределах ближайшего района (наиболее веро€тна€ зона переезда);

www.iksys.ru

транспортировка движимого имущества будет осуществл€тьс€ автотранспортом (учитыва€ предполагаемый район переезда и характер перемещаемого движимого имущества);

дл€ перевозки движимого имущества из жилого помещени€ площадью 50 кв. м. требуетс€ пор€дка 30 куб. м .

объема транспортного средства при массе перемещаемого имущества на уровне 5 тонн (например, автомобиль ћј«-437012 с габаритами кузова 2,4 х 2,5 х 4,5 м.);

продолжительность использовани€ услуг транспортного средства составит 4 часа (в том числе, час на проведение погрузо-разгрузочных работ; источник информации - ќќќ Ђјндеррайтингї, тел. 8-495-771-27-69, контактное лицо - √арбузов ћаксим јлександрович) .

ƒл€ определени€ величины указанных расходов была изучена информаци€ о грузовых автомобильных перевозках в городе —очи, размещенна€ в сети »нтернет, на сайтах транспортных компаний. јнализ тарифов на перевозку грузов, а также консультации со специалистами компаний позволили сделать вывод, что стоимость подачи машины, на которую в среднем уходит 1 час, включаетс€ в минимальную стоимость заказа. “акже в ходе проведенного анализа был сделан вывод, что затраты на переезд из домовладени€ или квартиры площадью менее 50 кв. м. наход€тс€ на одном уровне с вышеуказанным тарифом, поскольку при перевозке имущества с меньшей площади и неполной загрузке машины, стоимость услуг по перевозке не измен€етс€. ѕри этом использование автомобилей меньшей грузоподъемности (например, 1,5-тонные √ј«ели) не позволит произвести перевозку всего имущества за 1 рейс и в итоге обойдетс€ дороже (необходимо два или три рейса на транспорте, стоимость 1 машино-часа которого незначительно ниже стоимости 1 машино-часа 5-тонного транспорта, существенно возрастают затраты на погрузчиков) .

¬ результате проведенных консультаций с представител€ми нескольких небольших фирм и частными предпринимател€ми, занимающимис€ перевозками грузов по јдлерскому району города —очи, можно сделать вывод, что наиболее веро€тные затраты на переезд у жилого помещени€ площадью 50 кв. м. лежат в диапазоне 4 400 - 5 500 руб. ¬ тоже врем€ стоит отметить, что зачастую окончательные затраты на переезд с привлечением небольшой фирмы или частного предпринимател€ определ€ютс€ индивидуально и завис€т от конкретного маршрута следовани€ и перевозимого груза .

–асчет удельных затрат по перебазированию движимого имущества из усредненного домовладени€ общей площадью 50 кв. м. с использованием стандартного транспортного средства приведен в таблице .

Ц  Ц  Ц

ƒалее по тексту сопоставимое транспортное средство называетс€ Ђстандартнымї

— учетом характера перебазируемого недвижимого имущества (мебель, домашн€€ утварь, личные вещи)

Ц  Ц  Ц

ƒл€ подтверждени€ полученной средней величины затрат на переезд из нежилого строени€ общей площадью 50 кв .

м. были проведены консультации с р€дом небольших фирм, занимающихс€ перевозками грузов по ÷ентральному району и всему Ѕольшому —очи на автомобил€х грузоподъемностью 5 тонн. ѕолученна€ информаци€ представлена в таблице ниже .

Ц  Ц  Ц

¬ результате проведенных консультаций с представител€ми нескольких небольших фирм и частными предпринимател€ми, занимающимис€ перевозками грузов по ÷ентральному району города —очи, можно сделать вывод, что наиболее веро€тные затраты на переезд лежат в диапазоне 4400 - 5500 руб. ¬ то же врем€ стоит отметить, что зачастую окончательные затраты на переезд с привлечением небольшой фирмы или частного предпринимател€ определ€ютс€ индивидуально и завис€т от конкретного маршрута следовани€ и перевозимого груза. “аким образом, принимать в качестве затрат на переезд среднее значение стоимости, озвученной представител€ми таких организаций, не вполне корректно .

ќднако, проведенный анализ позволил подтвердить достоверность средней величины затрат на переезд, полученной по данным крупных грузоперевозчиков .

— учетом вышеизложенного, средние затраты на перебазирование движимого имущества (усреднено) из домовладени€ общей площадью 50 кв. м. составит 4800 рублей .

¬ случае, если правообладатель выбирает денежную форму компенсации за изымаемый земельный участок и св€занные с этим убытки (подобна€ модель поведени€ €вл€етс€ наиболее веро€тной при отсутствии информации о земельных участках и (или) иных объектах недвижимого имущества, предоставл€емых взамен изымаемых объектов недвижимости), затраты на перебазирование движимого имущества у него возникают два раза: первый раз при переезде во временное жилье на врем€ поиска недвижимости взамен изымаемой, второй - при переезде в недвижимость, приобретенную взамен изъ€той .

Ц  Ц  Ц

—уммарна€ площадь, с которой перебазируют имущество √ражданин N, кв. м. 46,5 (с учетом доли правообладател€) —уммарна€ площадь, с которой перебазируют имущество √ражданин M, кв. м. 46,5 (с учетом доли правообладател€) ќбщие затраты были рассчитаны исход€ из необходимости найма двух грузчиков и минимального времени, требуемого на перевозку имущества по ÷ентральному району (4 часа с учетом времени на погрузку/разгрузку)

Ц  Ц  Ц

“аким образом, размер убытков, св€занных с перебазированием движимого имущества, рассчитанный на 20.01.2010 года составит:

46,5 кв. м. х (4800 руб. / 50 кв. м.) х 2 = 8928 руб. (с учетом долей правообладател€ √ражданина N);

46,5 кв. м. х (4800 руб. / 50 кв. м.) х 2 = 8928 руб. (с учетом долей правообладател€ √ражданина M);

где 46,5 кв. м. - площадь жилого дома (литер ј), веранды (литер а) с учетом доли правообладател€;

(4800 руб. / 50 кв. м.) х 2 - стоимость затрат на перебазирование движимого имущества из домовладени€ (или квартиры) общей площадью до 50 кв. м .

2.7.3. ѕример расчета размера убытков, св€занных с перебазированием (вариант є2) ѕри расчете размера убытков, св€занных с перевозкой имущества, следует учитывать, что в их состав должны входить расходы, св€занные с демонтажем и последующем монтажом оборудовани€ на новом месте, услуги по упаковке имущества, услуги грузчиков, а также услуги по доставке имущества на новое место .

ƒемонтаж оборудовани€ предпри€ти€, организации «атраты на демонтаж оборудовани€ рассчитываютс€ исход€ из действующих нормативных и методических документов в процентах от стоимости аналогичного имущества и оборудовани€ по каждому типу оборудовани€ в зависимости от целей, в которых данное оборудование демонтируетс€ (в цел€х дальнейшего использовани€ на территории перебазировани€, хранени€, утилизации в качестве лома) .

—тоимость работ по демонтажу оборудовани€ определ€етс€ на основании сложившихс€ расценок на такие работы в специализированных организаци€х либо, если предпри€тие, организаци€ выполн€ет их своими силами, по внутренним расценкам предпри€ти€ в соответствии с расценками на монтаж оборудовани€, установленными в специализированных сборниках, с применением соответствующих установленных коэффициентов индексации .

¬ случае перебазировани€ предпри€ти€, организации, отдельного производства аналогично учитываютс€ дополнительные затраты на монтаж необходимого оборудовани€, как перебазируемого, так и устанавливаемого взамен оборудовани€, не подлежащего перебазированию в силу технических и технологических особенностей .

—тоимость работ по демонтажу/монтажу оборудовани€ также может приниматьс€ в соответствии с локальным сметным расчетом на данный вид работ .

¬ данном случае компенсаци€ затрат на демонтаж оборудовани€ предпри€ти€, организации не предусматриваетс€ .

¬ывоз имущества и оборудовани€

ѕри расчете затрат по вывозу имущества и оборудовани€ следует учитывать следующие затраты:

на оплату работ по погрузке и вывозу имущества и оборудовани€;

на оплату используемой погрузочно-разгрузочной техники и транспорта;

на оплату складировани€ некондиционного оборудовани€, лома, отходов на свалке .

–асчет стоимости работ по погрузке имущества и оборудовани€, его вывозу осуществл€етс€ на основании сложившихс€ рыночных расценок на такие работы в специализированных организаци€х .

–асчет убытков, св€занных с затратами по перевозке имущества представлен в таблице ниже .

ƒл€ расчета средней стоимости перевозки движимого имущества было выбрано транспортное средство «»Ћ фургон грузоподъемностью 5 тонн, а также стоимость услуг трех грузчиков. ƒалее на основании расценок специализированных компаний была рассчитана средн€€ стоимость перевозки в пределах 20 км от оцениваемого объекта исход€ из предположени€, что движимое имущество, принадлежащее собственнику ќбъекта оценки будет складировано в том же районе .

Ц  Ц  Ц

–асчет затрат на складирование некондиционного оборудовани€, лома, отходов на свалке осуществл€етс€ по рыночным расценкам. ¬ данном случае компенсаци€ затрат по данной статье не предусматриваетс€ .

“аким образом, размер убытков, св€занных с перебазированием и причиненных правообладателю изъ€тием земельного участка на 04.05.2010 года составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.7.4. ѕример расчета размера убытков, св€занных с перебазированием (вариант є3) «атраты по перебазированию учитывались дл€ земельных участков с улучшени€ми .

ѕри этом под перебазированием понималась перевозка движимого имущества, принадлежащего собственнику изымаемого земельного участка, на приобретенный земельный участок:

дл€ домовладений Ц мебель, домашн€€ утварь, хоз€йственный и садовый инвентарь и т.д.;

дл€ объектов коммерческой недвижимости Ц технологическое, торговое и прочее оборудование, сырье, материалы и прочие материальные ценности и т.д .

—реднее рассто€ние перевозки имущества было прин€то равным 10 км. ѕри определении рассто€ни€, на которое будет перевозитьс€ имущество, ќценщик исходил из предположени€, что собственник земельного участка предпочтет приобрести земельный участок взамен изъ€того в той же местности, где располагаетс€ изымаемый земельный участок, со схожими природно-ландшафтными услови€ми .

¬ рамках насто€щего «аключени€ ќценщиком были проанализированы рыночные данные о стоимости услуг компаний ћосквы и ћосковской области, осуществл€ющих услуги по перевозке грузов .

ѕри расчете стоимости услуг по перевозке имущества ќценщиком были проведены устные консультации со специалистами компаний-перевозчиков (таблица 61), в ходе которых были получены данные о затратах на перевозку имущества из наиболее типичного дачного (садового) дома площадью 60 кв. м. —огласно этим данным дл€ осуществлени€ переезда требуетс€ работа 3 грузчиков в течении 5 часов, а также аренда транспортного средства грузоподъемностью 10 тонн на 5 часов .

“акже следует учесть, что поездка за пределы ћ јƒ оплачиваетс€ отдельно в среднем по 21,3 рубл€ за каждый километр пути в оба конца. »сход€ из расположени€ рассматриваемых объектов недвижимости, рассто€ние, которое будет необходимо преодолеть, составл€ет около 45 километров в одну сторону или 90 километров в обе стороны .

“аким образом, приблизительна€ стоимость перевозки имущества из дома общей площадью 60 кв. м составл€ет 11 032 рублей (3х5х290+5х953+90х21,3) или 184 рубл€ в расчете на 1 квадратный метр дома .

ѕосле этого, была рассчитана удельна€ величина стоимости перевозки имущества в расчете на 1 кв. м дома, котора€ составила 184 рубл€ за квадратный метр (таблица 61) .

Ц  Ц  Ц

“аким образом, стоимость перевозки имущества в расчете на 1 кв. м дома, составл€ет 184 рубл€ за квадратный метр .

–азмер затрат на перебазирование приведен в таблице 62 .

Ц  Ц  Ц

размер убытков, св€занных с перебазированием и причиненных ѕравообладателю/€м изъ€тием земельных участков дл€ государственных и муниципальных нужд путем его выкупа, рассчитанный на 01.07.2009 года составл€ет:

Ц  Ц  Ц

2.7.5. ѕример расчета размера убытков, св€занных с перебазированием (вариант є4) ”бытки, св€занные с переездом, включают перевозку движимого имущества ѕравообладател€ объекта недвижимости на новое место жительства, включа€ погрузочно-разгрузочные работы .

ѕо информации, полученной от сотрудников компании ќќќ ЂЁлефантї, затраты на перевозку имущества по ћоскве с учетом погрузочно-разгрузочных работ, состав€т от 45 000 руб. ѕо информации, предоставленной в компании Ђ√рузоперевозчикї, стоимость переезда в среднем составл€ет 50 000 Ц 60 000 руб. ¬ рамках насто€щего ќтчета, »сполнитель прин€л средние затраты на переезд в размере 55 000 руб. ¬ начале ѕравообладатель будет переезжать в арендуемое жилое помещение, которое он будет снимать в врем€ поиска жилого помещени€ дл€ приобретени€ его в собственность. «атем имущество ѕравообладател€ необходимо будет перевезти из арендуемого помещени€ во вновь купленное .

“аким образом, размер убытков, св€занных с перебазированием, на дату расчетов составит:

Ц  Ц  Ц

2.8. ”бытки, св€занные с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой ¬ случае изъ€ти€ земельных участков со строени€ми, используемыми дл€ проживани€ и (или) хранени€ личного имущества, их правообладатели несут убытки, св€занные с затратами на аренду недвижимого имущества в период поиска недвижимости взамен изымаемой (затраты на временное проживание и хранение имущества) .

2.8.1. ѕример расчета размера убытков, св€занных с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой ¬ услови€х разнесени€ во времени момента выселени€ собственника и момента приобретени€ им нового объекта недвижимости возникает необходимость предоставлени€ ему равной (сопоставимой) по классу/характеристикам недвижимости дл€ временного проживани€ и хранени€ движимого имущества. ѕрименительно к типичному правообладателю изымаемой недвижимости, у представителей государства отсутствует возможность представлени€ собственнику указанной недвижимости во временное пользование на безвозмездной основе. –ешением €вл€етс€ предоставление собственнику денежных средств - компенсации дл€ самосто€тельной аренды недвижимости дл€ проживани€ .

«атраты на аренду объекта дл€ проживани€ и хранени€ имущества рассчитываютс€ по приведенным ниже соотношени€м:

”Ѕ = јѕ х t ”Ѕ - убытки, св€занные с арендой собственником недвижимого имущества, ден. ед.;

где

Ц  Ц  Ц

tвыс - период времени, в течение которого собственник изымаемого земельного участка об€зан его освободить (устанавливаетс€ —оглашением об изъ€тии), ед. времени;

tрег - период времени на государственную регистрацию прав на вновь приобретенную недвижимость (1 мес€ц), ед. времени .



Pages:   || 2 |
ѕохожие работы:

Ђѕриложение 3 “ќ ” –оспотребнадзора по Ќижегородской области в Ћысковском, _ ¬оротынском,  н€гининском, —пасском районах_ 24 марта 20 14 г. (место составлени€ акта) (дата составлени€ акта) 11 „. 00 мин_ (врем€ составлени€ акта) ј “ ѕ...ї

Ђјлишер Ќавои јлишер Ќавои (узб. Alisher Navoiy) (Ќизамаддин ћир јлишер) (9 феврал€ 1441, √ерат Ч 3 €нвар€ 1501, там же) Ч выдающийс€ поэт ¬остока, философ суфийского направлени€, государственный де€тель тимуридского ’орасана. ѕод псевдонимом ‘ани (бренный) писал на €зыке фарси, однако главные про...ї

Ђє1 —м. на с. 2-3 ¬ид с ѕокровского собора на застраиваемую площадь, «астраиваетс€ центральна€ площадь √атчины вновьвозводимое здание в охранной зоне трех пам€тников федерального значени€ также разместитс€ в охранной зоне пам€тников республиканского значени€: —ъезжего дома, —уконной фабрики и ѕокровского собора ѕроцесс чис...ї

Ђt ѕеревод с турецкого ƒауд  адыров  анонический редактор –устем ‘иттаев Ћитературный редактор —афийа ’абибуллина ѕеревод осуществлен с оригинала: Osman Ersan "slami Adan Kadn" stanbul 1999 ќсман Ёрсан. "∆енщина в »сламе". ѕеревод с турецкого...ї

Ђ”чебна€ дисциплина "Ѕазы данных и управление ими" дл€ студентов специальности 050501.65 "ѕрофессиональное обучение" Ћекци€ є19 ќрганизаци€ и проектирование хранилища данных ”чебные вопросы: ¬опрос 1. »нформационные хранилища данных ¬опрос 2. ѕроектирование рел€ционного хранилища данных Ћитература 1. Ѕазы данных: учеб. ѕособ...ї

Ђє8 Ќомер посв€щаетс€ јлле —ергеевой ћоскваЦѕарижЦ—анкт-ѕетербург www.glagol.jimdo.fr –≈ƒј ÷»ќЌЌјя  ќЋЋ≈√»я: јлла —ергеева Ќаталь€ Ѕогдановска€ Ќаталь€ „ерных ¬ладимир —ергеев √лавный редактор Ч ≈лена  ондратьева-—альгеро ќбложка: ≈вгений »ванцов, "–ыбна€ ловл€ в облаках" Ч 1 стр. ‘ото Alice S Ч 4 стр. —тихи на обложке Ч »рина –...ї

















 
2018 www.new.z-pdf.ru - ЂЅиблиотека бесплатных материалов - онлайн ресурсыї

ћатериалы этого сайта размещены дл€ ознакомлени€, все права принадлежат их авторам.
≈сли ¬ы не согласны с тем, что ¬аш материал размещЄн на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 2-3 рабочих дней удалим его.